Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Auf die Durchführung mindestens einer Präsenzversammlung können die Wohnungseigentümer durch einstimmigen Beschluss verzichten. Für den Verzicht ist also ein weiterer Beschluss erforderlich. Einstimmigkeit liegt dann vor, wenn keine Gegenstimme gegen den Beschlussantrag abgegeben wird.[1] Stimmenthaltungen spielen also keine Rolle, weil sie ohnehin als Nichtteilnahme am Abst...mehr

4.8.1 Sachlicher Anwendungsbereich Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1.1.2028 einen Beschluss über die Durchführung der Eigentümerversammlungen in rein virtueller Form, muss nach § 48 Abs. 6 WEG bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchgeführt werden. Hierauf können die Wohnungseigentümer nur durch einen einstimmigen Beschluss verzich...mehr

Ort Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage durchzuführen.[1] Dies gilt auch für den Fall, dass die Mehrheit außerhalb des Ortes der Wohnanlage wohnhaft ist.[2] Bei der Wahl des Ortes der Wohnungseigentümerversammlung ist jedenfalls grundsätzlich zu berücksichtigen, dass nicht jeder Wohnungseigentümer so mobil ist, auch einen von der Wohnanla...mehr

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe der entsprechenden Gründe begehrt, hat der Verwalter einem derartigen Verlangen nachzukommen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Konsequenz: Steht ein Wohnungseigentum im Miteige...mehr

Soweit das WEG für den Regelfall davon ausgeht, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter erfolgt, heißt dies noch lange nicht, dass damit der Verwalter auch automatisch die Wohnungseigentümerversammlung leiten muss. Zwar führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, gleichwohl wird der Eigentümerversammlung aber...mehr

Die Einberufung durch Nichtberechtigte, insbesondere durch den sog. Pseudo- bzw. Scheinverwalter, dessen Bestellungszeitraum abgelaufen ist, oder durch einen unberechtigten Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bzw. Vertreter oder Wohnungseigentümer, bewirkt, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nach h. M. wirksam, aber anfechtbar sind. Sie können also durchaus bestands...mehr

Die Vorschrift des § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG gilt ausschließlich für Beschlüsse über die Durchführung rein virtueller Eigentümerversammlungen, die vor dem 1.1.2028 beschlossen wurden. Wird ein derartiger Beschluss also erst im Jahr 2028 gefasst, besteht keine Pflicht zur Durchführung mindestens einer jährlichen Präsenzversammlung. Praxis-Beispiel Beschlussfassung im November 202...mehr

Haben die Wohnungseigentümer vor dem 1.1.2028 die Durchführung der Eigentümerversammlungen in rein virtueller Form beschlossen, wird aber gegen die Verpflichtung zur Durchführung mindestens einer Präsenzversammlung pro Jahr verstoßen, weil hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichtet wurde, führt dies nach § 48 Abs. 6 Satz 2 WEG weder zur Anfechtbarkeit noch zur Nic...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG existierte keine gesetzliche Regelung für den in der Praxis gerade in Kleinanlagen weit verbreiteten Fall, dass weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat bestellt ist. Dann jedenfalls fehlte die nach dem Gesetz zur Einberufung ermächtigte Person. In diesen Fällen konnte die Einberufung jedenfalls nicht durch einen Wohnungseigentümer erfolgen....mehr

Zunächst sollte bereits dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit folgend, die Anwesenheit der Versammlungsteilnehmer dokumentiert werden. Der Vorsitzende sollte die erschienenen Eigentümer bitten, sich in eine vorbereitete Anwesenheitsliste, in welche alle Eigentümer unter Angabe der auf ihre Wohnung entfallenden Miteigentumsanteile aufgeführt sind, einzutragen. Vertreter einzel...mehr

Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Grundbücher auch im Fall des § 8 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung. Im Fall des § 3 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag, war dies bereits vor Inkrafttreten des WEMoG geltende Rechtslage. Zunächst entsteht also eine "Ein-Personen-Gemei...mehr

Das Aktienrecht regelt für den Fall der elektronischen Teilnahme an der Hauptversammlung in § 243 Abs. 3 Nr. 1 AktG das Beschlussanfechtungsrecht wegen technischer Störungen. Nach vorerwähnter Bestimmung kann die Anfechtung eines Beschlusses der Hauptversammlung nicht auf eine durch eine technische Störung verursachte Verletzung von Rechten, die auf elektronischem Wege wahrg...mehr

Der Beschluss über die Ermöglichung der Durchführung von virtuellen Eigentümerversammlungen erfordert eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Abgestellt wird also, wie sonst auch, auf das Quorum der in der beschlussfassenden Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer. Ebenso wie sonst auch, erfolgt die Abstimmung nach dem jeweils geltenden Stimmpri...mehr

2.2.1 Wohnungseigentümer Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden. Es kann nicht isoliert auf einen Dritten übertragen werden. Stimmrecht ist unentziehbar Als elementares Mitgliedschaftsrecht ist das Stimmrecht gr...mehr

Ist Betreuung angeordnet, so ist der Betreuer zu laden, so die zu behandelnde Angelegenheit den Aufgabenkreis der Betreuung betrifft.mehr

5.3.4.2.1 Verwalterbestellung/Verwalterabberufung Ein Wohnungseigentümer ist auch dann nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn es um seine Bestellung zum Verwalter oder seine Abberufung vom Verwalteramt geht.[1] Gleiches gilt auch für den Fall der Beschlussfassung über den Abschluss oder die Kündigung des Verwaltervertrags.[2] Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf...mehr

Wie andere Beschlüsse, muss der Beschluss über die Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Insoweit dürfen einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt werden. Das kann dann der Fall sein, wenn bekannt ist, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht in der Lage sind, an einer virtuellen Versammlung teilzunehmen. Anderer...mehr

Gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG erfolgt die Einberufung der Eigentümerversammlung in Textform. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 126b BGB muss die Einberufung entweder in einer Urkunde oder in einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise erfolgen. Grundsätzlich ausreichend ist es, wenn der Empfänger den Text u. a. auch auf seinem Bil...mehr

Nach § 24 Abs. 1 WEG wird die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Notwendigkeit, mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, ergibt sich bereits aus § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG. Hiernach haben die Wohnungseigentümer über die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans ergeb...mehr

Für den Fall, dass die Wohnungseigentümer oder der teilende Alleineigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung bestimmte Anlässe festgelegt haben, in denen Eigentümerversammlungen stattzufinden haben, trägt diesem Umstand § 24 Abs. 2 HS 1 WEG Rechnung. Der Verwalter hat also auch in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen Gesetzliche Regelungen zur Eigentümerversammlung finden sich in §§ 23 bis 25 WEG: § 23 Abs. 1 WEG sieht als Regelfall der Beschlussfassung eine solche in der Wohnungseigentümerversammlung vor. § 23 Abs. 3 WEG macht hiervon eine Ausnahme und lässt auch eine Beschlussfassung durch den sog. "Umlaufbeschluss" zu. § 24 WEG regelt die Formalie...mehr

Im Einladungsschreiben sind Zeit und Ort der Wohnungseigentümerversammlung anzugeben. Von erheblicher Bedeutung ist daneben die Tagesordnung, denn gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es für die Gültigkeit von Beschlüssen erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung bezeichnet ist. Tipp: Prioritäten setzen Der Verwalter ist grundsätzlich in der Gestaltung der ...mehr

Wohnungseigentümerversammlungen sollten spätestens um 23 Uhr beendet werden. Dies gilt insbesondere, wenn der nächste Tag ein Werktag ist. Bei umfangreicher Tagesordnung mit besonders diskussionsträchtigen Beschlussthemen sollte dies der Verwalter bei der Festlegung des Beginns der Versammlung berücksichtigen. Überlange Versammlungsdauer vermeiden Es ist durchaus denkbar, das...mehr

Für den Fall, dass den Wohnungseigentümern im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung eine abschließende Beschlussfassung nicht möglich sein sollte, etwa weil für eine Beschlussfassung noch nicht alle Informationen vorliegen oder aber auch mit Blick auf die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der erstellten Jahresabrech...mehr

Ist das Sondereigentum oder Teileigentum mit einem Nießbrauch belastet, verbleibt das Stimmrecht beim Eigentümer. Der Nießbraucher hat kein eigenes Stimmrecht.[1] Auch der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts oder eines Dauerwohnrechts hat kein Stimmrecht.[2] Weder Nießbraucher noch Wohnberechtigter sind demnach zur Versammlung zu laden. Sie haben aus dem Grundsatz der Nichtö...mehr

Etwas anderes gilt bei der Zwangsverwaltung. Hier übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es besteht nämlich lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände ...mehr

Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden. Es kann nicht isoliert auf einen Dritten übertragen werden. Stimmrecht ist unentziehbar Als elementares Mitgliedschaftsrecht ist das Stimmrecht grundsätzlich auch durch V...mehr

Die Wohnungseigentümerversammlung kann ohne vorherige Ankündigung über die Änderung der Reihenfolge der Tagesordnung mehrheitlich beschließen. Musterbeschluss: Änderung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte TOP XX Änderung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte Der Tagesordnungspunkt ____ wird vorgezogen und als erster Tagesordnungspunkt zur Erörterung und Beschlussfassung ...mehr

Die Aufgabe des Versammlungsleiters umfasst auch die Verpflichtung, die Versammlung zu beenden, also förmlich zu schließen. Es muss nämlich eine klare Abgrenzung zwischen Versammlung und etwaigen Nachgesprächen existieren. Der Zeitpunkt der Beendigung ist in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen. Nach Beendigung der Versammlung können keine Beschlüsse mehr gefasst werden....mehr

Mit dem am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] ist den Wohnungseigentümern auch die zeitlich befristete Möglichkeit einer Beschlussfassung über die rein virt...mehr

Mit Blick auf die elektronische Teilnahme der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung, ist zu berücksichtigen, dass die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer "sämtliche oder einzelne Rechte" ausüben können. Die typischen und unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer neben dem Teilnahmerecht stellen das Rederecht, das Fragerecht und – bis auf die eng...mehr

In aller Regel ist die Vertretung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt. Meist ist hiernach Vertretung durch den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder aber den Ehegatten möglich. Eine solche Regelung ist grundsätzlich zulässig.[1] Eine solche Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist vom berechtigten Interesse d...mehr

Die Wohnungseigentümer können sich für die Eigentümerversammlung eine Geschäftsordnung geben.[1] Mit Geschäftsordnungsbeschlüssen werden die Modalitäten des Versammlungsablaufs geregelt. Entsprechende Anträge zur Geschäftsordnung seitens der Versammlungsteilnehmer sind jederzeit – also insbesondere zu Beginn und im Laufe der jeweiligen Versammlung – zulässig. Geschäftsordnung...mehr

Nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG war die Wohnungseigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten hatten. War die Versammlung nicht in diesem Sinne beschlussfähig, hatte der Verwalter nach § 25 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F. eine neue Versammlung mit den gleichen...mehr

Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Sie haben also die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer ...mehr

Das WEG geht davon aus, dass in den Wohnungseigentümergemeinschaften stets ein Verwalter bestellt ist. Daher bestimmt § 24 Abs. 1 WEG die Pflicht des Verwalters, jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Weiter hat wiederum der Verwalter gemäß § 24 Abs. 2 WEG sowohl in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen weitere Versammlungen einzuberufen als auch dem Mi...mehr

Überblick Die Wohnungseigentümer regeln die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschlüsse. Die Beschlussfassung erfolgt grundsätzlich in einer Versammlung der Wohnungseigentümer. Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss (Umlaufbeschluss) in Textform erklären. Allerdings hat das Wohnungseigen...mehr

5.3.4.1 Grundsätze Gemäß § 25 Abs. 4 WEG ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogenen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig z...mehr

1.1 Rechtsgrundlagen prüfen Die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen Gesetzliche Regelungen zur Eigentümerversammlung finden sich in §§ 23 bis 25 WEG: § 23 Abs. 1 WEG sieht als Regelfall der Beschlussfassung eine solche in der Wohnungseigentümerversammlung vor. § 23 Abs. 3 WEG macht hiervon eine Ausnahme und lässt auch eine Beschlussfassung durch den sog. "Umlaufbeschluss" zu. §...mehr

2.1.1 Regelfall: Einberufung durch Verwalter Das WEG geht davon aus, dass in den Wohnungseigentümergemeinschaften stets ein Verwalter bestellt ist. Daher bestimmt § 24 Abs. 1 WEG die Pflicht des Verwalters, jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Weiter hat wiederum der Verwalter gemäß § 24 Abs. 2 WEG sowohl in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen weiter...mehr

Der Wohnungseigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er von der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss ermächtigt wird, in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig zu werden. Dann nämlich wird er aufgrund eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags tätig, womit der Beschluss die Vornahme eines Rechtsgeschäfts ...mehr

Ist der Wohnungseigentümer bereits rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden, ist der betroffene Eigentümer generell von künftigen Beschlussfassungen ausgeschlossen und verliert sein Stimmrecht.mehr

Der Versammlungsleiter ruft die einzelnen Punkte der Tagesordnung in der Reihenfolge auf, die in der Einladung angegeben ist. Er hat den Wohnungseigentümern Gehör im Rahmen der Diskussion über die einzelnen Beschlussgegenstände zu verschaffen. 5.4.1 Änderung, Vertagung und Absetzen von Tagesordnungspunkten Die Wohnungseigentümerversammlung kann ohne vorherige Ankündigung über ...mehr

Sowohl Nachlassverwalter als auch Testamentsvollstrecker üben statt der Erben das Stimmrecht aus. Insoweit sind auch nur sie zu laden.[1]mehr

5.1 Versammlungsleitung Soweit das WEG für den Regelfall davon ausgeht, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter erfolgt, heißt dies noch lange nicht, dass damit der Verwalter auch automatisch die Wohnungseigentümerversammlung leiten muss. Zwar führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, gleichwohl wird der Eig...mehr

3.1 Grundsätze Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Sie haben also die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder e...mehr

2.1 Zur Einberufung Berechtigte 2.1.1 Regelfall: Einberufung durch Verwalter Das WEG geht davon aus, dass in den Wohnungseigentümergemeinschaften stets ein Verwalter bestellt ist. Daher bestimmt § 24 Abs. 1 WEG die Pflicht des Verwalters, jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Weiter hat wiederum der Verwalter gemäß § 24 Abs. 2 WEG sowohl in den durch Verein...mehr

Stimmrechtsverbote könnten sich lediglich dann noch auf die Beschlussfähigkeit auswirken, wenn der einzig in der Versammlung anwesende oder vertretene Wohnungseigentümer einem Stimmrechtsverbot unterliegen würde. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist jedenfalls die Wohnungseigentümerversammlung stets bereits dann beschlussfähig, wenn lediglich einer der Wohnungseigentümer anwesen...mehr

Hier sind grundsätzlich sämtliche Mitglieder zu laden. Durch Vereinbarung kann allerdings geregelt werden, dass solche Gemeinschaften einen Vertreter zu bestimmen haben. Es genügt dann die Ladung dieses Vertreters.mehr

Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist neben dem Wohnungseigentümer ein eingesetzter vorläufiger Insolvenzverwalter zu laden. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ist allein der Insolvenzverwalter stimmberechtigt, weshalb auch nur noch er zu laden ist. Freigabe aus der Insolvenzmasse Hat der Insolvenzverwalter die Sondereigentu...mehr