Verneinung einer möglichen Schadenersatzverpflichtung wegen Verzögerung notwendiger Sanierungsmaßnahmen

Leitsatz

Bestandskräftig gewordener Sanierungs-Vorbereitungsbeschluss führt grundsätzlich zur Verneinung einer möglichen Schadensersatzverpflichtung der Gemeinschaft aus Verzögerungsgründen notwendiger Sanierungsmaßnahmen

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, 23 Abs.4 WEG

Kommentar

1. Bleiben Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum (Undichtigkeit eines Flachdachs) unangefochten, so kann ein einzelner Wohnungseigentümer die übrigen nicht wegen Verletzung ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung auf Schadensersatz (hier: Mietausfall) mit der Begründung in Anspruch nehmen, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen seien verzögert worden.
2. Eine Zurechnung etwaiger Pflichtverletzungen des Verwalters findet in solchen Fällen im Übrigen nicht statt, da ein Verwalter im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander nicht Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB ist (vgl. OLG Düsseldorf v. 8.2.1999, 3 Wx 369/98, FGPrax 1999, 96; KG v. 21.5.1986, 24 W 3233/85, NJW-RR 1986, 1078; Engelhardt in MüKo, BGB, 4. Aufl., § 21 Rn. 21).
3. Eigentümer untereinander haben Mitwirkungspflichten im Hinblick auf konkret erforderliche Maßnahmen, die vom Verwalter durchzuführen sind. Dies sind etwa die Ermittlung der Art des Mangels, die Einholung von Angeboten bzw. die Ausschreibung von Handwerkerleistungen, die Entscheidung über die Auftragsvergabe und die Aufbringung der finanziellen Mittel (sei es durch Entnahme aus vorhandenen gemeinschaftlichen Mitteln, sei es durch Erhebung einer Sonderumlage). Vorliegend hat das LG vorbereitende Beschlussentscheidungen der Gemeinschaft als inhaltlich vertretbar erachtet, so dass auch ein schuldhaftes Verhalten der Wohnungseigentümer nicht festgestellt werden konnte. Wären diese konkreten Beschlussmaßnahmen aus Sicht eines betroffenen Eigentümers inhaltlich als unzureichend zu bewerten, hätten entsprechende Beschlussfassungen angefochten werden müssen (so hier nicht). Die Beschlussfassungen haben deshalb rechtsgestaltende Wirkung für das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer. Dem Antragsteller ist es dann auch versagt, aus denselben Gründen, die eine Anfechtbarkeit der Beschlussfassung hätte begründen können, die übrigen Eigentümer auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 11.01.2005, 15 W 402/04OLG Hamm v. 11.1.2005, 15 W 402/04