Klage auf Veräußerungszustimmung gegen Miteigentümer

Leitsatz

Klage auf Veräußerungszustimmung ist gegen die restlichen Eigentümer zu führen, wenn diese durch Beschluss die Entscheidung an sich gezogen haben bzw. den Verwalter angewiesen haben, wie er sich zu verhalten habe

Normenkette

§ 12 WEG

Kommentar

1. Im hier entschiedenen Fall war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass die Veräußerungszustimmung vom Verwalter, daneben auch von Wohnungseigentümern zu erteilen sei. Die Verwaltung teilte dem klagenden Veräußerer mit, dass es Unstimmigkeiten wegen der Zustimmungserteilung gebe und dass er deshalb die Angelegenheit in der nächsten Versammlung den Eigentümern zur Beschlussfassung vorlegen werde. Dort beschlossen die Eigentümer, die Zustimmung zu verweigern. Da die bisherige Verwaltung diesem Beschluss nicht entsprechen wollte, bestellten sie einen anderen Verwalter, der dann vom Kläger auf Zustimmungserteilung in Anspruch genommen wurde.

2. Nach Teilungserklärung ist die Erteilung der Veräußerungszustimmung grundsätzlich Sache des Verwalters. Allerdings hatten vorliegend die Eigentümer von ihrem Recht Gebrauch gemacht, die Angelegenheit an sich zu ziehen. In einem solchen Fall muss dann der Veräußerer die übrigen Wohnungseigentümer und nicht die Verwaltung klageweise in Anspruch nehmen, wenn er der Meinung ist, dass keine wichtigen Gründe für eine Verweigerung vorliegen. Hier hat der Verwalter aufgrund des entsprechenden Beschlusses der Eigentümer die Zustimmung verweigert bzw. nicht erteilt. Kraft Vereinbarung war die Erteilung der Zustimmung nicht dem Verwalter eindeutig als eigenes – nur von ihm wahrzunehmendes Recht – zugewiesen; vielmehr besaßen auch die Eigentümer die Möglichkeit, die Zustimmung zu erteilen, selbst wenn sie der Verwalter verweigern wollte. Eine solche vereinbarte Möglichkeit schließt die Annahme einer eigenständigen, nicht rückholbaren Zustimmungskompetenz allein des Verwalters aus. Auch wurden nicht nur einige Vorgaben für den Verwalter beschlossen, ihm auch nicht im Übrigen freie Hand gelassen. Mit der hier getroffenen, die Zustimmung verweigernden Entscheidung durch die Eigentümer hat der Verwalter sein Recht verloren, als Treuhänder und Stellvertreter der Eigentümer über die Zustimmung zu entscheiden. Er ist dann nur noch Vollzugsorgan und muss die Entscheidung der Eigentümer ohne eigenen Entscheidungs- oder Gestaltungsspielraum umsetzen.

   Gleiches gilt, wenn die Eigentümer durch Beschluss den Verwalter zur Verweigerung der Zustimmung anweisen, ihm also das Ergebnis vorgegeben haben. Damit sind die Eigentümer in Wirklichkeit wieder selbst Träger der Zustimmungskompetenz (nicht mehr der Verwalter) und somit auch selbst Schuldner des Zustimmungsanspruchs, wenn ein wichtiger Grund zur Verweigerung nicht bestehen sollte.

Anmerkung

Nicht selten sind sich Verwalter im Falle solcher vereinbarter Veräußerungszustimmungen unschlüssig, ob sie im Einzelfall eine Zustimmung erteilen oder verweigern sollten. Auch bei geregelter eigener und ausschließlicher Entscheidungskompetenz kann in solchen Fällen m.E. der Verwalter die endgültige Entscheidung an die Gemeinschaft delegieren, wobei hier an rasche, zeitnahe Beschlussfassung (ggf. in außerordentlicher Eigentümerversammlung) im Hinblick auf die wirtschaftlichen Interessen eines Veräußerers zu denken ist. Fehlerhafte Entscheidungen des Verwalters oder auch der Gemeinschaft auf Verweigerung können hier zu erheblichen Schadensersatzansprüchen eines Veräußerers führen, sollten keine wichtigen Verweigerungsgründe vorliegen (in persönlicher oder finanzieller Hinsicht – bezogen auf einen bestimmten Erwerber).

Weitere Rechtsprechung zur Veräußerungszustimmung

Abgesehen von dieser BGH-Entscheidung zur Frage richtiger Passivlegitimation im Verweigerungsfall, sind Gerichte in jüngster Zeit häufig auch noch mit anderen Problemen zu dieser Zustimmungsfrage konfrontiert worden.

• So hat m.E. zu Recht jüngst das OLG Düsseldorf im Beschluss vom 11.5.2011 (ZfIR 2011 S. 529 mit positiver Anmerkung von Schneider) festgestellt, dass die einmal erteilte Veräußerungszustimmung vom Vorverwalter bei nachfolgendem Verwalterwechsel nicht nochmals vor dinglichem Vollzug des Rechtsgeschäfts im Grundbuch erteilt werden müsse. Ist Veräußerungszustimmung vereinbart, erfasst diese sowohl das Verpflichtungs- als auch das Verfügungsgeschäft einheitlich; mit Zugang der Zustimmung ist diese wirksam und unwiderruflich erteilt; insoweit ist nicht von einem Veräußerungsverbot im Sinne einer Verfügungsbeschränkung auszugehen, vielmehr von einem vereinbarten Inhalt des Sondereigentums und einer rechtsinhaltlichen Beschränkung (so auch OLG München, Beschluss v. 27.6.2011, 34 Wx 135/11; a.A. OLG Hamm im Beschluss v. 12.5.2010, ZfIR 2011 S. 526 unter Berufung auf OLG Celle, NZM 2005 S. 260 und OLG Hamburg, Beschluss v. 15.3.2011, ZfIR 2011 S. 528).
• Wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Eigentümerin ist, bedarf bei vereinbarter Veräußerungszustimmung ein Gesellschafterwechsel keiner Zustimmung (OLG Celle, Beschluss v. 29.3.2011, 4 W 23/11)...