Verletzung von Informationspflichten - Verwalterabberufung kann bei zu spätem Informationsfluss rechtmäßig sein.

Leitsatz

Der Verwalter muss über eine Klage eines Dritten gemäß § 43 Nr. 5 WEG unverzüglich nach Kenntnis informieren. Eine grobe Pflichtverletzung liegt vor, wenn erst nach einer mündlichen Gerichtsverhandlung Eigentümer Informationen über den Nachbarrechtsstreit erhalten. Eine zeitnah erklärte Abberufung und Vertragskündigung genügt. § 626 Abs. 2 BGB gilt nicht analog. Eine rückwirkende Abberufung kann nicht wirksam beschlossen werden.

Fakten:

Der Grundstücksnachbar der Eigentümergemeinschaft erhob im Juli 2008 gegen diese Klage auf Rückschnitt von Efeu, da es bereits zu Schimmelschäden in seinem unmittelbar an das Gemeinschaftsgebäude grenzenden Haus gekommen war. Hiervon setzte der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht in Kenntnis. Auch über den Verhandlungstermin im November 2008 informierte er nicht. Dort erklärte der Verwalter Teilanerkenntnis. Erst mit Übersendung des Protokolls einer Eigentümerversammlung aus dem Juni 2008 wurden schließlich die Eigentümer von dem gegen die Gemeinschaft gerichteten Verfahren informiert. Diese beschlossen daher im Februar 2009 die Abberufung des Verwalters sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags. Im März 2009 wurde ein neuer Verwalter bestellt und "zur Vorsicht" nochmals die Abberufung des Vorverwalters und Kündigung des Verwaltervertrags zum 31. Januar beschlossen. Diese Beschlüsse wurden seitens des Vorverwalters angefochten. Jedoch nur insoweit erfolgreich, als die Eigentümer im März 2009 nochmals eine nunmehr rückwirkende Abberufung und außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags beschlossen hatten. Eine solche Beschlussfassung ist nämlich nicht möglich. Der Vorverwalter war bereits wirksam durch die Beschlüsse der Februarversammlung abberufen worden. Durch die Nichtinformation der Eigentümer über die vom Grundstücksnachbarn geführte Klage hatte der Verwalter in grober Weise gegen die ihm obliegenden Pflichten verstoßen. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG hat der Verwalter die Eigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist. Die Informationspflicht besteht selbstverständlich auch bezüglich Klagen Dritter, die sich gegen die Eigentümergemeinschaft richten. Um eine solche Klage handelte es sich vorliegend. Der Verwalter hätte die Eigentümer unverzüglich auflären müssen. Hier erfolgte die Information zu spät. Darin ist eine grobe Verletzung der Verwalterpflichten zu sehen, die einen wichtigen Grund zur Abberufung darstellt. Die Vorschrift des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG soll den Eigentümern gerade ermöglichen, sich frühzeitig an Rechtsstreitigkeiten zu beteiligen.

Link zur Entscheidung

AG Bonn, Urteil vom 03.11.2009, 27 C 44/09AG Bonn, Urteil vom 3.11.2009 – 27 C 44/09

Fazit:

Abberufung und Kündigung des Verwalters erfolgten im Übrigen auch fristgerecht. Die für Dienstvertragsverhältnisse geltende Zweiwochenfrist des § 626 Abs. 2 BGB ist vorliegend nicht anwendbar. Zu prüfen ist allein, ob die Abberufung zeitnah im Sinne des § 314 Abs. 3 BGB betrieben worden ist. Die Eigentümer haben erst Mitte Dezember 2008 im Zuge der Übersendung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom Juni 2008 Kenntnis von der Rechtshängigkeit eines Rechtsstreits gegen sie erlangt. Vor diesem Hintergrund war der Abberufungsbeschluss vom Februar 2009 fristgerecht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es nicht möglich ist, innerhalb von zwei Wochen eine neue Eigentümerversammlung einzuberufen, allein schon wegen der zu beachtenden Ladungsfrist. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer sich im Laufe des Dezember 2008 und Januar 2009 zunächst noch mit dem Nachbarn in Verbindung gesetzt, um weitere Informationen über den Rechtsstreit zu erlangen und erst anschließend umfassend Kenntnis von den Umständen hatten.