Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer: Bebaut ... / 7.5.3 Alterswertminderung

Die Alterswertminderung (ein Prozentsatz) ist dadurch zu ermitteln, indem das Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ins Verhältnis gesetzt wird zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer laut Anlage 22 (§ 190 Abs. 2 Satz 2 BewG). Als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit kann stets der 1.1. des Jahrs der Bezugsfertigkeit angenommen werden (Abschn. 31 Abs. 1 Satz 4 BewErlGV 2009). Das tatsächliche Alter des Gebäudes ist auf volle Jahre abzurunden.

Praxis-Beispiel

Bewertung eines Kaufhauses im Sachwertverfahren

Zu bewerten auf den 10.5.2009 ist ein Kaufhaus im Sachwertverfahren. Baujahr 1965, gehobene Ausstattung, Brutto-Grundfläche 8.888 qm.

Lösung

Der Gebäudewert berechnet sich wie folgt:

Brutto-Grundfläche	8.888 qm
x Regel-HK Anlage 24, 1965, geh.	x 1.720 EUR
= Gebäude-Regelherstellungswert	= 15.287.360 EUR
./. Alterswertminderung: 44/50 = 88 %	./. 9.172.416 EUR
= Gebäudesachwert	= 6.114.944 EUR

Hinweis

Mehrere Gebäude

Befinden sich auf dem Grundstück mehrere selbstständige Gebäude, ist jedes Gebäude für sich zu bewerten. Anschließend sind die jeweiligen Gebäudesachwerte zu addieren (Abschn. 32 BewErlGV 2009).

Sind nach der Bezugsfertigkeit Veränderungen am Gebäude eingetreten, die zu einer Verlängerung oder Verkürzung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer führen, ist von einem entsprechend früheren oder späteren Baujahr auszugehen.

Ein fiktiv späteres Baujahr (das zu einer Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer führt) ist nur anzunehmen, wenn in den letzten 10 Jahren vor dem Bewertungszeitpunkt durchgreifende Modernisierungen (mindestens 11 Punkte) vorgenommen wurden. Die Modernisierungselemente und deren Punktwert lauten (Abschn. 31 Abs. 3 BewErlGV 2009):

Modernisierungselemente	Punkte
Dacherneuerung inkl. Wärmedämmung	3
Verbesserung der Fenster	2
Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)	2
Verbesserung der Heizungsanlage	2
Wärmedämmung der Außenfassade	2
Modernisierung der Bäder	2
Einbau von Bädern	2
Modernisierung des Innenausbaus (z. B. Decken und Fußböden)	3
Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung	3

Hinweis

Restnutzungsdauer

Die nach einer wesentlichen Modernisierung anzusetzende Restnutzungsdauer ergibt sich aus den Tabellen 2 bis 6 zu Abschn. 31 Abs. 3 BewErlGV 2009.

Von einem fiktiv früheren Baujahr (und damit von einer kürzeren Nutzungsdauer) ist auszugehen, wenn nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die dessen wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer verkürzt haben. Dies kommt beispielsweise in Betracht bei bestehender Abbruchverpflichtung. Baumängel und Bauschäden oder wirtschaftliche Gegebenheiten sollen hingegen zu keiner Verkürzung führen (Abschn. 31 Abs. 4 BewErlGV 2009).

Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudesachwert ist regelmäßig mit 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen (Mindestgebäudewert, Abschn. 31 Abs. 5 Satz 1 BewErlGV 2009).

Hinweis

Mehrere Gebäude

Befinden sich auf dem Grundstück (wirtschaftliche Einheit) mehrere Gebäude, die aufgrund ihrer Bauart unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig sind, ist jedes Gebäude für sich zu bewerten. Anbauten teilen auch hier allgemein das Schicksal des Hauptgebäudes (Abschn. 32 Bew­ErlGV 2009).