Kostenverteilung - Änderung ausschließlich dann, wenn Beschlusskompetenz besteht

Leitsatz

Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 WEG die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn gemäß § 16 Abs. 4 WEG über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll.

Fakten:

In der Teilungserklärung der streitenden Wohnungseigentümer ist die folgende Bestimmung enthalten: "Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden … Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an den … Fenstern und Türen der Wohnung sind jedoch von den Eigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen." In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, diese Regelung wie folgt zu behandeln: "Neben den aufgeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und -türen vom jeweiligen Eigentümer auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen." Ein Eigentümer hatte daraufhin beantragt, die Nichtigkeit des Beschlusses festzustellen. Mit Erfolg. Da die Terrassenfenster und -türen Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums und aufgrund der Bestimmung als solche "auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten" sind, sollte nach dem Beschluss an diese Stelle eine Regelung treten, nach der jeder Eigentümer auch die Kosten der laufenden Instandhaltung tragen soll. Den Eigentümern fehlt jedoch die Kompetenz, eine solche Regelung im Wege eines Beschlusses zu treffen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 25.09.2009, V ZR 33/09BGH, Urteil vom 25.9.2009 – V ZR 33/09

Fazit:

Die Entscheidung ist richtig. Auf Grundlage von § 16 Abs. 4 WEG können keine dauerhaften Änderungsbeschlüsse hinsichtlich Instandhaltungsverpftichtung mit Kostentragungspflichten gefasst werden. Die Norm erlaubt eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur im konkreten Einzelfall.