Leitsatz
Eine Personengesellschaft (GbR), deren erklärter Gesellschaftszweck die Verwaltung ihres Vermögens ist, kann sich selbst dann als gewerbliche Grundstückshändlerin betätigen, wenn sie zehn (zusammenhängende) Grundstücksparzellen durch nur einen einzigen Kaufvertrag an einen Erwerber veräußert. Das trifft zu, wenn die Personengesellschaft nach Fassen des Veräußerungsentschlusses zahlreiche Einzelaktivitäten verschiedenster Art im Hinblick darauf entfaltet hat, dass auf dem zu veräußernden Grundbesitz vom Käufer ein Einkaufszentrum errichtet werden soll, dessen Baupläne ebenfalls Gegenstand des Kaufvertrages sind.
Sachverhalt
Die Steuerpflichtigen sind Eheleute. 1980 bis 1983 erwarben sowohl der Ehemann als auch die Eheleute in GbR mehrere benachbarte Grundstücke. Darauf sollte ein Geschäfts- und Freizeitzentrum errichtet werden. Die GbR beantragte 1982 eine entsprechende Baugenehmigung, die im Oktober 1985 erteilt wurde. Zwischenzeitlich hatte die GbR eine Reihe von Mietund Mietvorverträgen geschlossen und die Grundstücke im April 1985 zum Verkauf angeboten. Ende 1985 vereinbarten die Steuerpflichtigen mit der S-GmbH (Bauunternehmen), den Grundbesitz gemeinsamzu verwerten. Der Käufer des Komplexes sollte verpflichtet werden, mit der S-GmbH einen Vertrag über die schlüsselfertige Erstellung des Geschäfts- und Freizeitzentrums abzuschließen. 1988 beantragte die GbR, die erteilte Baugenehmigung zu ändern. Dem wurde entsprochen. Noch im selben Jahr veräußerten die GbR und der Ehemann den Komplex samt Bauplänen unter Übernahme weiterer Leistungen und Gewährleistungspflichten an einen Erwerber. Das Finanzamt nahm einen gewerblichen Grundstückshandel an. Klage und Revision blieben erfolglos.
Entscheidung
Die GbR hat einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Sie war seit April 1985 mit unbedingter Veräußerungsabsicht und damit gewerblich tätig. Zwar haben die GbR und der Ehemann nur einen einzigen Vertrag mit einem Erwerber über den Verkauf der zehn Parzellen geschlossen. Jedoch ergibt sich die erforderliche Nachhaltigkeit ihrer Betätigung daraus, dass die Steuerpflichtigen nach Bekundung ihrer unbedingten Veräußerungsabsicht im Interesse einer bestmöglichen Verwertung des Grundbesitzes zahlreiche Einzelaktivitäten entfaltet haben, die in ihrer Gesamtheit als nachhaltige Betätigung zu würdigen sind.
Die Tätigkeit hat den Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten, obwohl im Streitfall möglicherweise, was offen bleiben kann, nicht zehn Objekte, sondern nur eine als wirtschaftliche Einheit zu beurteilende Immobilie veräußert wurde. Da im Streitfall eine unbedingte Veräußerungsabsicht ab April 1985 zweifelsfrei festgestanden hat, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel auch ohne Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze vor.
Praxishinweis
Der Streitfall betrifft die Frage, ob auch die Veräußerung eines einzigen (Groß-)Objekts zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen kann. Problematisch sind in diesem Fall zwei für das Vorliegen eines Gewerbebetriebes unerlässliche Voraussetzungen: die Nachhaltigkeit und das Überschreiten der privaten Vermögensverwaltung.
In der Vergangenheit wurde die Nachhaltigkeit vornehmlich von der Zahl der veräußerten Objekte abhängig gemacht. Für die erforderliche Wiederholungsabsicht genügte jedenfalls schon die Veräußerung von zwei Objekten. Bei der Veräußerung nur eines Objekts musste feststehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigte, mindestens ein weiteres Objekt zu verkaufen. Darauf verzichtet nunmehr das Besprechungsurteil, indem es eine nachhaltige Betätigung auch dann bejaht, wenn sie auf der "Input-Seite" – in Bezug auf die Herbeiführung der Veräußerungsreife – erfolgt. Nichts anderes dürfte dann aber auch für die Bebauungsfälle gelten, jedenfalls, wenn es um die Errichtung größerer Objekte geht. Ohne Belang dürfte dabei sein, ob sich der Steuerpflichtige bei dieser Betätigung selbständiger Erfüllungsgehilfen, z.B. eines Bauunternehmers, bedient.
Die Zeiten, in denen die Drei-Objekt-Grenze wie eine Freigrenze wirkte, sind leider vorbei. Wie der Große Senat[1] betont hat, ist die Drei-Objekt-Grenze nicht mehr als ein Indiz für das Bestehen einer bereits bei Erwerb oder Errichtung der Objekte vorliegenden (zumindest bedingten) Veräußerungsabsicht. Ergibt sich aus anderen gewichtigen Umständen, dass der Steuerpflichtige bereits bei Erwerb oder Errichtung des Objekts (unbedingt) zur Veräußerung entschlossen war, genügt zur Überchreitung der privaten Vermögensverwaltung bereits die Veräußerung dieses einzigen Objekts.
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