Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Wie eingangs bereits ausgeführt, gehört das Stimmrecht des Wohnungseigentümers zum Kernbereich seiner elementaren Mitgliedschaftsrechte. Bereits deshalb kommt ein Stimmrechtsausschluss nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen in Betracht. 6.1 Durch Vereinbarung Das Stimmrecht ist von derart elementarer Bedeutung, dass es dem Wohnungseigentümer zunächst nicht durch Vereinbarung gen...mehr

Das Stimmrecht wird durch Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung ausgeübt und stellt dabei ein einseitiges empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft dar. Zu beachten ist, dass die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme eines Wohnungseigentümers bei der Abstimmung über einen Beschlussantrag nicht mehr widerrufen werden kann, wenn sie dem Versammlungsleiter zugegang...mehr

Wird das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers missachtet, falsch gewertet oder entzogen, führt dies zur Anfechtbarkeit der verkündeten Beschlüsse wegen eines formellen Mangels der Beschlussfassung. Im Einzelfall kann auch Nichtigkeit des Beschlusses infolge eines formellen Mangels eintreten. Wird das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers bewusst missachtet, beschränkt oder en...mehr

§ 148 Abs. 2 ZVG entzieht dem Eigentümer die Verwaltungsbefugnis über seine Sondereigentumseinheit. Im Rahmen der Zwangsverwaltung übt daher der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist zwar auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es...mehr

Streng dem Demokratieprinzip folgend, hat der Gesetzgeber das Kopfstimmrecht in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG statuiert. Insbesondere mit Blick auf § 16 Abs. 1 und Abs. 2 WEG sieht er es aber als abdingbar an.[1] Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer also das Kopfprinzip durch ein anderes Stimmprinzip – in 1. Linie das Wert- oder Objektprinzip – ersetzen.[2] Dies ist in ...mehr

Da das gesetzlich angeordnete Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Vereinbarung (etwa durch das Wert- oder Objektprinzip) ersetzt werden kann, ist ein abweichend vereinbartes Stimmprinzip durchweg im Rahmen der Willensbildung der Wohnungseigentümer zu beachten. Dies gilt auch im Fall des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Nach dieser Vorschrift werden die Kosten einer M...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020[1] regelt das Gesetz erstmals in § 25 Abs. 3 WEG ein Formerfordernis für Vollmachten. Hiernach bedürfen Vollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform. Vereinbarte Formvorschrift Durch Vereinbarung, also insbesondere in der Gemeinschaftsordnung, können strengere Formvorschriften – insbesondere d...mehr

Stimmberechtigt ist grundsätzlich jeder im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Wohnungseigentümer. Hierbei kann es sich insbesondere handeln um eine natürliche Personen, Bruchteilsgemeinschaft (bei namentlicher Benennung der Miteigentümer), Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Handelsgesellschaft (OHG, KG, KGaA), juristische Peron (u. a. AG, GmbH, Verein), Wohnungseigentümergemeins...mehr

Kein Stimmrecht haben Mieter oder Pächter, Wohnungsberechtigte nach § 1093 BGB oder Dauerwohnberechtigte nach § 31 WEG Nießbraucher[1] – allerdings kann der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe die Interessen des Nießbrauchers zu berücksichtigen und im Ernstfall nach dessen Weisungen zu handeln.[2] Inhaber eines Grundpfandrechts, wie beispielsweise Grundschu...mehr

Enthält die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise einmal eine spezifizierte Öffnungsklausel, die sich ausdrücklich auf eine Änderung des Stimmrechtsprinzips bezieht, ist auf ihrer Grundlage eine Änderung des Stimmrechtsprinzips unter den formellen Voraussetzungen der Öffnungsklausel möglich.[1] Praxis-Beispiel Spezifizierte Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können mit einer...mehr

Vielfach wird der Kreis der möglichen Stimmrechtsvertreter durch Vereinbarung – insbesondere in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung – beschränkt. Insoweit finden sich häufig Regelungen, wonach zur Vertretung des Wohnungseigentümers in der Wohnungseigentümerversammlung und somit auch zur Ausübung seines Stimmrechts nur andere Wohnungseigentümer, der Verwalter oder der ...mehr

Bis zur Eintragung des Zweiterwerbers als Eigentümer im Grundbuch, übt noch der veräußernde Wohnungseigentümer das Stimmrecht aus. Ist zugunsten des Erwerbers bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und auch der Besitz an der veräußerten Sondereigentumseinheit auf ihn übergegangen, wird vertreten, es bestehe eine Vermutung, der Erwerber sei vom veräußernd...mehr

Grundsätzlich ist auch bei der Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich. Ein Wohnungseigentümer kann also 2 oder mehrere in seinem Eigentum stehende Wohnungseigentumsrechte ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer vereinigen, selbst wenn das neu gebildete Wohnungseigentum nicht in sich abgeschlossen ist. ...mehr

Der Wohnungseigentümer unterliegt bei der Beschlussfassung über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst einem Stimmverbot, weil er typischerweise von einem persönlichen Sonderinteresse geleitet wird. Es genügt hierbei – wie bei der Frage, ob von einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung etwa des Sondereigentums größere Beeinträchtigungen ausgehen – eine typisierende B...mehr

Ob das Stimmrechtsprinzip auch auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel abgeändert werden kann, ist höchst zweifelhaft. Praxis-Beispiel Allgemeine Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung mit einer Mehrheit von 2/3 abändern." Stets ist im Rahmen der Beschlussfassung auf Grundlage einer einfachen Öffnungsklausel zu beacht...mehr

Die Unterteilung von Sondereigentum ist gesetzlich nicht geregelt, erfolgt allerdings entsprechend § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Da die Unterteilung des Wohnungseigentums grunds...mehr

Ein Stimmverbot besteht auch dann, wenn der Beschluss die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits zum Gegenstand hat. Der Begriff des Rechtsstreits ist dabei weit zu fassen. Hierunter fallen sämtliche Verfahren des § 43 WEG. Voraussetzung ist allerdings, dass sich der vom Stimmverbot betroffene Wohnungseigentümer und die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer g...mehr

Im Fall der Insolvenz des Wohnungseigentümers fällt sein gesamtes Vermögen in die Insolvenzmasse, also auch die Sondereigentumseinheit. Der Wohnungseigentümer verliert die Verfügungsbefugnis über die Wohnung oder die Teileigentumseinheit. Verfügungsbefugt ist nach § 80 Abs. 1 InsO allein noch der Insolvenzverwalter. Insoweit übt auch er allein das Stimmrecht in der Wohnungse...mehr

Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG das sog. "Kopfstimmrecht" vor. Unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Sondereigentumseinheiten und ihrer Größe hat jeder einzelne Wohnungseigentümer nur eine Stimme in der Wohnungseigentümerversammlung. Praxis-Beispiel Wohnung und Laden Ein Frisör ist Eigentümer einer Gewerbeeinheit in der Wohnanlage, in der er sei...mehr

Schließlich besteht ein gesetzliches Stimmverbot dann, wenn der Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Veräußerung seines Sondereigentums verurteilt ist. Bekanntermaßen kann die Entziehung des Sondereigentums dann von einem Wohnungseigentümer verlangt werden, wenn dieser in ganz erheblicher Weise gegen die ihm obliegenden Pflichten verstößt. Bis zum Inkrafttreten des WEMoG am ...mehr

Dienst-/Werkverträge Unmittelbar und unproblematisch greift das Stimmverbot des § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG, wenn mit einem Wohnungseigentümer Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen werden sollen. Egal, ob er als Hausmeister, als Handwerker, Rechtsanwalt oder Steuerberater beauftragt werden soll, unterliegt er dem Stimmverbot. Verwalterbestellung Keinem Stimmv...mehr

Das Thema "Majorisierung" kann von vornherein nur dann überhaupt relevant werden, wenn sich das Stimmprinzip nicht nach § 25 Abs. 2 WEG richtet. Gilt hingegen das gesetzliche Kopfprinzip, hat auch der Mehrheitseigentümer lediglich eine Stimme. Im Übrigen ist auch beim Thema "Majorisierung" stets zu beachten, dass das Stimmrecht zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte des W...mehr

Begriff Als "Nichtbeschluss" bezeichnet man einen Beschluss, der durch einen wesentlichen Verfahrensmangel gekennzeichnet ist. Der Nichtbeschluss ist als nicht existent zu betrachten und entfaltet keine Rechtswirkung. Er bedarf keiner Anfechtung und auch nicht der Feststellung seiner Nichtigkeit, wobei letztere begehrt werden kann. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ge...mehr

Prozesskostenhilfe wird nur auf Antrag gewährt. Rechtsanwaltszwang besteht nicht. Der Antrag ist bei dem für den Rechtsstreit zuständigen Gericht zu stellen. Praxis-Beispiel Prozesskostenhilfegesuch Der in Hamburg lebende Wohnungseigentümer besitzt eine Eigentumswohnung in Bergisch Gladbach. Er möchte einige der in der letzten Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anfecht...mehr

Das GEG sieht eine Reihe von Regelungen vor, die entweder die Fristen für die Einhaltung der 65%-EE-Vorgabe verlängern oder von deren Einhaltung befreien. Gebäudeeigentümer, die eine Heizungsanlage vor dem 19.4.2023 (Datum des Kabinettsbeschlusses) bestellt haben, sind von der Einhaltung der 65 %-EE-Vorgabe für eine Dauer von bis zu 18 Monaten nach Bestellung befreit (§ 71 Ab...mehr

Rz. 26 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Über die Option muss die Eigentümerversammlung entscheiden. Der Options-Beschluss verursacht – nicht zwingend notwendige – Mehrkosten (z. B. gesonderte Verwalterabrechnungen mit USt-Ausweis, Steuerberatungskosten) und kann daher nur einstimmig gefasst werden. Dies wird oft nur erreichbar sein, wenn die die Option befürwortenden Eigentümer die...mehr

Im Vorfeld einer Beschlussfassung ist nicht vorauszusehen, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich das Problem, dass Wohnungseigentümer u. U. unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter al...mehr

Voraussetzung ist also, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Praxis-Beispiel Gesetzliches Kopfprinzip Die Wohnanlage besteht aus 10 gleich großen Wohnungen, die jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Eigentümerversammlung sind 6 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vert...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies ist a...mehr

Beschlussmuster: Durchführung von energetischen Maßnahmen und deren Finanzierung, insbesondere Aufnahme eines KfW-Förderdarlehens TOP XY Durchführung energetischer Maßnahmen, Finanzierung und Abschluss eines KfW-Förderdarlehens Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP XX die Durchführung energetischer Maßnahmen beschlossen. Hierzu w...mehr

Der Verwalter ist kein Vormund der Wohnungseigentümer. Anderseits ist er verpflichtet, auch anfechtbare Beschlüsse durchzuführen, was in Ermangelung einer aufschiebenden Wirkung auch dann gilt, wenn ein Beschluss angefochten ist.[1] Deshalb ist zunächst zu prüfen, ob ein Beschluss, der gegen die Vorgaben des GEG verstößt, lediglich anfechtbar oder sogar nichtig ist. Beschluss...mehr

Die Wohnungseigentümer beantragen, eine Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 1 WEG) zu löschen. Zum Nachweis des Beschlusses nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG legen sie eine Urkunde vor. Dort heißt es: "Auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ... wurde am 5.7.2022 nachstehender Beschluss gefasst: 1. In den bei dem AG Neukölln gebildeten Wohnungsgrundbüchern...mehr

§ 71n Abs. 4 GEG verpflichtet den Verwalter persönlich, nach Kenntnisnahme des Austauschs der ersten Etagenheizung unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen (siehe insoweit Blankenstein, Etagenheizungen, Kap. 3.2.2). Hier könnte nun § 8 Abs. 1 GEG für den Verwalter virulent werden, weil er als "anderer Verantwortlicher" ausdrücklich bezeichnet ist. Es könnte sich ...mehr

Ist der Anwendungsbereich der HeizKV gegeben und liegen auch keine Ausnahmen vor, zum Beispiel nach §§ 2 und 11 HeizKV, besteht der Anspruch des Mieters gegenüber seinem Vermieter, dass die Verteilung der Kosten für Wärme und Warmwasser nach den Regelungen der HeizKV erfolgen muss. Da der vermietende Wohnungseigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft als Nutzer gilt, hat er w...mehr

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 in Kraft getreten. Immobilienverwalter müssen schon jetzt einige Vorgaben umsetzen und den Umstieg auf eine klimafreundlichere Heizungsanlage vorbereiten. Bestandsgebäude Für Bestandsgebäude gilt, beim Einbau einer neuen Heizung, dass sie zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien gespeist wird, erst mit Vorliegen der kommu...mehr

In aller Regel liegt der Begründung einer Grunddienstbarkeit eine rechtsgeschäftliche Bestellung zugrunde. Sie wird nach § 873 BGB durch dinglichen Vertrag bestellt, dessen Grundlage in aller Regel eine vertraglich vereinbarte schuldrechtliche Bestellungsverpflichtung darstellt. Ein häufiger, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums äußerst praxisrelevanter Fall, ist di...mehr

Wenn ein Beschluss gefällt wird, mit dem Sie nicht einverstanden sind, müssen Sie gemäß § 45 WEG innerhalb eines Monats Klage erheben. In diesem kurzen Zeitraum sind kaum erfolgversprechende Verhandlungen/eine Mediation möglich. Praxis-Tipp Vorausschauende Lösung Lassen Sie diesen Zeitdruck möglichst gar nicht erst entstehen. Versuchen Sie schon vor der Eigentümerversammlung E...mehr

Rz. 27 Muster 6.3: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Muster 6.3: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Landgericht _________________________ _________________________ Im Namen und mit Vollmacht der Wohnungseigen...mehr

Rz. 108 Zulässig sind Gemeinschaftsregelungen mit folgenden Inhalten:[457]mehr

Rz. 59 Erklärungen, die den Inhalt eines begründeten Rechts konkretisieren,[151] z.B. nach § 33 Abs. 3 WEG Vereinbarungen zum Inhalt des Dauerwohnrechts. Die Ansicht, dass eine normale Eintragungsbewilligung des Eigentümers genügt,[152] übersieht, dass hier das Gesetz ausnahmsweise die Prüfung der Vereinbarungen dem GBA auferlegt. Daher sind Eintragungsbewilligungen aller Pa...mehr

Rz. 99 Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet alle für das Verhältnis der WEer untereinander (Innenverhältnis) verbindlichen Regelungen für und gegen jeden WEer und Sondernachfolger. Sie wirken kraft Gesetzes, auch wenn ein Miteigentümer sie nicht kennt, an ihnen nicht mitgewirkt, gegen sie gestimmt, sich ihnen nicht rechtsgeschäftlich unterworfen hat oder diese Wirkungen gar n...mehr

Rz. 112 Sie erfolgt zusammen mit der Begründung von Sondereigentum entweder nach § 3 oder § 8 WEG und Eintragung im Grundbuch. Die nachträgliche Begründung erfordert eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer und wegen § 876 BGB auch die Zustimmung der an jedem WE dinglich Berechtigten (§ 5 Abs. 4 S. 2 WEG).[498] Das gilt auch dann, wenn ein Sondernutzungsrecht zunächst...mehr

Rz. 85 Eine Veräußerung des Miteigentumsanteils erstreckt sich auch auf das Sondereigentum (§ 6 Abs. 2 WEG), wirtschaftlich stellt das Sondereigentum den Hauptbestandteil des WE oder TE dar. Möglich ist die Veräußerung an mehrere Personen zu Bruchteilen[354] oder eines ideellen Bruchteils am WE, ferner, wenn das WE mehrere abgeschlossene Raumeinheiten umfasst, eines Bruchtei...mehr

Rz. 124 Eine Inhaltsprüfung obliegt dem Grundbuchamt für die Regelungen, die gem. § 10 Abs. 3 WEG durch Grundbucheintragung verdinglicht werden sollen.[575] Verstöße gegen zwingendes Recht, die die Nichtigkeit zur Folge hätten (§ 134 BGB), sind zu beanstanden.[576] Ist auch nur eine Regelung der Gemeinschaftsordnung unwirksam, so kann die Eintragung insgesamt nicht vorgenomm...mehr

Rz. 21 Die Einordnung von Wohngeldforderungen aus Beschlüssen, die nach dem Erbfall gefasst wurden, wurden hingegen sehr kontrovers eingeordnet. Da die Schulden auf der Eigentümerstellung des Erben an der Eigentumswohnung beruhen, die dieser vom Erblasser geerbt hat,[60] und die im Rahmen der Verwaltung eines Nachlassgegenstandes entstehen,[61] könnte man annehmen, die Schuld...mehr

Modernisierungs- und Sanierungsvorhaben nach Beschlussfassung in Eigentümerversammlung. IB unterstützt vor Ort in der Versammlung Die IB bietet gegen Honorar an, als Gast/Berater an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, die Fragen der Wohnungseigentümer vor Ort zu beantworten und die Finanzierung zu begleiten. Kosten für IB-Beratung und Begleitung Für die Beratung und Beglei...mehr

Rz. 485 Nach § 35a EStG sind Steuerermäßigungen (direkter Steuerabzug von der tariflichen ESt) für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen möglich. Die Ermäßigungsgründe lassen sich in folgende drei Gruppen einteilen: Sämtliche Höchstbeträge sind Jahresbeträge und können nebeneinander in Anspruch genom...mehr

Wie weit gehen die Aufklärungspflichten von Verkäufern bei Immobiliendeals? Dazu hat der BGH am 15.9.2023 ein Urteil gefällt. Immobilienverkäufer müssen potenzielle Käufer proaktiv über relevante Fakten informieren und gezielt, etwa auf anstehende Sanierungskosten, hinweisen. Das gilt auch für Fälle, in denen Unterlagen in einem digitalen Datenraum hinterlegt werden, entschie...mehr

Zusammenfassung Wie kurz vor Beurkundung kann der Verkäufer im Rahmen einer M&A-Transaktion noch Dokumente in einen virtuellen Datenraum hochladen, um seiner Aufklärungspflicht nachzukommen und unter welchen Umständen muss er den Käufer ausdrücklich auf bestimmte Dokumente hinweisen? Sachverhalt Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jüngst zur Frage geäußert, inwieweit ein Verk...mehr

Rz. 10 Muster 3.9: Beschlussanfechtung (Wohnungseigentumsrecht) Muster 3.9: Beschlussanfechtung (Wohnungseigentumsrecht) Sehr geehrte Damen und Herren, _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________, Sie möchten sich gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wenden, deren Mitglied Sie sind. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ...mehr