Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Leitsatz Die Verpflichtung einzelner Miteigentümer zur tätigen Mithilfe bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich unzulässig. Ausnahmsweise ergibt sich aus § 21 Abs. 3 i.V.m. Abs. 5 Nr. 1 WEG eine Beschlusskompetenz für eine tätige Mithilfe, wenn typischerweise in Hausordnungen derartige Pflichten geregelt sind. Das ...mehr

Leitsatz Grundsätzlich Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung Vom Verwalter hinzugezogener Dritter besitzt ein Teilnahmerecht nur dann, wenn seine Anhörung oder Beratung im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer liegt Nicht berechtigte Anwesenheit eines Dritten muss sich auf angefochtene Beschlussfassung ausgewirkt haben können Im Verwaltervertrag vereinbarte Sonderhono...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung, nach der die Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet werden, durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung der Heizkostenverordnung anpassen. Sachverhalt Die Mitglieder einer WEG hatten in einer Eigentümerversammlung am 26.8.2008 beschlossen, den Verteilungsschlüssel für die Heizkosten ...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der Heizkostenverordnung vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist. Fakten: Vor...mehr

Leitsatz Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. Für eine transparente Ausgestaltung genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Reg...mehr

Leitsatz Einheitliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums über Mehrheitsbeschluss zulässig Entsprechende Einschränkung individueller Rechte ist bereits der Regelung im Kaufvertrag immanent Normenkette §§ 21, 23 WEG; §§ 633 ff., 640 Abs. 1 BGB Kommentar Eine Gemeinschaft hatte mit Mehrheit folgenden Beschluss gefasst: "Die Gemeinschaft zieht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums...mehr

Leitsatz Aus der Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen. Fakten: Einer der W...mehr

Leitsatz Aus bestehenden gesetzlichen Beschlusskompetenzen nach §§ 15, 21 und 22 WEG folgt nicht die Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, einzelnen Eigentümern außerhalb gemeinschaftlicher Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen Normenkette § 23 Abs. 4 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Rechtliche Grenzen erfolgreicher Durchsetzung eines Individualanspruchs auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Anspruchsverneinung einer Änderung des Schlüssels von Miteigentumsanteilen auf qm-Wohnfläche im Anschluss an einen nachträglich ausgebauten Spitzboden zu Wohnraum) Normenkette §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 2 Satz 3 WEG; §§ 133, 157 BGB K...mehr

Leitsatz Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel, wei...mehr

Leitsatz Beschlusskompetenz zur Eventualeinladung einer Wiederholungsversammlung für die Zukunft bzw. allein für die nächstfolgende Versammlung als noch offene Rechtsfrage Zur Abgrenzung von Beseitigungs- bzw. Nutzungsunterlassungsansprüchen und bereits konstitutiven, anspruchsbegründenden Beschlussinhalten Ein Beschlussinhalt mit Verpflichtung (hier: zur Unterlassung der Nutz...mehr

Leitsatz Der Verwalter muss den Wohnungseigentümern Informationen zum Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums weiterleiten. Unterlässt er diese Information, kann er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und/oder den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz haften Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG; § 280 BGB Das Problem Der Verwalter beauftra...mehr

Leitsatz Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu. Fakten: In der vermieteten Wohnung kam es zu Wasserschäden an der Wohnzimmerdecke. Eine erste Reparatur brachte keinen Erfolg. Die Eigentü...mehr

Leitsatz Gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Wahrung prozessualer Notfrist und berechtigter Anwaltsauftrag Recht auf Teilnahme an Eigentümerversammlung des zu Beratungszwecken zugezogenen Rechtsanwalts kann auch durch konkludenten Geschäftsordnungsbeschluss gebilligt werden Normenkette §§ 27 Abs. 2 Nr. 2, 43 Nr. 1, Nr. 4 und 5 WEG Kommentar Im vorliegenden Beschluss...mehr

Leitsatz In tumultartiger, unzureichend organisierter Eigentümerversammlung sollte der Versammlungsleiter nicht nach der Subtraktionsmethode abstimmen lassen Normenkette § 23 WEG Kommentar Grundsätzlich kann ein Versammlungsleiter das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung auch dadurch feststellen, dass er ausschließlich Nein- und Enthaltungsstimmen abfragt und anschließend ni...mehr

Leitsatz Die Klausel in einer Teilungserklärung, dass ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann, ist nichtig. Wird ein Wohnungseigentümer zu Unrecht von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sind die anschließend gefassten Besch...mehr

Leitsatz Nichtige Vereinbarung über Teilnahmeausschluss eines Eigentümers von der Versammlung im Fall von Beitragsrückständen Keine konkludente Kostenverteilungsänderung Normenkette §§ 23, 24, 25 WEG; §§ 134, 138, 242 BGB; Art. 14 GG Kommentar In der Teilungserklärung war geregelt: "Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als eine...mehr

Leitsatz Zur Einleitung gerichtlicher Maßnahmen, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen eines Anspruchs gegen Eigentümer oder Dritte für plausibel halten darf (hier: auf Unterlassung der Nutzung einer Wohnung durch ein psychisch krankes, die Miteigentümer störendes Familienmitglied einer Wohnungseigentümerin) Bei vereinbarter Zustimmung des Verwalters zur Vermietung von ...mehr

Leitsatz Der Verwalter von Wohnungseigentum kann nicht durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, eine im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche an einen Dritten aufzulassen Normenkette §§ 1 Abs. 5, 10 Abs. 6, 27 Abs. 1, 2, 3 Satz 1 Nr. 7 WEG; § 184 BGB Kommentar Im vorliegenden Fall wollte der Verwalter unter Hinweis auf einen Mehrheitsbeschluss (und früherer individualvertra...mehr

Praxis des Wohnungseigentums. Von Prof. Dr. Johann Bärmann und Dr. Hanns Seuß. 5. Aufl. 2010. Verlag C.H. Beck, München. XIX, 1.184 S. 119,00 EUR. In der mittlerweile fünften Auflage des Handbuchs zum Wohnungseigentum wird eine komplette Neubearbeitung vorgelegt. Mit einem völlig neuen Autorenteam und sage und schreibe 12 Jahre nach der letzten Auflage präsentiert der Herausg...mehr

Leitsatz Lehrreiche und ausführlich begründete Kostenentscheidung des Landgerichts München I nach Hauptsacheerledigung, insbesondere zur umstrittenen Frage der Gültigkeit eines sog. Vorschaltbeschlusses, allein in nächster Versammlung auf das gesetzliche Beschlussfähigkeitserfordernis im Sinne ermöglichter/erwünschter Eventualeinberufung zu verzichten; zum Stimm- und Vertretun...mehr

Leitsatz Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Verwalter/Versammlungsleiter im Falle mehrheitlicher Genehmigung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums Normenkette §§ 22, 46, 49 Abs. 2 WEG; § 256 ZPO Kommentar Im Streit stand die erneute Errichtung eines Gattertors vor einer Wiese des gemeinschaftlichen Grundstücks. Dadurch sollte verhindert werden, dass...mehr

Leitsatz § 27 Abs. I Nr. 7 WEG ist dahingehend auszulegen, dass eine entsprechende Informationspflicht des Verwalters nur dann besteht, wenn den Wohnungseigentümern ein gesteigertes Informationsbedürfnis zukommt. Ein solches ist dann anzunehmen, wenn sie am Verfahren beteiligt sind oder dies für sie möglich wäre. Es besteht dagegen nicht bei Geltendmachung von Wohngeldrückst...mehr

Leitsatz Keine Informationspflicht des Verwalters über Wohngeld-Inkassoverfahren Normenkette §§ 27 Abs. 1 Nr. 7 und 43 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte u. a. beschlossen, "die Verwalterin ausdrücklich von der seit Inkrafttreten der WEG-Novelle zum 01.07.2007 bestehenden Verpflichtung freizustellen, die Wohnungseigentümer unverzüglich über die gerichtliche Geltendmachung v...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für Anspruch auf Fremdkontenführung setzt Vorbefassung der Eigentümerversammlung voraus Normenkette §§ 10 Abs. 6, 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG Kommentar Auch wenn der WEG-Verwalter nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zwingend offene Fremdkonten auf den Namen des Verbands führen muss, kann der einzelne Eigentümer ohne vo...mehr

Leitsatz Unbegründete Anfechtungsklage zu einem Negativbeschluss auf Ablehnung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums bei in zu unbestimmter Weise gestelltem Antrag auf Genehmigung (hier: allein auf "Änderung des Geländers" auf klägerischer Dachterrasse) Verwerfung eines klägerischen Feststellungsantrags auf verneinte Verpflichtung, einen Umbau wieder rückgäng...mehr

Leitsatz Der Verwalter muss über eine Klage eines Dritten gemäß § 43 Nr. 5 WEG unverzüglich nach Kenntnis informieren. Eine grobe Pflichtverletzung liegt vor, wenn erst nach einer mündlichen Gerichtsverhandlung Eigentümer Informationen über den Nachbarrechtsstreit erhalten. Eine zeitnah erklärte Abberufung und Vertragskündigung genügt. § 626 Abs. 2 BGB gilt nicht analog. Ein...mehr

Leitsatz "Betriebskostenabrechnung" ohne Gesamtabrechnung widerspricht § 28 WEG Konkludente Änderung des Verteilerschlüssels in wiederholt genehmigten Jahresabrechnungen ohne Änderungsbewusstsein ist nicht rechtens Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Eine bloße "Betriebskostenabrechnung" entspricht ohne vorgelegte Gesamtabrechnung nicht dem Mindestinhalt einer Jahresabrechnung ...mehr

Leitsatz Eine Untergemeinschaft innerhalb einer Mehrhausanlage ist nicht rechtsfähig. Mangels Beschlusskompetenz ist die Bestellung eines Verwalters für eine Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage nichtig. Fakten: Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Mehrfamilienhäusern, die jeweils Untergemeinschaften bilden. Auf der Eigentümerversammlung einer der Untergemeinsc...mehr

Leitsatz Erwerb von zwei Teileigentums-Stellplätzen in der Tiefgarage durch die Gesamtgemeinschaft, vertreten durch den beschluss-ermächtigten Verwalter Normenkette §§ 10 Abs. 6 und 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG Kommentar Vorliegend übertrug eine als rechtsfähig anerkannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Mitglieder sich ausschließlich aus dem Kreis der Wohnungseigen...mehr

Leitsatz Eine Verlängerung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG sieht das Gesetz nicht vor; eine nach höchstrichterlicher Klärung dieser Frage bewilligte Fristverlängerung ist unwirksam. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten am 9. August 2007 Anfechtungsklage gegen mehrere auf der Eigentümerversammlung vom 9. Juli 2007 gefasste Beschlüsse erhoben. Einen Monat später ...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 WEG die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn gemäß § 16 Abs. 4 WEG über die Kosten...mehr

Leitsatz Im Interesse aller Eigentümer kann der Verwalter zu bestimmten Tagesordnungspunkten auch einen Rechtsanwalt als Berater in die Eigentümerversammlung mitnehmen, ohne dass dies dem Nichtöffentlichkeitsgrundsatz widerspricht Normenkette § 24 WEG Kommentar Der Nichtöffentlichkeitsgrundsatz der Eigentümerversammlung basiert darauf, dass eine Gemeinschaft von sachfremden Ei...mehr

Leitsatz Die Anfechtung einer Jahresabrechnung wegen Abweichung von der kalenderjährlichen Abrechnung ist treuwidrig, wenn die Wahl des Abrechnungszeitraums gerade der Umstellung auf das Kalenderjahr dient und eine weniger nachteilige Umstellung für alle Eigentümer nicht ersichtlich ist. Fakten: In der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde jeweils eine Wirtschaftsperiode "1.12...mehr

Leitsatz Ausnahmsweise berechtigte einstweilige Verfügung auf Aussetzung der Vollziehung eines Eigentümerbeschlusses bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Hauptsache-Anfechtungsklageverfahren (hier: auf Unterbindung eines Vertragsabschlusses mit einem bauwilligen Nachbarn) Normenkette §§ 14, 22 WEG; §§ 935 ff. ZPO Kommentar Zum Sachverhalt: Ein Grundstücksnachbar plante grenz...mehr

Leitsatz Grundbuchrechtlicher Nachweis der Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum entfällt bei erfolgreicher Anfechtung der Verwalterbestellung Normenkette §§ 12, 24 Abs. 6, 26, 46 WEG; § 32 FGG; § 29 GBO Kommentar Im vorliegenden Fall hatte die gemäß §§ 78, 80 GBO zulässige weitere Beschwerde in der Sache keinen Erfolg, da das Landgericht den Antrag auf Eige...mehr

Leitsatz Teils gültige, teils ungültige Mehrheitsbeschlussfassung zur Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels für Betriebskosten (hier: Anschlusskosten des Breitbandkabels, Aufzugskosten, Hausreinigungskosten) Normenkette § 16 Abs. 3 WEG n.F. Kommentar In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von 1971 war vereinbart, dass "für die Verteilung der Nutzungen, Las...mehr

Leitsatz Ungültige Beschlüsse auf Rückbau sanierter Balkone, Erstattung von ausführenden Sanierungsfirmen berechneter Mehrkosten und Abmahnung an den Hausverwalter wegen zusätzlicher Auftragsvergabe Strittige Beschlussanfechtungsbefugnis von Eigentümerbeschlüssen durch den Verwalter (Revisionszulassung) Normenkette §§ 14, 22, 27 Abs. 1 Nr. 1, 46 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB; § 543 Abs....mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer sind auch dann nicht zur Genehmigung des Einbaus eines Aufzugs verpflichtet, wenn ohne den Aufzug die Errichtung einer Dachgeschosseinheit bauordnungsrechtlich nicht mehr möglich ist, weil der Sondereigentümer der Dachgeschosseinheit einen Bauvorbescheid ohne Aufzugserfordernis verfallen ließ. Fakten: Vorliegend wendet sich ein Eigentümer gegen...mehr

Leitsatz Der WEG-Verwalter erfüllt seine Pflicht, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, schon mit der Absendung der Einladung. Auf den Zugang der Einladung bei den Eigentümern kommt es nicht an. Sachverhalt Mit Schreiben vom 19.8.2008 verlangten einige Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer sind, vom Verwalter die E...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentumsverwalter erfüllt seine Pflicht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung bereits mit der Versendung der Einladung. Auf einen Zugang der Einladung bei den einzelnen Wohnungseigentümern kommt es dann nicht mehr an. Vielmehr liegt dieser Zugang in der Risikosphäre der einzelnen Wohnungseigentümer und nicht mehr im Aufgabenbereich des zur Einladu...mehr

Leitsatz Zugang des Einladungsschreibens liegt in der Risikosphäre der einzelnen Eigentümer und nicht mehr im Aufgabenbereich des zur Einladung verpflichteten Verwalters Normenkette § 24 Abs. 1 und Abs. 4 WEG Kommentar Der Verwalter von Wohnungseigentum erfüllt seine Pflicht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung bereits mit der Versendung der Einladung. Auf einen Zugang ...mehr

Leitsatz An einen ehemaligen Verwalter (sog. Scheinverwalter) kann nicht wirksam zugestellt werden Normenkette § 45 WEG; §§ 167, 172, 189 ZPO Kommentar Wenn ein Verwalter, dessen Bestellung bereits abgelaufen ist, weiterhin als Verwalter der Gemeinschaft agiert (also i.S. eines sog. Scheinverwalters) und er in der Eigentümerversammlung auf diesen Umstand hinweist (nicht mehr a...mehr

Leitsatz Beiratsermächtigung durch Mehrheitsbeschluss zum Aushandeln bzw. Abschließen des Verwaltervertrags Rechte zwischen Eigentümern und dem Verwalter sind nicht Gegenstand des Verwaltervertrags zwischen Verband und Verwalter Anspruch des Verwalters auf Sondervergütungen Normenkette §§ 21, 26, 27 WEG Kommentar Das Aushandeln und der Abschluss des Verwaltervertrags kann von de...mehr

Leitsatz Bleibt einer Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 WEG) der Erfolg versagt, darf nicht offengelassen werden, ob die Klage als unzulässig oder als unbegründet abgewiesen wird. Zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung st...mehr

Leitsatz Fotografieren des Saunabereichs einer Dachterrasse verletzt das Persönlichkeitsrecht des betreffenden Wohnungseigentümers Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; §§ 823 Abs. 1 und 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB; Art. 1 und 2 GG Kommentar Das Fotografieren einer im Sondereigentum stehenden und kaum einsehbaren Dachterrasse einer Penthousewohnung verletzt das allgemeine Persönlichke...mehr

Leitsatz Rattenbekämpfung: Notgeschäftsführung des einzelnen Eigentümers und Kostenerstattungsanspruch gegen die restlichen Eigentümer (als passivlegitimierte Beklagte) Normenkette §§ 10 Abs. 6, 21 Abs. 2 WEG; § 683 BGB Kommentar Selbst wenn die Gesamtgemeinschaft (der Verband) für die Erstattung von Aufwendungen an einen einzelnen Eigentümer für Rattenbekämpfungsmaßnahmen zus...mehr

Leitsatz Umgestaltung einer Fahrstuhlkabine als modernisierende Instandsetzung Zweitbeschluss über vorher beschlossene bauliche Maßnahmen grundsätzlich zulässig Vorbesichtigung von Musterfliesen durch zufällige Zusammenkunft einiger Eigentümer Normenkette § 22 Abs. 3 WEG Kommentar Auch die Umgestaltung einer Fahrstuhlkabine kann als modernisierende Instandsetzung im Sinne von § ...mehr

Leitsatz Die Errichtung eines Fahrradabstellplatzes im gemeinschaftlichen Eigentum kann zu einer nachteiligen Veränderung des optischen Bilds der Wohnungseigentumsanlage führen mit der Folge, dass eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung vorliegt. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte ursprünglich beschlossen, rechts und links neben der Eingangstür zum Wohngebäude ...mehr

Leitsatz In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur über einen gestellten Antrag abgestimmt werden. Über ein "Weniger" gegenüber dem gestellten Antrag können die Wohnungseigentümer nur abstimmen, wenn ein dem "Weniger" entsprechender Antrag gestellt wird. Ein ablehnender Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung ist nicht deshalb anfechtbar, weil die abgelehnte Maßn...mehr