Keine Anfechtungsklage des nach materiellem Recht zu Unrecht eingetragenen Bucheigentümers

Leitsatz

1. Hat ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer (Bucheigentümer) das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben (vorliegend mangels vereinbarter Verwalterzustimmung), kann er keine Anfechtungsklage führen; nur der wahre Berechtigte ist Träger aller mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten
2. Kann vereinbarungsgemäß eine Veräußerungszustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Eigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist; nichtig ist der Beschluss grundsätzlich nicht

Normenkette

§§ 12 Abs. 2 Satz 1, 23 Abs. 4 Satz, 46 Abs. 1 Satz 1 WEG

Kommentar

1. Ein Bucheigentümer muss sein Sondereigentum auch nach materiellem Recht wirksam erworben haben. Andernfalls ist der wahre Berechtigte als Wohnungseigentümer Träger aller mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten. Dies gilt auch für eine Kosten- und Lastenhaftung, sollten ein Kaufvertrag und dingliche Einigung infolge einer erfolgreichen Anfechtung gemäß § 123 BGB (arglistige Täuschung) rückwirkend entfallen sein. Eine unrichtige Grundbucheintragung erzeugt zwar die auf dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs beruhenden Rechtswirkungen (§§ 891 ff. BGB), begründet aber nicht die nur an die Eigentümerstellung anknüpfende Haftung. Faktische Zugehörigkeit zu einer Eigentümergemeinschaft vermag die fehlende Rechtsstellung nicht zu ersetzen (h.M.).
2. Wurde also ein Eigentümer zu Unrecht als Bucheigentümer im Grundbuch eingetragen, besitzt er auch keine Mitwirkungsrechte wie etwa das Stimm- und Anfechtungsrecht, welches mit der Verpflichtung korrespondiert, Kosten und Lasten zu tragen (vgl. BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 196/11). Wie auch bei erfolgreicher Anfechtung eines Erwerbsgeschäfts fehlt es an einem wirksamen Eigentumserwerb, wenn die nach Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zur Veräußerung versagt wird. Das Zustimmungserfordernis bezieht sich nämlich nicht nur auf den schuldrechtlichen, sondern auch auf den dinglichen Vertrag (vgl. § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). Vorliegend fehlte es an der vereinbarten Veräußerungszustimmung des Verwalters mangels Nichtigkeit der Verwalterbestellung. Bestellt wurden nämlich bereits nach Teilungserklärung mehrere Personen zum Verwalter, was ebenso wie eine entsprechende Beschlussfassung zur Bestellungsnichtigkeit führte und damit auch zur unwirksam erteilten Zustimmung nur durch eine dieser Verwalterpersonen. Auch die Wohnungseigentümer hatten hier nicht anstelle des Verwalters Zustimmung durch förmlichen Mehrheitsbeschluss oder Erklärung aller Eigentümer erteilt, was durch sie gemäß § 27 Ab. 3 Satz 2 WEG hätte erfolgen müssen (vgl. hierzu auch BGH, Urteil v. 13.5.2011, NZM 2011 S. 719). Ob hier Zustimmungen auch konkludent erteilt werden können (etwa durch jahrelange Duldung), kann dahinstehen, da den übrigen Eigentümern seinerzeit das erforderliche Erklärungsbewusstsein fehlte, da sie nicht wussten, dass es an einer wirksamen Zustimmung mangelte. Anschließend wurde dann die Zustimmung durch Beschluss verweigert.
3. Ist Veräußerung infolge eines solchen Zustimmungsverweigerungsbeschlusses unwirksam, kann sie auch nicht mehr durch spätere Zustimmung wirksam werden. Ein schwebend unwirksames Rechtsgeschäft wird nämlich durch Versagung der erforderlichen Genehmigung aufgrund der rechtsgestaltenden Wirkung endgültig unwirksam bzw. nichtig. Eine Bestätigung des unwirksamen Rechtsgeschäfts im Sinne von § 141 BGB ist zwar möglich, setzt aber Bestätigungswillen der Vertragsparteien voraus, der vorliegend nicht festgestellt wurde.

4. Umstritten ist allerdings, welche Folge das Fehlen eines wichtigen Grundes für den die Zustimmung versagenden Beschluss hat. Überwiegend wird hier angenommen, er sei nichtig. Der Senat geht hier nur von Anfechtbarkeit aus (im Sinne der Mindermeinung von Klein in Bärmann, 11. Aufl., § 12 Rn. 42). Ein anderes Ergebnis wäre mit den Interessen der Beteiligten und dem Erfordernis der Rechtssicherheit unvereinbar, zumal die Frage der Annahme eines wichtigen Grundes in der Regel von Wertungen abhängt. Ein solcher Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein, wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig keinen wichtigen Grund darstellen. Im Regelfall ist jedoch anzunehmen, dass Eigentümer bei ihrer Entscheidung von den Vorgaben des Gesetzes bzw. der Teilungserklärung ausgegangen sind und damit nur über fristgebundene Anfechtungsklage überprüft werden kann, ob der Grund, der sie zur Versagung der Zustimmung bewogen hat, tatsächlich als wichtig anzusehen ist.

   Vorliegend wurde der Beschluss bestandskräftig. Gründe sachfremder Erwägungen hierbei wurden klägerseits nicht vorgetragen.

5. Die Veräußerung ist auch nicht gemäß § 61 WEG am 15.1.1994 wirksam geworden, da vorliegend die Eintragung in das Grundbuch vor diesem Zeitpunkt erfolgt ist und es sich um erstmalige Veräußerung von Wohnungseigentum nach seiner Begründung handelte. Heilung hätte h...