Voraussetzungen eines ordnungsgemäßen Verwalterneubestellungsbeschlusses

Leitsatz

1. Neubestellung eines Verwalters: Konkurrenzangebote sind bereits mit der Einladung zu übersenden
2. Beiratsermächtigung zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrags nicht ohne Vorgabe von Eckdaten durch Gemeinschaftsbeschluss
3. In Neubestellung eines Verwalters liegt zugleich Abberufung des bisherigen Verwalters

Normenkette

§§ 24, 26, 29 WEG

Kommentar

1. Ein Verwalter-Neubestellungsbeschluss verstößt dann gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn nicht Eigentümern vor der betreffenden Eigentümerversammlung Vergleichsangebote übermittelt wurden. Dabei gibt es keine feste Größe hinsichtlich der Anzahl einzuholender Konkurrenzangebote. Eigentümern muss Gelegenheit gegeben werden, sich rechtzeitig mit Angeboten beschäftigen und sich entsprechend auf die Wohnungseigentümerversammlung vorbereiten zu können (vgl. auch BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10).
2. Ein Ermächtigungsbeschluss an den Verwaltungsbeirat mit dem Auftrag, einen Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Eigentümer zu unterzeichnen, ist zu weitgehend gefasst und damit ungültig. Ein solcher genereller Ermächtigungsbeschluss enthält keine Einschränkung und ist nach Rechtsprechung der Kammer ungültig. Es fehlt die Einschränkung der Benennung bestimmter Eckdaten (Vertragslaufzeit, Vergütung), also eine Beschränkung der Vertretungsmacht nach außen hin. Der Abschluss eines Verwaltervertrags gehört zu den Kernaufgaben der Eigentümer im Rahmen ihres Selbstbestimmungsrechts. Damit kann nicht einem kleinen Beiratsgremium völlig freie Hand gelassen werden, zu welchen Konditionen der Verwaltervertrag abgeschlossen werden soll. Zumindest vorgenannte Eckdaten eines Verwaltervertrags muss ein solcher Ermächtigungsbeschluss umfassen (vgl. auch OLG Köln, Beschluss v. 13.7.2011, 16 Wx 115/01 und OLG Köln, Beschluss v. 20.9.2002, 16 Wx 135/02).
3. Im Neubestellungsbeschluss eines Verwalters liegt zugleich auch die Abberufung des bisherigen Verwalters (vgl. BayObLG, Beschluss v. 28.1.2003, 2 Z BR 126/02).

Link zur Entscheidung

LG Köln, Urteil vom 31.01.2013, 29 S 135/12