OLG Celle Beschluss vom 19.01.2005 - 4 W 14/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmungserfordernis bei Veräußerung von Wohnungseigentum

Verfahrensgang

LG Hildesheim (Beschluss vom 28.12.2004; Aktenzeichen 6 T 503/04)

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 6.1.2005 gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des LG Hildesheim vom 28.12.2004 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Die Frist für die Beteiligten zu 1) und 2) zur Erledigung der Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 23.11.2004 wird bis zum 28.2.2005 verlängert.

Beschwerdewert: 10.000 Euro.

Gründe

1. Mit notariellem Kaufvertrag vom 16.4.2004 (UR.-Nr. 237/2004 des Notars W. in M.) veräußerten die Eheleute R. als Eigentümer je zur ideellen Hälfte den im Wohnungsgrundbuch von D. Bl. 808 verzeichneten Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sonderreigentum an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 2 des Aufteilungsplans und dem Sondernutzungsrecht am Garten und einem Pkw-Einstellplatz an die Beteiligten zu 1) und 2). Zugleich erklärten die Vertragsparteien die Auflassung. Außerdem bewilligten die Veräußerer und beantragten die Erwerber in der Urkunde die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Gemäß dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs und der Teilungserklärung ist zur Veräußerung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich, insb. der im Grundbuch von D. Bd. 26 Bl. 807 eingetragenen Eigentümer des mit dem Sondereigentum an der Wohnung gem. Nr. 1 des Aufteilungsplans verbundenen Miteigentumsanteils.

Am 12.5.2004 erteilte die damals im Grundbuch eingetragene Eigentümerin der Wohnung Nr. 1 M.F. in notariell beglaubigter Form ihre Zustimmung zu der Veräußerung der Wohnung Nr. 2 gem. Vertrag vom 16.4.2004. Die Wohnung Nr. 1 wurde mit notariellem Kaufvertrag nebst Auflassung vom 11.5.2004 an die Eheleute K. veräußert, die am 22.7.2004 als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden.

Mit Schreiben vom 17.11.2004, eingegangen am 18.11.2004, beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) und 2) die Umschreibung des Eigentums an dem im Wohnungsgrundbuch von D. Bl. 808 verzeichneten Grundbesitz (Wohnung Nr. 2) auf die Beteiligten zu 1) und 2) als Erwerber. Mit Verfügung vom 23.11.2004 beanstandete das Grundbuchamt, dass der beantragten Eintragung als Hindernis die nachzureichende Zustimmung der Eheleute K. als Miteigentümer D. Bl. 807 entgegenstehe.

Dagegen richtete sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2), die das LG mit Beschluss vom 28.12.2004 unter Verweisung auf die auch ggü. dem Beschwerdebegründung zutreffenden Gründen des Nichtabhilfebeschlusses des Grundbuchamtes vom 17.12.2004 zurückgewiesen hat, auf den zur weiteren Darstellung des Sachverhalts verwiesen wird.

Mit der am 7.1.2005 eingegangenen weiteren Beschwerde vom 6.1.2005 machen die Beteiligten geltend, dass die Voraussetzungen für die begehrte Eigentumsumschreibung vorlägen, weil als Veräußerung i.S.v. § 12 Abs. 1 und 3 S. 1 WEG nur der Auflassungs- bzw. Einigungsvertrag anzusehen sei. In diesem Zeitpunkt müsse die unbeschränkte Verfügungsmacht des Eigentümers vorhanden sein. Sofern im Zeitpunkt der Auflassung eine wirksame Einwilligung vorgelegen habe oder eine entsprechende Genehmigung nachträglich erteilt worden sei, könne die Wirksamkeit der Auflassung nicht mehr beeinträchtigt werden. Dieses Ergebnis entspreche auch der Wertung des Gesetzgebers in § 873 Abs. 2 BGB. Für die Auslegung des § 12 WEG in diesem Sinne sprächen auch praktische Erwägungen. Für den Rechtsnachfolger eines zustimmenden Eigentümers könnten aus der erteilten Zustimmung keine wesentlichen nachteiligen Konsequenzen entstehen. Für den Erwerber einer Wohnung, deren Veräußerung der Zustimmung bedürfe, seien die Gefahren ungleich größer, weil er keine Möglichkeit habe, das Fortbestehen einer wirksamen Zustimmung zu steuern. Dagegen habe der Erwerber einer Wohnung, deren Voreigentümer die Zustimmung erteilt habe, die Möglichkeit, sich vertraglich ggü. solchen für ihn nachteiligen Zustimmungen abzusichern. Die abweichende Auffassung des Grundbuchamtes vermöge auch nicht zu erklären, wie der Eigentumswechsel an der berechtigten Wohnung sich auf dass schuldrechtliche Grundgeschäft auswirke.

II. Die gem. § 78 GBO zulässige weitere Beschwerde, welche die Beschwerdeführer formgerecht bei dem LG Hildesheim eingereicht haben (§ 80 GBO) und über die der Senat gem. §§ 79 Abs. 1, 81 GBO zu entscheiden hat, ist nicht begründet.

Gemäß § 78 S. 1 GBO wäre die weitere Beschwerde nur dann begründet, wenn die Entscheidung des LG als Beschwerdegericht auf einer Verletzung des Rechts beruht, die gem. §§ 78 S. 2 GBO, 546 ZPO nur dann vorliegt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist. Der Senat vermag jedoch eine derartige entscheidungserhebliche Rechtsverletzung nicht festzustellen.

Gegenstand der weiteren Beschwerde wie der gem. § 71 GBO zulässigen Erstbeschwerde ist die von dem Grundbuchamt in der Zwischenverfügung vom 23.11.2004 erhobene Beanstandung der fehlenden Zustimmung der im Grundbuch v...