Rückbau eines nicht einstimmig beschlossenen Dachgeschossausbaus

Leitsatz

Rückbau eines Dachgeschossausbaus wegen Nichteinhaltung der ausdrücklich vereinbarten Erforderlichkeit eines einstimmigen Beschlusses hinsichtlich baulicher Veränderungen

Normenkette

§§ 14, 22 WEG

Kommentar

1. Ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass bauliche Veränderungen nur zulässig sind, wenn ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, so kommt es für die Zulässigkeit einer Maßnahme (hier: Dachgeschossausbau) nicht darauf an, ob diese die übrigen Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt.
2. § 22 WEG ist in allen Punkten durch Vereinbarung abdingbar, wie vorliegend auch geschehen. Insbesondere kann auch ein völliges Änderungsverbot oder eine Abhängigmachung einer Änderung von der Zustimmung aller Wohnungseigentümer vereinbart werden. Auf Duldungspflichten der restlichen Eigentümer im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG kommt es dann bei solchen Vereinbarungen nicht an (BayObLG v. 5.5.2004, 2Z BR 265/03, WuM 2004, 495). Im vorliegenden Fall gab es keinen einstimmigen Beschluss. Damit war das Beseitigungsverlangen eines Eigentümers gerechtfertigt und verstieß auch weder gegen Treu und Glauben noch gegen das Schikaneverbot. In jedem Fall hätte vorliegend zunächst eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über die Zulässigkeit der vorgenommenen baulichen Maßnahmen herbeigeführt werden müssen. Gerichte haben hier das den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen zu respektieren.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 05.04.2005, 32 Wx 019/05OLG München v. 5.4.2005, 32 Wx 019/05, NZM 16/2005, 622

Anmerkung

Im vorliegenden Fall gab es laut Sachverhaltsmitteilung die Vereinbarung, dass Sondereigentümer im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Räume, das Gebäude und das Grundstück nicht eigenmächtig verändern dürften, es sei denn, es liege ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vor. In richtiger Auslegung nach dem Wortlaut dieser Vereinbarungsregelung käme es also m.E. auf Zustimmungen aller anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer in einer beschlussfähigen Versammlung an, nicht also auf die Zustimmung sämtlicher (100 %) Eigentümer. Ein einstimmiger Versammlungsbeschluss in einer beschlussfähigen Versammlung, d.h. keiner Vollversammlung, ist m.E. nicht einem "allstimmigen" Beschluss (bzw. sogar einer schuldrechtlichen Vereinbarung aller Eigentümer) gleichzusetzen.