Leitsatz
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
Sachverhalt
Die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft in Hamburg beschlosssen in einer Eigentümerversammlung am 20.4.2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrags. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Die Hamburgische Bauordnung sieht die Pflicht vor, Wohnungen bis zum 31.12.2010 mit Rauchwarnmeldern nachzurüsten. Ein Eigentümer verlangt, die Nichtigkeit des gefassten Beschlusses festzustellen.
Der BGH stellt fest, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig ist.
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband (§ 10 Abs. 6 Satz 2 WEG), an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG) oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet.
In dem letzten Fall gilt dies allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweitig genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG).
Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht; ein Eingriff in das Sondereigentum liegt nicht vor. Die der Befestigung dienenden Zimmerdecken stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Der Zutritt zum Zimmer ist hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist nach § 14 Nr. 4 WEG zu ersetzen.
Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.
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