Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags

Leitsatz

1. Beiratsermächtigung durch Mehrheitsbeschluss zum Aushandeln bzw. Abschließen des Verwaltervertrags
2. Rechte zwischen Eigentümern und dem Verwalter sind nicht Gegenstand des Verwaltervertrags zwischen Verband und Verwalter
3. Anspruch des Verwalters auf Sondervergütungen

Normenkette

§§ 21, 26, 27 WEG

Kommentar

1. Das Aushandeln und der Abschluss des Verwaltervertrags kann von der Eigentümerversammlung zwar nicht generell, aber – zumindest bei Vorgabe von Laufzeit und Grundvergütung sowie weiterer Eckdaten – im konkreten Einzelfall durch Mehrheitsbeschluss dem Verwaltungsbeirat übertragen werden (vgl. auch OLG Hamburg, ZMR 2003, S. 864 und OLG Köln, ZMR 2003, S. 604). Auch im vorliegenden Fall der Ermächtigungsbeschlussfassung sollte dem Verwaltungsbeirat nur für den konkreten Einzelfall das Recht übertragen sein, Details des Verwaltervertrags mit dem Verwalter auszuhandeln und den Vertrag namens der Gemeinschaft abzuschließen. Über entscheidende Eckpunkte hatten die Wohnungseigentümer bereits entschieden, sodass für abweichende Vereinbarungen durch den Beirat kein Raum mehr vorhanden war. Eigentümer hatten zum Beschlusszeitpunkt auch bereits konkrete Kenntnis über den Vertragsentwurf, der Grundlage für die folgenden Verhandlungen des Beirats mit dem Verwalter sein sollte.
2. Rechte zwischen Eigentümern und dem Verwalter sind nicht Gegenstand eines Verwaltervertrags zwischen dem Verband und dem Verwalter (in Abweichung zur Ansicht von Jennißen, WEG, § 26 Rn. 63). Seit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit ist es zwischenzeitlich h.M., dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband Vertragspartner des Verwalters wird (vgl. OLG München, ZMR 2006, S. 954; OLG Düsseldorf, ZMR 2007, S. 56/58). Im Hinblick auf die Wohnungseigentümer wird der Vertrag auch als Vertrag zugunsten Dritter angesehen (OLG München, wie vor) oder auch als Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter (OLG Düsseldorf, wie vor). Die entgegenstehende Auffassung von Jennißen begegnet Bedenken, da es nicht zulässig sein dürfte, verschiedene Rechtskreise, nämlich einerseits den Verband mit dem Verbandsvermögen und daneben die Summe der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen (ebenso Wenzel, Die Wohnungseigentümergemeinschaft – ein janusköpfiges Gebilde aus Rechtssubjekt und Wohnungseigentümergemeinschaft?, NZM 2006, S. 321). Der Verband als Rechtssubjekt ist im Verhältnis zu seinen Mitgliedern nicht Dritter; Gleiches muss auch umgekehrt gelten. Somit können einzelne Regelungen des Verwaltervertrags auch nicht Verpflichtungen einzelner Wohnungseigentümer begründen, wenn diese nicht Vertragspartner sind und es sich daher um Regelungen zulasten Dritter handle.
3. Diverse Sondervergütungsabsprachen wurden vorliegend auch in rechtsgültiger Form vereinbart (mit den gebotenen Einschränkungen).

Link zur Entscheidung

AG Saarbrücken, Urteil vom 05.02.2009, 1 WEG C 7/08