AG Saarbrücken Urteil vom 05.02.2009 - 1 WEG C 7/08

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV. Der Streitwert wird auf 3.200,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin ist Miteigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft … die aus 10 Wohnblöcken sowie 2 Garagenbauten besteht. Sie ficht die Beschlussfassung zu TOP 3 (Aushandeln und Abschluss des Verwaltervertrages) und TOP 4 (Pflege- und Kehrvertrag für Außenanlage) in der Eigentümerversammlung vom 19.12.2007 an.

Der amtierende Verwalter wurde im Frühjahr 2007 von den Wohnungseigentümern bestellt. Ein Verwaltervertrag war noch nicht abgeschlossen worden. Mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 28.11.2007 war unter TOP 8 die Beschlussfassung vorgesehen über: „Feststellung der Eigentümer, die bevollmächtigt werden, seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag mit der GfH-Gesellschaft für Hausverwaltung mbH abzuschließen und aushandeln.” Nachdem Miteigentümer mit Vollmachten die Versammlung verließen, war diese nicht mehr beschlussfähig, so dass die weitere Erörterung und Beschlussfassung über diesen Tagesordnungspunkt in der Eigentümerversammlung vom 19.12.2007 unter TOP 3 vorgenommen wurde. Mehrheitlich wurde beschlossen, „dass der in Eigentümerversammlung vom 28.11.2007 gewählte Verwaltungsbeirat für … allgemein ermächtigt wird, seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag mit der GfH-Gesellschaft für Hausverwaltung mbH auszuhandeln und abzuschließen.”

Der Verwaltervertragsentwurf lag zu beiden Eigentümerversammlungen aus, anwesende Wohnungseigentümer – es ist im einzelnen streitig, wie viele – haben Exemplare erhalten. Eine Versendung des Entwurfs mit der Einladung erfolgte nicht. Der Verwaltervertrag wurde inzwischen vom Verwaltungsbeirat am 25.1.2008 unterzeichnet.

Unter TOP 4 wurde in der Eigentümerversammlung vom 19.12.2007 mehrheitlich der Beschluss gefasst, dass ein Pflegevertrag sowie ein Vertrag über das Kehren und den allgemeinen Winterdienst für die allgemeinen Flächen der Außenanlagen mit einer vom Verwalter auszuwählenden Person zu einem monatlichen Betrag von 520,– EUR abgeschlossen werden solle.

Aufgrund einer Beschlussfassung von 1996 wurde die Pflege- und Straßenreinigung der 3 Außenbereiche der Wohnanlage im monatlichen Wechsel durch die Hausmeister untereinander vorgenommen. Zwischenzeitlich war für die Gartenpflegearbeiten ein Gartenbauunternehmen zu einem Betrag von 4.500,– EUR beauftragt. Nachdem die vom Verwalter ausgewählte Person sich als ungeeignet erwiesen hat, wurde das Vertragsverhältnis mit ihr inzwischen wieder beendet.

Die Klägerin behauptet zur Anfechtung TOP 3, dass den Wohnungseigentümern keinen Hinweis auf den vorliegenden Vertragsentwurf erteilt worden sei. Es sei keine ausreichende Diskussion über die einzelnen Vertragsinhalte zugelassen worden.

Sie ist der Auffassung, dass ein Aushandeln der einzelnen Vertragspunkte nicht auf den Verwaltungsbeirat oder sonstige Wohnungseigentümer übertragen werden könne, da es sich hierbei um eine eigene Aufgabe der Wohnungseigentümer selbst handele. Sie meint weiter, dass mit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mit Wirkung für die Tiefgarageneigentümergemeinschaft ein Vertrag abgeschlossen werden könne, weil es sich bei der Tiefgaragengemeinschaft um eine Bruchteilseigentümergemeinschaft handele. Auch könnten Pflichten der Eigentümer gegenüber dem Verwalter, wie sie im Leistungskatalog aufgeführt seien, nicht mit dem Verband der Wohnungseigentümer vertraglich geregelt werden, da es sich hierbei um einen Vertrag zu Lasten Dritter, nämlich der einzelnen Wohnungseigentümer handele. Weitere Regelungen des Vertrages und beigeschlossenen Leistungsverzeichnisses seien nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend und daher unzulässig. So könne der Verwalter die Einsicht in Unterlagen und Abrechnungen nicht an die Stelle des Auslegens der Unterlagen in der Eigentümerversammlung setzen. Darüber hinaus seien noch weitere Einzelregelungen des Verwaltervertrages unzulässig und für die Wohnungseigentümer nicht akzeptabel.

Die Klägerin behauptet zu TOP 4, es gebe keinen weiteren über den früheren Zustand hinaus gehenden Kehraufwand, deshalb meint sie, es bestünde kein sachlicher Grund, einen 14. Hausmeister einzustellen.

Nachdem das Vertragsverhältnis mit dem weiteren Hausmeister beendet wurde, hat die Klägerin die Anfechtung des Beschlusses unter TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 19.12.2007 für erledigt erklärt, die Beklagten haben der Erledigungserklärung widersprochen.

Die Klägerin beantragt,

1. die Ungültigkeit des in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19. Dezember 2007 zu Tagesordnungspunkt 3 gefassten Beschlusses festzustellen,
2. festzustellen, dass die Beschlussanfechtung hinsichtlich des Beschlusses der Eigent...