Willkürliche Handhabung von Stimmrechtsvertretungsregelungen durch den Verwalter

Leitsatz

1. Vorsätzliche Nichtladung eines missliebigen Eigentümers führt zur Beschlussnichtigkeit (hier: Beschlussfassung über Wiederwahl des Verwalters)
2. Willkürliche Handhabung von Stimmrechtsvertretungsregelungen durch den Verwalter
3. Haftung des Verwalters für Verfahrenskosten im Fall schuldhafter Pflichtverletzung des Verwaltervertrags

Normenkette

§§ 25, 26 WEG; §§ 280, 254 BGB

Kommentar

1. Verhindert der Verwalter vorsätzlich die Teilnahme eines missliebigen Wohnungseigentümers an der Versammlung, die über die Wiederwahl des Verwalters beschließen soll, ist der auf dieser Versammlung über die Wiederwahl mehrheitlich gefasste Beschluss der Eigentümer unabhängig davon nichtig, ob die Stimme des ausgeschlossenen Eigentümers angesichts der Mehrheitsverhältnisse Bedeutung erlangen konnte.
2. Will der Verwalter von einer langjährigen Übung, wonach entgegen der in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Vereinbarung auch andere Personen als der Verwalter, Ehegatten und andere Wohnungseigentümer als Vertreter zur Eigentümerversammlung zugelassen worden sind, Abstand nehmen, so hat er dies so rechtzeitig zu erklären, dass sich die Wohnungseigentümer hierauf einstellen können. Zweckmäßig wird es sein, einen solchen Hinweis im Einladungsschreiben zur Versammlung zu geben.
3. Der sich von Aversionen gegen einen Miteigentümer leiten lassende Verwalter ist zur Wiederwahl ungeeignet.
4. In der vorsätzlichen Verhinderung der Teilnahme missliebiger Eigentümer bzw. deren Vertreter liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwaltervertrags mit der Folge, dass dem Verwalter die Verfahrenskosten auferlegt werden können.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2004, 16 Wx 191/04OLG Köln v. 17.12.2004, 16 Wx 191/04, NZM 4/2005, 150