Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Leitsatz Leitung der Eigentümerversammlung durch einen Rechtsanwalt auftrags der Verwaltung: Jedenfalls keine nichtigen bzw. Nichtbeschlüsse! Normenkette § 24 Abs. 5 WEG Kommentar Lässt sich der Verwalter bei der Leitung einer Eigentümerversammlung von einem Rechtsanwalt vertreten, so sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse keine nichtigen bzw. Nichtbeschlüsse. Ob weg...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auc...mehr

Leitsatz Verneinte rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsmajorisierung (hier: mehrheitliche Ablehnung von Abrechnungsvorlagen) Verteilung der Kabelkosten grds. nach Miteigentumsanteilen Normenkette §§ 23, 25, 28 WEG Kommentar Das Abstimmungsverhalten eines Wohnungseigentümers, der über eine Stimmenmehrheit verfügt, ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn für die Stimmenabgabe nachvollz...mehr

Leitsatz Dem nicht zum Kreis der Verfahrensbeteiligten gehörenden Leiter der Wohnungseigentümerversammlung (hier: Rechtsanwalt) können im Wohnungseigentumsverfahren keine Kosten auferlegt werden. Die fehlerhafte Beschlussfeststellung des von den Wohnungseigentümern beauftragten Versammlungsleiters kann nicht dem das Protokoll führenden Verwalter mit der Folge zugerechnet wer...mehr

Leitsatz Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach sich jeder Sondereigentümer in der Eigentümerversammlung mittels schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, erfasst nicht den Fall, dass das Sondereigentum mehreren Personen (hier: Eheleuten) gemeinschaftlich zusteht und führt nicht dazu, dass jeder der Mitberechtigten eine schriftliche Stimmrechtsvollmach...mehr

Leitsatz Die in einer Wohnungseigentümerversammlung durch alle Wohnungseigentümer gefassten Beschlüsse sind nicht allein deshalb unwirksam, weil die Einladung zur Versammlung durch einen nicht wirksam bestellten Verwalter (zwei natürliche Personen nebeneinander) erfolgt war. Fakten: Die beiden Miteigentümer einer Eigentumswohnung wurden zu "Verwaltern" bestellt. In dieser Fun...mehr

Leitsatz Voraussetzung für die Geltendmachung von Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresgesamt- und die Einzelabrechnungen. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin verweigerte vorliegend die Zahlung der auf sie entfallenden Fehlbeträge aus der Jahresgesamtabrechnung. Mithin zurecht, da auf der Eigentümerve...mehr

Leitsatz Rückbau eines Dachgeschossausbaus wegen Nichteinhaltung der ausdrücklich vereinbarten Erforderlichkeit eines einstimmigen Beschlusses hinsichtlich baulicher Veränderungen Normenkette §§ 14, 22 WEG Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass bauliche Veränderungen nur zulässig sind, wenn ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, so k...mehr

Leitsatz In einer zweigliedrigen Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglieder zerstritten sind, widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Mehrheitseigentümer sich bereits kurze Zeit nach seiner gerichtlichen Abberufung erneut zum Verwalter wählt. Fakten: Der Mehrheitsmiteigentümer einer zweigliedrigen Wohnungseigentümergemeinschaft wurde vorlieg...mehr

Leitsatz Beschlussfassung auf Ankündigung gerichtlicher Durchsetzung eines Unterlassungsanspruchs (hier: Hundehaltung) stellt i.d.R. noch keine entsprechende konstitutive Verbotsverpflichtung dar Ein Hundehaltungsverbot wird durch nicht angefochtenen Eigentümerbeschluss wirksam Die Durchsetzung des Verbots kann jedoch im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoßen Normenkette §...mehr

Leitsatz Dem Beschlussanfechtungsantrag ist eine Eigentümerliste zur hinreichenden Bestimmbarkeit der Verfahrensbeteiligten auf Antragsgegnerseite beizufügen Die erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung ist im Allgemeinen eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und – wie hier – keine modernisierende Instandsetzung An den entstandenen Kost...mehr

Leitsatz Geltendmachung eines gemeinschaftlichen Anspruchs setzt (Ermächtigungs)Beschlussfassung voraus (h.R.M.) Hat ein Verwalter keine Jahresabrechnung zur Beschlussfassung gestellt, kann ein einzelner Eigentümer nur beantragen, dass das Gericht dem Verwalter die Aufstellung aufgibt Unzulässiger Antrag eines Eigentümers gegen die restlichen Wohnungseigentümer, die gegen sie ...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Niederschrift einer vorangegangenen Wohnungseigentümerversammlung genehmigen, widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: Dabei kann offen bleiben, ob der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit überhaupt eine Beschlusskompetenz zukommt. Die Frage nämlich, ob die Vorgänge in einer Eigentümerversamml...mehr

Leitsatz Bestandskräftig gewordener Sanierungs-Vorbereitungsbeschluss führt grundsätzlich zur Verneinung einer möglichen Schadensersatzverpflichtung der Gemeinschaft aus Verzögerungsgründen notwendiger Sanierungsmaßnahmen Normenkette §§ 21 Abs. 4, 23 Abs.4 WEG Kommentar Bleiben Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mange...mehr

Leitsatz Bleiben Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mangels des gemeinschaftlichen Eigentums (Undichtigkeit eines Flachdachs) unangefochten, so kann ein einzelner Wohnungseigentümer die übrigen nicht wegen Verletzung ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung auf Schadensersatz (Mietausfall) mit der Begründu...mehr

Leitsatz Kostenverteilungsänderung auch im Einzelfall (zur Genehmigung einer Jahresabrechnung und eines Wirtschaftsplans) bei vereinbarter Öffnungsklausel Kein Rechtsschutzbedürfnis eines unbeteiligten Miteigentümers für die Anfechtung eines Abmahnbeschlusses als Voraussetzung einer Entziehungsentscheidung Normenkette §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 23 Abs. 1 WEG Kommentar Eine in der Teil...mehr

Leitsatz Vorsätzliche Nichtladung eines missliebigen Eigentümers führt zur Beschlussnichtigkeit (hier: Beschlussfassung über Wiederwahl des Verwalters) Willkürliche Handhabung von Stimmrechtsvertretungsregelungen durch den Verwalter Haftung des Verwalters für Verfahrenskosten im Fall schuldhafter Pflichtverletzung des Verwaltervertrags Normenkette §§ 25, 26 WEG; §§ 280, 254 BGB...mehr

Leitsatz Verwirkung des Anspruchs auf Beseitigung einer vorgenommenen baulichen Veränderung (hier: Balkonverglasung im Sinne einer sog. "Einhausung") Normenkette §§ 22 Abs. 1, 23 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB Kommentar Ein Eigentümer hatte bereits 1991 eigenmächtig und ohne die zusätzlich vereinbarte Zustimmung des Verwalters seinen Balkon verglast. 1998 wurde ein Antrag auf Bes...mehr

Leitsatz Wird einem Wohnungseigentümer der Tagungsort der Eigentümerversammlung vorsätzlich nicht mitgeteilt, sind dort gefasste Beschlüsse i.d.R. nichtig Normenkette §§ 23, 24 WEG Kommentar Die Mitteilung eines Versammlungsorts ist wesentlich für eine ordnungsgemäße Einladung, da mangels Kenntnis des Versammlungsorts eine Teilnahme nicht möglich ist. Ein allgemeiner Einladungs...mehr

Leitsatz Wohngeldrückstände aus Vorjahren (nur zu Informationszwecken in die aktuelle Jahreseinzelabrechnung aufgenommen) werden bei gerichtlicher Geltendmachung auch Verfahrensgegenstand Amtsermittlungspflicht des Gerichts Normenkette § 28 Abs. 1, 2, 3, 5 WEG Kommentar Wohngeldrückstände aus Vorjahren, die nur zu Informationszwecken in die Jahreseinzelabrechnung aufgenommen un...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für Ungültigerklärung eines Erstbeschlusses entfällt mit Bestandskraft eines ersetzenden oder bestätigenden Zweitbeschlusses Bei fehlender Beschlusskompetenz ist auch ein Negativbeschluss nichtig Ist die Errichtung von Stellplätzen verpflichtend in der Teilungserklärung geregelt, fehlt der Eigentümerversammlung generell die Beschlusskompetenz, üb...mehr

Leitsatz Rechtsmittel des Verwaltungsbeirats zu Gunsten des Verwalters Aufnahme von Tagesordnungspunkten Normenkette §§ 29 Abs. 2, 43 Abs. 4 Nr. 2, 45 Abs. 1 WEG; § 66 ZPO Kommentar Im Interesse ordnungsgemäßer Verwaltung kann ein einzelner Wohnungseigentümer (auch als Beirat, der einen Verwalter nach § 29 Abs. 2 WEG zu unterstützen hat) als Nebenintervenient eine gerichtliche ...mehr

Leitsatz Berechtigte Unterbrechung der Heizungs- und Wasserversorgung gegenüber einem Wohnungseigentümer mit nicht nur geringfügiger und titulierter Wohngeldschuld Normenkette (§ 16 Abs. 2 WEG; § 273 BGB) Kommentar Ein Wohnungseigentümer hatte seit Mitte 2003 Wohngeldrückstände in Höhe von knapp 4.000 EUR, die zwischenzeitlich auch in dieser Höhe rechtskräftig tituliert waren....mehr

Leitsatz Aufzugssanierung in Mehrhausanlage (Beschlussfassung; Kostenverteilung) Bestimmtheitsanforderungen an einen Eigentümerbeschluss Normenkette §§ 10 Abs. 1, 16 Abs. 2, 23 Abs. 4, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG Kommentar Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solch...mehr

Leitsatz Beschlusskompetenz für Gebrauchsregelung (hier: Aufteilung und Zuordnung einer gemeinschaftlichen Gartenfläche) Kein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Zweitbeschlusses, der mit einem bestandskräftigen Erstbeschluss inhaltsgleich ist Erfolglose Anfechtung eines Negativbeschlusses über eine bauliche Veränderung (hier: Beseitigung eines Jägerzauns), wenn kei...mehr

Leitsatz Einzelner Wohnungseigentümer kann einen der Gemeinschaft zustehenden Anspruch gegen den Verwalter grundsätzlich nicht ohne entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen (Antragsunzulässigkeit) Normenkette § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Vertragsparteien des Verwaltervertrags sind die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit (h.M., vgl. § 21 Abs...mehr

Leitsatz Wer zum Verwalter in welcher Rechtsform bestellt wurde, kann sich auch durch unzweifelhafte Auslegung des Beschlusses ermitteln lassen Auch ein sog. Scheinverwalter ist berechtigt, seinen Abberufungsbeschluss anzufechten Normenkette §§ 26 Abs. 1, 43 Abs. 4, 43 Abs. 1, 4 WEG Kommentar Für die Wirksamkeit einer Verwalterbestellung ist es unschädlich, wenn der Eigentümerb...mehr

Leitsatz Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Voraussetzung für die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses sind aber nicht die Protokollierung des Beschlusses und die Beschlussfeststellung im Protokoll. Eine mündliche Feststellung und Ve...mehr

Leitsatz Anspruch auf Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach zulässiger Unterteilung und berechtigtem Ausbau von Wohnungseigentum Maßgebend sind die Gesamtumstände des Einzelfalls in tatrichterlicher Würdigung Auch hinsichtlich einer Gemeinschaftsordnung kann auf Grundsätze ergänzender Vertragsauslegung abgestellt werden Bei vereinbartem Objekt-Stimmrechtspr...mehr

Leitsatz Zur vereinbarten Eintragung von Beschlüssen in ein Beschlussbuch als "Wirksamkeitsvoraussetzung"; Nichteintragung wohl nur als Anfechtungsgrund auszulegen "Sonstige Kosten" in einer Jahresabrechnung müssen aus Nachvollziehbarkeitsgründen näher aufgeschlüsselt werden Normenkette §§ 10, 28 WEG Kommentar In einer Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass "der Verwalter Be...mehr

Leitsatz Ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so kann ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Ohne gerichtliche Entscheidung ist er zur Einladung grundsätzlich nicht berechtigt, wenn nicht eine anderweitige Vereinbarung, etwa in der Gem...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, die Jahresabrechnung unter der Bedingung zu genehmigen, dass ein sich an der Abstimmung zunächst nicht beteiligender Eigentümer die Jahresabrechnung innerhalb von 2 Wochen ebenfalls noch genehmigt, ist wirksam. Folgt diese Genehmigung dann fristgerecht nach, ist die Jahresrechnung wirksam beschlossen und Rechtsgrundla...mehr

Leitsatz Nichtigkeit auch eines Negativbeschlusses, wenn die Beschlusskompetenz der Eigentümer fehlt Normenkette §§ 15, 23, 43 WEG Kommentar Dem Antrag auf Ungültigerklärung eines ablehnenden Beschlusses fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn gleichzeitig ein Feststellungsantrag mit entgegengesetztem Inhalt gestellt wird (hinsichtlich einer Parkplatz-Sondernutzung). Fehlt ...mehr

Leitsatz Der Beginn einer Wohnungseigentümerversammlung um 15 Uhr an einem Werktag berechtigt nicht zur Beschlussanfechtung. Fakten: Die Verwalterin einer Eigentumsanlage lud zur Eigentümerversammlung an einem Werktag um 15 Uhr ein. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus mehr als 500 Wohnungseigentümern, die überwiegend nicht am Ort der Wohnanlage wohnen, sondern vereinzelt m...mehr

Leitsatz Eigentümerversammlung kann in Anlegergemeinschaft auch auf 15 Uhr terminiert werden Keine beschlussweise Befreiung einzelner Eigentümer von Gemeinschaftskosten Normenkette §§ 16, 24 WEG; § 8 Heizkostenverordnung Kommentar Bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften, deren Mitglieder über die gesamte Bundesrepublik verstreut wohnen, widerspricht es nicht ordnungsgemäßer...mehr

Leitsatz Bestandskräftiger Beschluss bereits aus dem Jahr 1984 über die Gestattung baulicher Veränderungen (hier: Anbringung von Windabweisern auf Balkonen) wirkt sich auch zu Gunsten von Sonderrechtsnachfolgern aus, die erst jetzt die baulichen Veränderungen vornehmen Normenkette §§ 10 Abs. 3, 22 Abs. 1, 23 Abs. 4 WEG; § 242 BGB Kommentar In einer Eigentümerversammlung 1984 w...mehr

Leitsatz Bestimmt die Teilungserklärung, dass das Protokoll einer Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter sowie einem Wohnungseigentümer unterzeichnet werden soll, führt das Fehlen der entsprechenden Unterschriften nicht zur Unwirksamkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Fakten: Das Protokoll einer Eigentümerversammlung wurde zwar von einem teilnehmenden Mite...mehr

Leitsatz Terrassenvorbau auf einer sondergenutzten Hangfläche vor einem Haus in einer Blockhausanlage optisch nachteilig und beseitigungspflichtig Nichtiger bzw. teilnichtiger Beschluss über die Aufstellung einer Gemeinschaftsordnung, wenn dort eine generelle Abweichung von § 22 Abs. 1 WEG mit Dauerwirkung festgelegt wurde Normenkette (§§ 14, 15, 22, 23 WEG; § 1004 BGB) Kommen...mehr

Leitsatz Verneinter Erstattungsanspruch des Ex-Verwalters bei Soll-Stand auf dem offenen Treuhandkonto Normenkette § 28 WEG; §§ 426, 670 BGB Kommentar Nur wenn ein Ex-Verwalter einen Soll-Stand auf dem offenen Treuhandkonto aus eigenen Mitteln ausgeglichen hat, kann ihm insoweit ein Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft zustehen. Hat der Ex-Verwalter durch unstreitig...mehr

Leitsatz Eigentümerbeschlüsse unterliegen nicht deshalb der Aufhebung wegen formeller Mängel der Beschlussfassung, weil der Verwalter mit der Einladung Stimmrechtsvollmachten verschickt hat, ohne darauf hinzuweisen, dass nach der Teilungserklärung nur ein bestimmter Personenkreis bevollmächtigt werden darf und ein Wohnungseigentümer in Unkenntnis der Teilungserklärung einen ...mehr

Leitsatz Einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung steht nicht entgegen, dass in der Einladung der Gegenstand der Beratung zwar hinreichend bestimmt bezeichnet, aber nicht gleichzeitig angegeben war, dass auch eine Abstimmung erfolgen solle. Bei der Ermittlung eines Abstimmungsergebnisses zunächst die Nein-Stimmen und die Enthaltungen abzufragen und dann den Rest d...mehr

Leitsatz Weder die fehlende Angabe des Beschlussgegenstandes in der Einladung noch das Fehlen eines unterschriebenen Versammlungsprotokolls steht der Annahme entgegen, dass in der Wohnungseigentümerversammlung ein Mehrheitsbeschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages zustande gekommen ist, der im Zweifel auch die Abberufung des Verwalters umfasst. Fakten: Die Eigentüme...mehr

Leitsatz Wird die Eigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen, ohne dass die gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, führt dies im Allgemeinen nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Fakten: In einer Zweiergemeinschaft wurde durch den einen Wohnungseigentümer zu einer Eigentümer...mehr

Leitsatz Einberufungsmangel (Einladung zur Versammlung durch einen Wohnungseigentümer) führt im Allgemeinen nicht zu nichtigen, sondern nur anfechtbaren Beschlüssen Gerichtliche Notverwalterbestellung Normenkette §§ 23 Abs. 4, 24 Abs. 3, 26 Abs. 3 WEG Kommentar Wird die Eigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen, ohne dass die gesetzlichen Voraussetzungen d...mehr

Leitsatz Zurückweisung einer Vertretungsstimme kann im Fall der Erheblichkeit zu erfolgreicher Beschlussanfechtung führen Eine Abrechnung ist nur dann vollständig, wenn auch der Stand der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Rücklage und der Zinserträge ausgewiesen ist; über Ergänzungsanspruch sind die fehlenden Angaben nachholbar Auch Entlastung des Verwaltungsbeirats ...mehr

Leitsatz Nichtige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung und nichtige Beschlüsse über den Ausschluss eines zahlungssäumigen Eigentümers von der Versammlung bei gleichzeitigem Abstimmungsverbot Normenkette § 25 WEG; § 242 BGB Kommentar Vorliegend war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass "ein Eigentümer, der mit der Zahlung von Wohngeldbeiträgen länger als einen Monat ...mehr

Leitsatz Abberufung des Verwalters unter bestimmten Voraussetzungen auch auf Antrag eines einzelnen Eigentümers Normenkette § 26 WEG Kommentar Das Rechtsschutzbedürfnis eines Wohnungseigentümers, gerichtlich die Abberufung des Verwalters durchzusetzen, ist anzunehmen, wenn der Versuch, einen Mehrheitsbeschluss über die Abberufung herbeizuführen, gescheitert ist oder wenn in An...mehr

Leitsatz Auch ohne Vorlage einer schriftlichen Vollmachtsurkunde kann die vertretungsweise abgegebene Stimme wirksam bleiben, wenn die Stimmabgabe vom Versammlungsleiter nicht aus diesem Grund zurückgewiesen wurde Zur Aussetzung eines angefochtenen Verwalterbestellungsbeschlusses Normenkette §§ 25, 26 WEG; § 148 ZPO Kommentar Das Erfordernis der Vorlage einer schriftlichen Voll...mehr

Leitsatz Nichtigkeit einer formlosen "Verwalterbestellung" bei einem "Käufertreffen"; Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Nichtigkeit Beschlussanfechtung auch ohne besonderes Rechtsschutzinteresse, soweit keine Rechtsmissbräuchlichkeit vorliegt Verneintes Rechtsschutzbedürfnis für Anfechtung eines Rücklagebeschlusses Normenkette §§ 26, 28, 43 WEG; § 256 ZPO Kommentar W...mehr

Leitsatz Mithaftung des Verwalters bei Verlust der Instandhaltungsrücklage infolge spekulativer Vermögensanlage (hier: Arbitrage-Anlage im Ausland) Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 4 WEG Kommentar Auf Initiative des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden (Geschäftsführer einer Vermögens-Treuhand GmbH) hatte eine Gemeinschaft einstimmig beschlossen, DM 100.000,- von der Instandha...mehr