Schadensersatzforderungen einer Gemeinschaft gegen den Verwalter, wegen nicht eingehaltener, gesondert vereinbarter Ladungsfristen

Leitsatz

1. Wahl des Versammlungsorts liegt grundsätzlich im Ermessen des Verwalters
2. Schadensersatzverpflichtung des Verwalters im Fall nicht eingehaltener Ladungsfrist für Kosten einer Raummiete, nicht allerdings für Verzehrkosten

Normenkette

§§ 16 Abs. 2, 21, 24, 28 WEG; §§ 242, 254 Abs. 2, 278, 280 Abs. 1, 311, 670 BGB

Kommentar

1. In werdender Gemeinschaft (nach Übergang von einer Bruchteilsgemeinschaft) lud der Verwalter (Vorverwalter) zu einer Eigentümerversammlung; entgegen der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten 3-wöchigen Ladungsfrist erhielt eine Eigentümerseite nicht rechtzeitig diese Ladung. Die daraufhin beschlussunfähige Versammlung wurde zwar abgehalten, Beschlüsse wurden jedoch nicht gefasst. Im Erstladungsschreiben befand sich allerdings bereits der Hinweis, dass die Versammlung zu einem neu bestimmten Termin etwa einen Monat später stattfinden werde, sollte der ursprüngliche Termin mangels Beschlussfähigkeit nicht stattfinden können. In der Erstversammlung musste dann für einen angemieteten Versammlungsraum in einem Hotel Miete gezahlt werden; ebenso wendeten erschienene Eigentümer einen Betrag für Speisen und Getränke auf. In nachfolgender Versammlung entstanden erneut Kosten für eine Raummiete und weitere Verzehr- und Getränkekosten der Eigentümer, die verwalterseits ausgeglichen und auch auf alle Eigentümer in Einzelabrechnungen umgelegt wurden. Im Prozess ging es durch den prozessführungsbevollmächtigten und neu bestellten Verwalter um Schadensersatz gegen den bisherigen Verwalter.
2. Vorliegend war bereits von Ansprüchen einer werdenden Gemeinschaft auszugehen, ohne dass es entscheidungserheblich darauf angekommen wäre. Die nicht rechtzeitige Einladung aller Eigentümer zur Erstversammlung stellt sich als Pflichtverletzung des Vorverwalters dar; gesondert vereinbart war hier eine 3-wöchige Frist für einen Ladungszugang für die anberaumte Erstversammlung. Aus Kausalitätsgründen war deshalb die Nichtabhaltung der Erstversammlung wegen Fristsäumnis nicht zu beanstanden. Allerdings sind die Mietkosten wegen fahrlässiger Pflichtverletzung des Verwalters (nicht eingehaltene Ladungsfrist) eine zu ersetzende Schadensposition.
3. Hinsichtlich des vom Verwalter gewählten Versammlungsorts ist allerdings eine Pflichtverletzung zu verneinen, auch wenn vorliegend in der Gemeinschaftsordnung vereinbart war, dass die Wahl des Orts der Versammlung obliegt und ein Ort in der Nähe der Anlage zu wählen sei. Die Ortswahl in einem kostenpflichtigen Hotel nahe der Anlage entsprach diesen Anforderungen. Eigentümerinteressen der Willensbildung waren insoweit nicht unzumutbar erschwert; auch war der Raum im Hotel nicht für Eigentümer unzumutbar (h.M.). Vielmehr besteht für einen Verwalter hinsichtlich der Wahl eines neutralen Orts ein gewisses Ermessen, welches vorliegend nicht auf durchgreifende Bedenken stieß. Auch die Mietkosten waren für die Gemeinschaft nicht unzumutbar hoch. Eigentümer können hier abgerechnete Mietkosten aus der Schutzwirkung des Verwaltervertrags zugunsten Dritter geltend machen, insoweit auch eine neue Verwaltung als Prozessstandschafterin der Eigentümer zur Durchsetzung der den einzelnen Eigentümern zustehenden Rechte ermächtigen, wie dies vorliegend auch durch Beschluss geschehen ist.
4. Allerdings besteht hier kein Schadensersatzanspruch für die den anwesenden Eigentümern entstandenen Verzehrkosten, da diese auch eine adäquate Gegenleistung erhielten, sodass nicht von Vermögensminderung auszugehen war. Hinsichtlich dieser Verzehrkosten hätten die Eigentümer dann auch gegen Schadensminderungspflichten nach § 254 Abs. 2 BGB verstoßen, was auch der Gemeinschaft zuzurechnen wäre. Die Geltendmachung verstößt zudem gegen Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn eine geringfügig zu kurze Ladungsfrist ausgenutzt wird, um hier ausgiebig zu trinken und zu speisen, um solche Kosten dann von einer Verwaltung zurückfordern zu wollen.
5. Hinsichtlich der Verpflegungskosten für die 2. Versammlung bestanden ebenfalls keine Ersatzansprüche, da es sich insoweit um Kosten der Verwaltung handelt, die von den einzelnen Eigentümern gemäß §§ 16 Abs. 2 WEG, 670 BGB und damit auch der Gemeinschaft zu tragen seien und deswegen auch von der Klägerin direkt an die beklagte Vorverwaltung zurückzugewähren wären. Solche Kosten durften zunächst von der Beklagten rechnerisch aus Gemeinschaftsmitteln ausgeglichen werden. Bei lebensnaher Betrachtung ist von Eigentümern nicht zu erwarten, dass diese über einen längeren Zeitraum, der sich bei Wohnungseigentümerversammlungen auch über mehrere Stunden erstrecken kann, ohne Verpflegung bleiben. Nicht zuletzt der gesellige Aspekt der Versammlungen führt dazu, dass das gemeinsame Essen und Trinken als integraler und üblicher Bestandteil dieser Versammlungen zu betrachten ist. Aufgrund der Größe der Gemeinschaft sind die dann noch überschaubaren Beträge, über die abgerechnet wurde, von der Durchführung der Eigentümerversammlung gedeckt.

6. Auch Kosten für die Raummiete der neuerlichen ...