Geschäftsführung einer Wohnungs- und Immobiliengesellschaft / 6.4.6 Unwirksamkeit von Beschränkungen gegenüber Dritten

Rz. 511

Gegen dritte Personen hat eine Beschränkung der Befugnis der Geschäftsführer, die Gesellschaft zu vertreten, keine rechtliche Wirkung (§ 37 Abs. 2 Satz 1 GmbHG). Abs. 2 Satz 2 dieser Vorschrift enthält Beispiele für unwirksame Beschränkungen gegenüber Dritten, die aber nicht abschließend sind ("insbesondere").^[1] Danach gilt dies insbesondere für den Fall, dass die Vertretung sich nur auf gewisse Geschäfte oder Arten von Geschäften erstrecken oder nur unter gewissen Umständen oder für eine gewisse Zeit oder an einzelnen Orten stattfinden soll, oder dass die Zustimmung der Gesellschafter oder eines Organs der Gesellschaft für einzelne Geschäfte erforderlich ist (§ 37 Abs. 2 Satz 2 GmbHG). Die Vorschrift betrifft über den Wortlaut hinaus ("… die Gesellschaft zu vertreten …") Geschäftsführungsbeschränkungen, und zwar unter anderem nicht nur aufgrund des Gesellschaftsvertrags oder aufgrund von Beschlüssen der Gesellschafterversammlung, sondern zum Beispiel auch aus dem Anstellungsvertrag.^[2]

Rz. 512

Gemäß § 181 BGB (Insichgeschäft) kann ein Vertreter, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen (Selbstkontrahieren, Alt. 1) oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen (Mehrfachvertretung, Alt. 2), es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Ein Geschäftsführer darf somit grundsätzlich nicht als Vertreter der GmbH und im eigenen Namen oder zum Beispiel als Vertreter einer Tochtergesellschaft der GmbH einen Vertrag abschließen.^[3] Die Notwendigkeit einer Mehrfachvertretung spielt aber vor allem in der Praxis eine Rolle, wenn ein Wohnungs- und Immobilienunternehmen (zum Beispiel Wohnungsgesellschaft mbH oder eine Wohnungsgenossenschaft) Alleingesellschafterin (Muttergesellschaft) einer oder mehrerer Tochtergesellschaften^[4] in der Rechtsform der GmbH ist und im Fall eines Vertragsschlusses zwischen der Mutter- und der Tochtergesellschaft eine Personenidentität zwischen den Leitungsorganen beider Unternehmen besteht.

Rz. 513

Die Befreiung vom Verbot des § 181 BGB ("… soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist …"), das heißt die Gestattung, kann durch ausdrückliche Regelung im Gesellschaftsvertrag oder auch durch das Bestellungsorgan erfolgen^[5] und muss als Änderung der Vertretungsbefugnis gemäß § 39 GmbHG in das Handelsregister eingetragen werden.^[6]

Rz. 514

Der Gesellschaftsvertrag für Wohnungsgesellschaften mbH sieht vor, dass einzelne oder alle Mitglieder der Geschäftsführung durch Beschluss des Aufsichtsrats vom Verbot der Mehrfachvertretung nach § 181, zweiter Fall BGB, befreit werden können (§ 8 Abs. 2 GV).

[1] Baumbach/Hueck/Beurskens, GmbHG, § 37 Rn. 52.

[2] Baumbach/Hueck/Beurskens, GmbHG, § 37 Rn. 51.

[3] Siehe zu den Einzelheiten des grundsätzlichen Verbots des Selbstkontrahierens und der Mehrfachvertretung unter anderem Lutter/Hommelhoff/Kleindiek, GmbHG, § 35 Rn. 50 ff.; Baumbach/Hueck/Beurskens, GmbHG, § 37 Rn. 58 ff.

[4] Und die Tochtergesellschaften sind ggf. wiederum Alleingesellschafterinnen von weiteren Gesellschaften (sog. Enkelgesellschaften der Muttergesellschaften).

[5] Lutter/Hommelhoff/Kleindiek, GmbHG, § 35 Rn. 52.

[6] Baumbach/Hueck/Beurskens, GmbHG, § 37 Rn. 64.