Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Rz. 11 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine der vorerwähnten Spezialregelungen, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[14] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich auch keiner Form...mehr

1. Beschlussfähigkeit (§ 25 Abs. 3 WEG a.F.) Rz. 10 Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.[12] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG ...mehr

a) Keine Zwangsteilnahme an Online-Versammlungen Rz. 24 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen....mehr

Rz. 13 Ausdrücklich offen lässt der Gesetzgeber die Frage danach, ob eine noch nicht einmal der Textform genügende Vollmachtserteilung nur zurückgewiesen werden kann oder unwirksam ist.[19] Vor dem Hintergrund der wohnungseigentumsrechtlichen Handhabung erscheint ersteres vorzugswürdig. Wenn man den Mangel der Schriftform nach altem Recht nur als Grund zur Zurückweisung ansa...mehr

Rz. 66 Die Gesetzesmaterialien stellen zunächst fest, dass das Gericht wie nach früherem Recht dann, wenn Anspruch auf einen bestimmten Beschluss besteht, genau diese Beschlussfassung ersetzen kann. Dies ist systemgerecht, da dann auch die Eigentümerversammlung keinen Ermessensspielraum gehabt hätte, so dass ihre Verwaltungsbefugnisse durch das Gericht nicht beschnitten werden.mehr

Rz. 16 Auch § 25 Abs. 1 WEG ist nicht unabdingbar. Die Gemeinschaftsordnung kann also für einzelne Beschlussgegenstände qualifizierte Mehrheiten vorsehen. Ob entsprechende Regelungen in alten Gemeinschaftsordnungen wirksam bleiben wirksam, richtet sich wiederum nach § 47 WEG.[20]mehr

1. Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen Rz. 18 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort re...mehr

a) Notwendigkeit der Beschlussfassung Rz. 19 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in...mehr

a) Fehler des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG Rz. 26 Bei der Fehlerlehre ist zu unterscheiden zwischen Fehlern des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG selbst und solchen bei der Durchführung der Veranstaltung. Erstere können grundsätzlich, sofern nicht ausnahmsweise ein Fall der Nichtigkeit vorliegt, nur mit der Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG innerhalb der F...mehr

a) Bedeutung der Vollmachtsurkunde nach bisherigem Recht Rz. 11 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine der vorerwähnten Spezialregelungen, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[14] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die ...mehr

a) Gesetzliche Regelung Rz. 14 Das bisherige Recht enthielt etwa in §§ 16 Abs. 4 S. 2, 18 Abs. 3 S. 1, 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. qualifizierte Mehrheiten; bisweilen (etwa in §§ 15 Abs. 2, 26 Abs. 1 S. 1 WEG a.F.) ordnete es auch an, dass mit (nicht qualifizierter) Mehrheit entschieden werden kann. Mit alledem macht § 25 Abs. 1 WEG nun Schluss. Danach entscheidet die Mehrheit de...mehr

Rz. 15 Die Stimmkraft richtet sich kraft Gesetzes gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG wie bislang nach Köpfen. Da § 25 Abs. 1 WEG aber von der "Mehrheit der abgegebenen Stimmen" redet, gilt die Vorschrift auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Stimmkraft nach dem Einheits- oder Wertprinzip bemisst. Auch hier ist ein Beschlussantrag künftig mit der Mehrheit der abgegebenen Stimm...mehr

Rz. 11 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher tritt nicht nur die Wohnungseigentümergemeinschaft ins Leben. Es finden im Innenverhältnis die Vorschriften des WEG Anwendung, auch wenn der teilende Eigentümer noch einziger Wohnungseigentümer ist. Dies bringt gegenüber dem früheren Recht, ähnlich wie bei den Rechtsbeziehungen nach außen, einige wesentliche Vorteile. So war di...mehr

Rz. 22 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG fordert ferner in dem dort vorgesehenen Beschluss eine Regelung darüber, ob sämtliche oder einzelne Rechte in Abwesenheit ausgeübt werden können. Die Beschränkung auf einzelne Rechte dürfte die Ausnahme sein, etwa bei Stimmrechtsausschlüssen auf die Teilnahme an der Diskussion, nicht aber an der Abstimmung. Ansonsten dürfte es widersprüchlich und ...mehr

Rz. 76 Das Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer kann auch eine bauliche Veränderung betreffen, die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegiert ist. Dann kann der umbauwillige Wohnungseigentümer wählen, ob er nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG oder nach § 20 Abs. 3 WEG vorgeht. Das Vorgehen nach § 20 Abs. 3 WEG kann insoweit Vorteile bieten, als der umbauwillige Wohnungse...mehr

Rz. 21 Den Gesetzesmaterialien ist nur zu entnehmen, dass Klagen einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen oder die Durchführung sonstiger Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung bereits an dessen Passivlegitimation scheitern und daher gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten sind. Unklar bleibt freilich, wie diese den Anspruch...mehr

Rz. 2 Tiefgreifende Änderungen hat der Gesetzgeber bei der Normierung der Pflichten hinsichtlich der Nutzung von Sondereigentum vorgenommen. Er unterscheidet zunächst zwischen Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 14 Abs. 1 WEG) und den Wohnungseigentümern (§ 14 Abs. 2 WEG) gegenüber.[2] Dies geht mit einem gravierenden Wechsel bei der Durchsetzung dieser Pflichten...mehr

Rz. 56 Dass der Gesetzgeber die Befugnisse aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eher weit verstanden wissen will, zeigt sein Vergleich mit den Verwalterbefugnissen nach früherem Recht. Danach sollen nicht nur die früheren Maßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 4–5 WEG a.F.,[60] also die komplette Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder einschließlich der gerichtlichen Durchsetzung von Hausgel...mehr

Rz. 15 Dieselben Grundsätze wie für den Verwalter als Ausführungsorgan müssten auch für die Eigentümerversammlung als Entscheidungsorgan gelten. Die lange umstrittene, erst 2014 vom BGH entschiedene Frage,[21] wer bei der Unterlassung gebotener Beschlussfassungen für den daraus resultierenden Schaden haftet, hat damit erheblich an Bedeutung verloren. Grundsätzlich haftet zun...mehr

Rz. 24 Ist die bauliche Veränderung dem Grunde nach durch Beschluss gestattet, kann der umbauwillige Wohnungseigentümer nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung auch den Ausführungsbeschluss im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzen lassen. Hierbei bieten ihm die Gesetzesmaterialien die komfortable Möglichkeit, die begehrte bauliche Veränderung nicht näher zu beschr...mehr

Rz. 29 In gleichem Umfang und mit identischer Zielsetzung wie bei der Stimmabgabe nach § 23 Abs. 3 WEG (s. gleich Rdn 30 ff.) wird auch die Form des Einberufungsverlangens nach § 24 Abs. 2 WEG herabgesetzt. Hier genügt in Zukunft ebenfalls ein Verlangen in Textform. Wie im Falle des § 23 Abs. 3 WEG muss aber die Urheberschaft des Viertels der Wohnungseigentümer feststehen. E...mehr

Rz. 84 § 13 Abs. 2 WEG erfasst nicht den Fall, dass alle beeinträchtigten Miteigentümer ihr Einverständnis mit der Veränderung des Sondereigentums erklärt haben.[66] Dies ist nach dem ausdrücklichen Bekunden des Gesetzgebers kein Versehen. Vielmehr muss der Umbauwillige auch in diesen Fällen die Gestattung der Maßnahme durch Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Inso...mehr

Rz. 2 Der Gesetzgeber verlagert die Beschlussdurchführung und die ordnungsmäßige Verwaltung allgemein unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit er in § 18 Abs. 1 WEG formuliert, die "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", handelt ...mehr

Rz. 86 Noch gravierender mutet die im Gesetz nunmehr angelegte Möglichkeit an, in das Sondereigentum hineinzuregieren. Über die Verweisung des § 13 Abs. 2 WEG auf § 20 WEG kann die Mehrheit in der Eigentümerversammlung jedenfalls nach dem Wortlaut der Vorschrift auch im Sondereigentum über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen beschließen. Diese Ausdehnung der Mehrheitsm...mehr

Rz. 21 Spätestens nach der Bestandskraft der Entscheidung über die Gestattung der baulichen Veränderung dem Grunde nach müssen die Wohnungseigentümer über die konkrete Ausführung der Maßnahme befinden. Das gilt unabhängig davon, ob bereits dem Grunde nach ein Anspruch auf die bauliche Veränderung bestand. Denn jedenfalls mit der Gestattung, dass eine bauliche Veränderung übe...mehr

Rz. 49 Die Befugnisse des Verwalters waren nach altem Recht in § 27 WEG a.F. in Form einer Enumeration geregelt und zudem mit der Vertretungsmacht nach außen unglücklich verquickt. Dabei war nicht zuletzt vielfach unklar, wozu der Verwalter im Einzelnen bevollmächtigt war. Hier schafft das neue Recht in mehrfacher Hinsicht bedeutsame Vereinfachungen. Zunächst erhält der Verw...mehr

Rz. 72 In Wortlaut und Begründung des Gesetzes nicht berücksichtigt ist der Fall, dass die Eigentümerversammlung zwar über einen Beschlussantrag abgestimmt, der Versammlungsleiter aber keinen Beschluss verkündet hat. Nach Rechtsprechung des BGH existiert dann noch kein Beschluss, da dieser erst und mit dem Inhalt zustande kommt, den der Versammlungsleiter verkündet.[69] Dies...mehr

Rz. 33 Dieses frühere System der Anfechtbarkeit von Beschlüssen über bauliche Veränderungen hat der Gesetzgeber radikal umgestaltet. In Zukunft ist die Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung nicht mehr alleine deswegen anfechtbar, weil ihr ein hierdurch beeinträchtigter Wohnungseigentümer nicht zugestimmt hat. Die Mehrheit in der Eigentümerversammlung kann sich nunm...mehr

Rz. 14 Das bisherige Recht enthielt etwa in §§ 16 Abs. 4 S. 2, 18 Abs. 3 S. 1, 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. qualifizierte Mehrheiten; bisweilen (etwa in §§ 15 Abs. 2, 26 Abs. 1 S. 1 WEG a.F.) ordnete es auch an, dass mit (nicht qualifizierter) Mehrheit entschieden werden kann. Mit alledem macht § 25 Abs. 1 WEG nun Schluss. Danach entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ü...mehr

Rz. 64 § 20 Abs. 2 WEG sieht ein zweistufiges Vorgehen des Anspruchsinhabers vor. Hat der Wohnungseigentümer dem Grunde nach einen Anspruch auf eine bestimmte bauliche Veränderung, besteht über das "Ob" ihrer Durchführung kein Ermessen der Eigentümerversammlung. Der Inhaber des Anspruchs kann somit unmittelbar die Beschlussfassung über diese bauliche Veränderung dem Grunde n...mehr

Rz. 35 Einen Systemwechsel nimmt der Gesetzgeber bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vor. Bislang war sie Sache der Eigentümerversammlung, die Beschlüsse fasste, die nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. der Verwalter durchzuführen hatte.[35] Diese Pflicht zur Beschlussdurchführung und zur ordnungsmäßigen Verwaltung allgemein verlagert der Gesetzgeber in § 18 Abs. ...mehr

Rz. 23 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG benennt nur die Personen und die wahrzunehmenden Rechte als Gegenstand der Beschlussfassung. Der Beschluss über die Online-Versammlung kann aber darüber hinausgehen und beispielsweise auch die näheren Modalitäten der Teilnahme (z.B. Ort und technische Ausgestaltung) regeln. Umgekehrt kann er auch bei den in § 23 Abs. 1 S. 2 WEG genannten Beschluss...mehr

Rz. 23 Für den umbauwilligen Wohnungseigentümer bietet das neue Recht den Vorteil, sein Begehren gewissermaßen abschnittsweise durchzusetzen. Ist der Anspruch auf eine bauliche Veränderung streitig, kann er sich nach erfolgloser Vorbefassung der Eigentümerversammlung zunächst damit begnügen, die Gestattung dem Grunde nach im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzen zu la...mehr

Rz. 82 Die starre Vorgabe zur personellen Besetzung des neuen Rechtes beseitigt § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, indem er ohne Festlegung einer Anzahl bestimmt, dass Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Mit der Verwendung des Verbs "können" stellt der Gesetzgeber klar, dass der Eigentümerversammlung insoweit eine Beschlusskompetenz zukommt. D...mehr

Rz. 80 Liegt ein Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer vor, bezieht sich dies auf eine konkrete bauliche Veränderung. Der umbauwillige Wohnungseigentümer kann deren Gestattung durch Beschluss folglich sofort verlangen, ohne dass es des zweistufigen Verfahrens bedarf. Sowohl in der Eigentümerversammlung als auch, wenn der verlangte Beschluss nicht gefasst wir...mehr

Rz. 134 § 21 Abs. 5 S. 1 WEG verleiht der Eigentümerversammlung die Kompetenz, eine von den gesetzlichen Regelungen abweichende Kostentragung zu beschließen. Dies umfasst alle Regelungen des § 21 WEG. Dies wird häufig von Bedeutung sein, wenn die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht einleuchtet. Es ist etwa nicht einsichtig, wieso die Kosten für...mehr

Rz. 15 Wer die Neufassung eines Beschlusses nach § 48 Abs. 1 S. 3 WEG verlangt, hat zunächst nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentümerversammlung mit seinem Anliegen zu befassen. Erst danach besteht für eine Beschlussersetzungsklage das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.[9] Wird die Beschlussersetzungsklage vor dem 31.12.2025 rechtshängig, besteht der Anspruch danach for...mehr

Rz. 50 Die Gesetzesmaterialien gehen implizit von einer Lademöglichkeit in Reichweite der durch Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum individuell zugewiesenen Stellplatzes aus. Denn sie stellen das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Fahrzeug während des Ladevorgangs im Gemeinschaftseigentum abzustellen, ausdrücklich in Abrede.[44] Dem ist insoweit zuzustimmen, als über ...mehr

Rz. 83 Mit der Umformulierung von § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, wonach Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können, hat der Gesetzgeber allerdings (wohl unvermerkt) eine weitere wichtige Änderung vorgenommen. Nach der bisherigen Gesetzesfassung in § 29 Abs. 1 WEG a.F. war die Kompetenz zur Bestellung des Verwaltungsbeirates in Satz 1 von der Regel...mehr

Rz. 17 § 25 Abs. 4 WEG wiederholt fast wortgleich § 25 Abs. 5 WEG a.F. Es ist dort lediglich bei den Ausschlusstatbeständen nicht mehr von der "Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümergegen ihn", sondern nur noch von einem Rechtsstreit gegen ihn die Rede. Damit will der Gesetzgeber den Wortlaut an die geänderten Verfahrensvorschriften anp...mehr

Rz. 83 § 13 Abs. 2 WEG enthält für den umbauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums nur eine einzige Erleichterung: Führt seine Maßnahme nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, darf er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen. Die Frage, wann eine Beeinträchtigung vorliegt,...mehr

Rz. 80 Wie im alten Recht ist weder ausdrücklich bestimmt noch anderweitig erkennbar, dass der in § 16 Abs. 1 S. 1, 2 WEG geregelte Verteilungsmaßstab unabdingbar sein soll. Es kann also kein Zweifel bestehen, dass die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung eine abweichende Verteilung oder gar eine gänzlich abweichende Verwendung solcher Früchte, etwa in Form einer Zufü...mehr

Rz. 62 Selbstverständlich bleibt der Verwalter nach der Erweiterung seiner Alleinentscheidungsbefugnisse erst recht zur Wahrung von Fristen und zur Abwendung von Rechtsnachteilen berechtigt und verpflichtet. Die ihm schon nach altem Recht aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG a.F. zukommende Berechtigung und Verpflichtung, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonsti...mehr

Rz. 6 Von erheblicher Bedeutung ist dagegen, dass die Einhaltung von gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen in § 14 Abs. 1 WEG in verortet wurde. Die Durchsetzung dieser Pflicht ist somit ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zugewiesen. Dies betrifft sämtliche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, insbesondere die in der Praxis so wichtigen Zw...mehr

Rz. 12 Dieser misslichenNichtberücksichtigung einer kraft wirksamer Vollmacht abgegebenen Stimme will der Gesetzgeber durch Herabsetzung der Formerfordernisse entsprechend § 47 Abs. 3 GmbHG begegnen.[17] Demnach bedürfen Vollmachten gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur noch der Textform. Folglich genügt künftig die Übersendung einer E-Mail. Dies kann sogar zur Einholung eines Vollmacht...mehr

Rz. 87 Weitgehend ungeregelt bleibt auch die interne Organisation des Verwaltungsbeirats. Das neue Recht beschränkt sich in § 29 Abs. 1 S. 3 WEG wie die Vorgängernorm (§ 29 Abs. 4 WEG a.F.) auf die Anordnung, dass der Verwaltungsbeirat von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen wird. Alle übrigen Regelungen zur inneren Organisation (Vorbereitung, Ort und Dauer der Zusammenk...mehr

Rz. 33 Die Jahresabrechnung selbst ist auch bei erheblichen Fehlern nicht anfechtbar, da sie nicht Gegenstand der Beschlussfassung ist. Ähnlich wie im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan halten die Gesetzesmaterialien den Verstoß gegen die Beschlussvorbereitungspflicht auch beim Beschluss über Nachzahlungen und Anpassung der Vorauszahlung für unschädlich. Dies mache den Bes...mehr

Rz. 60 Dieses Fehlen einer eigentlich zwingend erforderlichen Regelung kann nur durch den Rückgriff auf eine Generalklausel behoben werden (ähnlich wie nach altem Recht bei der Führung von Aktivprozessen des Verbandes durch Rückgriff auf § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F.). Nach § 19 Abs. 1 WEG besteht eine Kompetenz der Eigentümerversammlung, über eine Benutzung des Sondereige...mehr

Rz. 35 Einwirkungen auf das Gemeinschaftseigentum sind in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ausdrücklich geregelt. Der Begriff der Einwirkung auf das Gemeinschaftseigentum ist nicht scharf von dem des Gebrauchs nach § 16 Abs. 1 S. 3 WEG zu trennen. Denn beide sind direkt oder über § 16 Abs. 1 S. 3 WEG nur nach Maßgabe des § 14 WEG zulässig. Die für Einwirkun...mehr

Rz. 3 Nach § 19 Abs. 1 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, sofern sie nicht durch Vereinbarung geregelt ist. Diese weitgesteckte Beschlusskompetenz entspricht inhaltlich den Vorgängervorschriften in § 15 Abs. 2 WEG a.F. und § 21 Abs. 3 WEG a.F., fasst lediglich Verwaltung und Gebrauch zusammen. Inhaltliche ...mehr