Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Leitsatz "Managementaufgaben" des Verwalters im Fall beantragter größerer Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum Kontrollpflichten des Verwalters im Fall von Baumängeln Eventuelle Ersatzansprüche gegen sanierungsablehnende Eigentümer Richterliches Gestaltungsurteil setzt Vorbefassung der Gemeinschaft voraus Normenkette §§ 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 und 8, 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Komme...mehr

Leitsatz Wahl des Versammlungsorts liegt grundsätzlich im Ermessen des Verwalters Schadensersatzverpflichtung des Verwalters im Fall nicht eingehaltener Ladungsfrist für Kosten einer Raummiete, nicht allerdings für Verzehrkosten Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21, 24, 28 WEG; §§ 242, 254 Abs. 2, 278, 280 Abs. 1, 311, 670 BGB Kommentar In werdender Gemeinschaft (nach Übergang von eine...mehr

Leitsatz Leitet eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern mittels einer Gemeinschaftsantenne aufgefangene Rundfunkprogramme über ein Kabelnetz an einzelne Wohnungseigentümer weiter, stellt dies unabhängig von der Anzahl der Einheiten (hier: 343) keine lizenzpflichtige Kabelweitersendung i.S.d. §§ 20, 20b UrhG dar, wenn sich die Wohnungen in einem einheitlichen Gebäude befind...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Sachverhalt Die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft in Hamburg beschlosss...mehr

Leitsatz Neubestellung eines Verwalters: Konkurrenzangebote sind bereits mit der Einladung zu übersenden Beiratsermächtigung zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrags nicht ohne Vorgabe von Eckdaten durch Gemeinschaftsbeschluss In Neubestellung eines Verwalters liegt zugleich Abberufung des bisherigen Verwalters Normenkette §§ 24, 26, 29 WEG Kommentar Ein Verwalter-...mehr

Leitsatz Nachgenehmigung eines vom bevollmächtigten Verwalter abgeschlossenen Fernsehempfangsvertrags Keine Vergleichsangebote notwendig Normenkette §§ 10 Abs. 2 Satz 2, 21 Abs. 3 WEG Kommentar Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauchs gerichtet sind...mehr

Leitsatz Vom Verwalter nicht angenommene Stimmrechtsvollmacht rechtfertigt keine erfolgreiche Beschlussanfechtung und führt auch nicht zu einer Kostentragungspflicht zu seinen Lasten gemäß § 49 Abs. 2 WEG Normenkette §§ 23 Abs. 2, 49 Abs. 2 WEG Kommentar Der Verwalter hatte rechtzeitig zu einer Eigentümerversammlung am 4.8.2011 eingeladen, u. a. auch mit einem Tagesordnungspun...mehr

1. Parteien kraft Amtes und Nachlasspfleger Sogenannte Parteien kraft Amtes sind in dem hier interessierenden Zusammenhang Testamentsvollstrecker,[10] Nachlassverwalter[11] und Insolvenzverwalter[12] Der Nachlasspfleger ist zwar keine Partei kraft Amtes. Er vertritt aber den unbekannten Erben.[13] Die Parteien kraft Amtes und der Nachlasspfleger treten damit faktisch für die ...mehr

Dass der wirkliche Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden ist, versteht sich von selbst. Dabei kommt es auf die tatsächliche Rechtslage an. Eine solche wird weder durch einen Erbschein noch durch eine Grundbucheintragung begründet. Wird der vermeintliche Erbe eingeladen, fehlt es an einer Einladung des wirklichen Wohnungseigentümers. Die unterbliebene Ladung ei...mehr

Die Teilnahme des Nichterben, der auch nicht Wohnungseigentümer ist, an der Eigentümerversammlung verletzt objektiv auch den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit[16] dieser Versammlung. Eigentümerbeschlüsse, die unter Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zustande gekommen sind, sind grundsätzlich für ungültig zu erklären.[17] Eine Ungültigerklärung scheidet jedoc...mehr

Sogenannte Parteien kraft Amtes sind in dem hier interessierenden Zusammenhang Testamentsvollstrecker,[10] Nachlassverwalter[11] und Insolvenzverwalter[12] Der Nachlasspfleger ist zwar keine Partei kraft Amtes. Er vertritt aber den unbekannten Erben.[13] Die Parteien kraft Amtes und der Nachlasspfleger treten damit faktisch für die Eigentümerversammlung an die Stelle des Erb...mehr

Mehrere Wohnungseigentümer, zu denen auch die Mitglieder einer Erbengemeinschaft zählen,[21] können nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Eine nicht einheitlich erfolgte Stimmabgabe ist ungültig.[22] Das gilt auch dann, wenn von mehreren Mitberechtigten nur einer zur Versammlung erschienen ist. Es gibt nämlich keine Anscheinsvollmacht zugunsten ...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft kann die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, auch wenn der Anspruch nur (noch) einem einzigen Eigentümer zustehen sollte Sind hier Ansprüche auf den Verband übertragen worden, entfällt für den einzelnen Eigentümer grundsätzlich das Recht, solche Ansprüche individuell verfolgen zu können Sind in e...mehr

Leitsatz Beschlussweise Nachgenehmigung einer Honorarvereinbarung des Verwalters mit einem beauftragten Fachanwalt ohne ausreichende Information der Eigentümer durch den Verwalter in Aufhebung zu bestandskräftig vorbeschlossener Honorarbegrenzung Normenkette §§ 21, 46 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte beschlossen, eine Kanzlei zur rechtlichen Bewertung einer Dachaufstockun...mehr

Leitsatz Der bestellte und nicht abberufene Verwalter hat das Recht, einen seine Rechtsstellung betreffenden Beschluss anzugreifen und auch Feststellung auf Fortbestehen des Verwaltervertrags zu beantragen Erst spätere Vorlage von Klage-Abschriften (mangels eines existierenden Ersatzzustellungsvertreters) kann ihm vorliegend nicht vorgeworfen werden Besteht in einer Gemeinscha...mehr

Die Klägerin hatte zunächst alle in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse angefochten. Sie hat dann die Klageanträge später teilweise zurückgenommen. Das AG hat die verbleibende Klage durch Urteil zum überwiegenden Teil zurückgewiesen und den Streitwert auf 81.753,00 EUR festgesetzt. Gegen diese Entscheidung hat die Klägerin fristwahrend und unbeschränkt Berufung ein...mehr

Leitsatz Keine Beschlusskompetenz, Fenstersanierungen in Zukunft grundsätzlich den jeweiligen Eigentümern zu überlassen Beschlussnichtigkeitsfolge Haftung des Verwalters für die Verfahrenskosten der Beschlussnichtigkeits-Feststellungsklage Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 4, 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG Kommentar Bei Streitigkeiten gemäß § 43 Nr. 4 WEG über die Gültigkeit von Beschlüssen ist...mehr

Leitsatz Grundsätzlich keine Prüfungsverpflichtung des Versammlungsleiters über die Ermächtigung der Stimmabgabe durch einen Mitberechtigten eines Wohnungseigentums Qualifizierungsberechnung im Fall des § 16 Abs. 4 WEG (hier: zur Sanierung von Balkon-Gemeinschaftseigentum) vorrangig nach dem Stimmrechts-Kopfprinzip einer Gemeinschaft Normenkette §§ 16 Abs. 4, 21 Abs. 8, 25 Abs...mehr

Leitsatz Begründeter einstweiliger Verfügungsantrag des noch amtierenden Verwalters auf Widerruf einer Einladung zu einer außerordentlichen Versammlung durch den Verwaltungsbeirat und auf Unterlassung der Durchführung dieser Versammlung Normenkette §§ 24, 27 Abs. 1 WEG; §§ 935, 940 ZPO Kommentar Der Verfügungskläger war noch bestellter Verwalter bis 31.12.2013. Eine von ihm ei...mehr

Leitsatz Rechtsirrtümliche Nichtladung eines Eigentümers (hier: Garageneigentümers) zur Eigentümerversammlung führt nur zu einer Beschlussanfechtungsberechtigung, nicht zur Beschlussnichtigkeit Normenkette §§ 23 Abs. 4, 24 Abs. 4 WEG Kommentar In einem Wohngeld-Inkassoverfahren nach beschlossenen Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen stellte sich heraus, dass ein Garageneig...mehr

Leitsatz Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Fakten: Gegenüber einem der Eigentümer, der nur Teileigentümer einer Garage ist, wurden rückständige Hausgelder gerichtlich geltend gemacht. Sie beruhten auf Wirtscha...mehr

Leitsatz Ein die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums versagender Beschluss ist regelmäßig auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist. Fakten: Die Teilungserklärung enthält im vorliegenden Fall die Regelung, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. Nach erfolgter Teilung ...mehr

Leitsatz Hat ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer (Bucheigentümer) das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben (vorliegend mangels vereinbarter Verwalterzustimmung), kann er keine Anfechtungsklage führen; nur der wahre Berechtigte ist Träger aller mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten Kann vereinbarungsgemäß eine Veräußerungszus...mehr

Leitsatz Eine von der Eigentümergemeinschaft ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nicht fortgeführt werden, wenn die Eigentümer einen bestandskräftigen Untersagungsbeschluss gefasst haben. Sachverhalt Wohnungseigentümer stritten darüber, ob eine Tätigkeit als Tagesmutter in der Anlage zulässig ist. Die Wohnung der klagenden Eigentümerin befindet si...mehr

Leitsatz Gesamtjahresabrechnung sowie Gesamtwirtschaftsplan betreffen grundsätzlich die Gesamtgemeinschaft als Verband, selbst wenn Untergemeinschaften kraft Vereinbarung begründet sein sollten Eine Anfechtungsklage ist gegen alle restlichen Mitglieder der Gemeinschaft selbst bei vereinbarter Beschlusskompetenz von Untergemeinschaften zu richten Eine vereinbarte partielle Komp...mehr

Leitsatz Ein Sondernutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsanteil (Bruchteilsanteil) an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden (vorliegend einem Platz einer Duplexgarageneinheit) Normenkette § 10 Abs. 3 WEG Kommentar Ob ein Sondernutzungsrecht einem Miteigentumsanteil (Bruchteil) an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden kann, wird u...mehr

Leitsatz Beschlussfassung über die Jahresabrechnung unter dem Vorbehalt nachträglich noch vorzunehmender Änderungen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung Verfahrenskostenbelastung des Verwalters in diesem Fall nach § 49 Abs. 2 WEG Normenkette §§ 28, 49 Abs. 2 WEG Kommentar Im Anschluss an die begründete und seitens der Beklagten anerkannte Anfechtungsklage wurden dem beig...mehr

Der Versicherungsnehmer der Klägerin ist Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage B. Mit vom Beklagten-Rechtsanwalt eingereichten Schriftsatz v. 20.6.2007 hat er beim AG … beantragt, einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.5.2007, in dem die Eigentümerversammlung über die Abrechnung von Hausgeldern abgestimmt hatte, aufzuheben. Nachdem das LG in einem Parallelverfa...mehr

Leitsatz Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar Allerdings ist Vorbefassung durch die Eigentümerversammlung geboten Normenkette § 21 Abs. 4 WEG; § 194 BGB Kommentar Aufgrund der Trennung ihrer beiden Wohnungen verfügte eine der beiden klägerischen Wohnungen nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Nach Beanstandung ...mehr

Leitsatz Sind zwei Wohnungseigentümer nicht nur jeweils Alleineigentümer einer Wohnung, sondern außerdem jeweils zur Hälfte Miteigentümer einer dritten Wohnung, so steht ihnen im Rahmen des gesetzlichen Kopfstimmrechts (§ 25 Abs. 2 WEG) nicht nur jeweils eine (allein abzugebende) Stimme, sondern hinsichtlich des Miteigentums zusätzlich eine (gemeinschaftlich abzugebende) Sti...mehr

Leitsatz Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Fakten: Vorliegend waren ursprünglich zwei Dachgeschosswohnungen zu einer Einheit miteinander verbunden. Im Hinblick auf die Veräußerung der beiden Wohnungen wurde diese Einheit aufgehoben. Der Erwerber der einen Dachgeschosswohnung war bald mit der Beanstandung des Bau...mehr

Leitsatz Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen...mehr

Leitsatz Einem sog. Scheinverwalter kann die Durchführung einer Eigentümerversammlung durch einstweilige Verfügung untersagt werden Normenkette §§ 21 Abs. 4, 24 Abs. 1, 2, 3 WEG; § 935 ZPO Kommentar Einem Verwalter, der nach Ablauf seiner Bestellungszeit eine Eigentümerversammlung einberuft, kann durch einstweilige Verfügung die Durchführung der Versammlung untersagt werden. Di...mehr

Leitsatz Wird ein Eigentümer in der Eigentümerversammlung vom Verwalter als Querulant bezeichnet, rechtfertigt dies keinen Schmerzensgeldanspruch Normenkette § 823 BGB; § 185 StGB Kommentar Unabhängig von der Frage, ob der beklagte Verwalter den Kläger als "Querulant" in der Eigentümerversammlung bezeichnete oder sich dahin gehend äußerte, "dass sein Verhalten an Querulantentu...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann sich auch durch mehrere Stimmrechtsbevollmächtigte vertreten lassen, die allerdings bei gleichzeitiger Anwesenheit in der Versammlung nur einheitlich abstimmen können Muss nach vereinbarter Beschlussgültigkeitsvoraussetzung ein Protokoll von 2 Eigentümern unterzeichnet werden, besteht Unterzeichnungspflicht von 2 verschiedenen abstimmungsb...mehr

Leitsatz Gültige Beschlussfassung über Anlageentscheidung zum Instandhaltungsrückstellungsvermögen durch Abschluss eines Bausparvertrags Normenkette §§ 21 Abs. 3, 4, 5 Nr. 4 WEG Kommentar Eine 7-köpfige Gemeinschaft hatte den Abschluss eines Bausparvertrags über 30.000 EUR beschlossen, wobei 6.000 EUR zzgl. Abschlussgebühr von 300 EUR sofort eingezahlt und in den kommenden 5 J...mehr

Leitsatz Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. Fakten: Die Eigentümer hatten als Bestandteil der Hausordnung beschlossen, dass der Winterdienst wechselseitig von den einzelnen Eigentümern zu erfüllen sei. In einer Eigentümerve...mehr

Leitsatz Konkludente Beschlussergebnis-Verkündung bei Wiedergabe eines eindeutigen Abstimmungsergebnisses im Versammlungsprotokoll Normenkette § 23 Abs. 1 WEG Kommentar Auch bei vorliegend protokolliertem Abstimmungsergebnis von 7 Ja-Stimmen gegenüber 3 Nein-Stimmen (ermittelt durch Handaufheben laut Zeugenaussage) ist von konkludenter Verkündung eines positiven Mehrheitsbesch...mehr

Leitsatz Ausschluss einer Zustellungsbevollmächtigung des Verwalters nur bei konkreter Gefahr unzureichender und unsachgerechter Information der Eigentümer Abberufung des Verwalters durch richterliches Gestaltungsurteil (wegen fehlerhafter Abrechnung, unsachgemäßer Beschluss-Sammlungsführung, rechtswidriger Belastung des Gemeinschaftskontos und unberechtigtem Ausschluss eines...mehr

Leitsatz Eigentümeranspruch auf Kenntnisnahme von Sanierungs-Vergleichsangeboten vor Beschlussfassung Zur Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme Normenkette §§ 21, 28 WEG Kommentar Fordert ein Eigentümer vom Verwalter die Übersendung von Kopien von Sanierungs-Vergleichsangeboten vor anstehender Beschlussfassung – soweit solche vorhanden sind –, darf der Verwalter die Anfrage nic...mehr

Leitsatz Ein einzelner Eigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht. Den Eigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. Bei der Festsetz...mehr

Leitsatz Grundsätzlich hat der Beurteilungsspielraum einer Gemeinschaft (durch Beschlussfassung) Vorrang vor einer Klageberechtigung eines einzelnen Eigentümers auf Abberufung des Verwalters Zum Streitwert einer Abberufungs-Verpflichtungsklage Normenkette §§ 21 Abs. 4 und 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG; § 49a Abs. 1 Satz 1 und 2 GKG Kommentar Ein einzelner Eigentümer hatte die rest...mehr

I. Der Versicherungsnehmer der Klägerin K. ist Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Mit vom beklagten Rechtsanwalt eingereichtem Schriftsatz hatte er beim AG beantragt, einen Beschluss der Eigentümerversammlung, in dem die Eigentümerversammlung über die Abrechnung von Hausgeldern abgestimmt hatte, aufzuheben. Nachdem das LG in einem Parallelverfahren eines anderen Mi...mehr

Leitsatz Kein Änderungsanspruch vereinbarter Kostenverteilung allein zulasten der Nutzer (hier: einer Aufzugsanlage) Normenkette §§ 10 Abs. 2 Satz 3, 16 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar Die Klägerin ist Eigentümerin einer Teileigentumseinheit im Erdgeschoss und eines Tiefgaragenstellplatzes im Haus mit einer Aufzugsanlage. In der Teilungserklärung ist Umlage der Betriebskosten im Ve...mehr

Leitsatz Neben einer großen Teileigentümergemeinschaft mit dem Ziel langfristiger, gewinnbringender Verpachtung des Gebäudes an einen Hotelbetreiber kann auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zugleich eine BGB-Gesellschaft (Verpächtergesellschaft) entstehen Ein durch schlüssiges Verhalten zustande gekommener Vertrag mit einer solchen Verpächtergesellschaft (als Publikumsgesell...mehr

Leitsatz Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechender Sonderumlagebeschluss (weiter Ermessensspielraum der Gemeinschaft) Ausreichender Beschlussgegenstandsbeschrieb (TOP) in der Einladung Kein Stimmrechtsausschluss majorisierender Miteigentümer (zweier Immobiliengesellschaften) zur Sonderumlagebeschlussfassung bezüglich öffentlich geförderter umfangreicher Sanierungsmaßnahmen mit...mehr

Leitsatz Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, den Schlüssel für die Verteilung der Verwaltergebühren von Einheiten auf Miteigentumsanteile umzustellen, wenn aufgrund dessen ein Eigentümer künftig das Doppelte an Verwaltergebühren zahlen muss. Sachverhalt Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen in einer Eigentümerversammlung, die Verwaltergebühre...mehr

Leitsatz Gerade bei überwiegend altersgemäßem Verschleiß im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums müssen die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen rechtzeitig konkretisiert und einer ordnungsmäßigen Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung zugänglich gemacht werden. Link zur Entscheidung AG Herne, Urteil vom 03.01.2012, 28 C 47/11 AG Herne, Urteil vom 3. Januar 2012 – ...mehr

Leitsatz Haftung des Rechtsnachfolgers für Abrechnungsnachforderungen aus Vorjahren, die erst nach Eigentumswechsel genehmigend beschlossen wurden Falsche Adressierung der Abrechnungen an die Voreigentümerin ändert an diesem Ergebnis nichts, da ein anderslautender Beschluss über eine Voreigentümerhaftung als unzulässiger Gesamtakt zulasten Dritter anzusehen und damit nichtig ...mehr

Leitsatz Auch nach unangefochtener und damit bestandskräftig gewordener Beschlussfassung über die Erweiterung eines gemeinschaftlichen Schwimmbads kann ein in der betreffenden Versammlung nicht anwesender Eigentümer seine spätere anteilige Kostenbelastung durch Anfechtung des Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses erfolgreich angreifen, und zwar unabhängig davon, ob er seinerzei...mehr