Einbau von Rauchwarnmeldern als gemeinschaftsbezogene Pflicht aller Wohnungseigentümer

Leitsatz

1. Einbau von Rauchwarnmeldern als gemeinschaftsbezogene Pflicht aller Eigentümer mit Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung regelbar
2. Sonderrechtsfähige (nicht jedoch sondereigentumsfähige) Rauchwarnmelder sind Zubehör im Sinne des § 97 BGB (nicht wesentliche Bestandteile des Gebäudes)

Normenkette

§§ 5 Abs. 2, 10 Abs. 6 WEG; § 97 BGB; §§ 45 Abs. 6, 58 Hamburger Bauordnung

Kommentar

1. Die Eigentümerversammlung hatte Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern in allen Sondereigentumsräumen beschlossen, auch unter Einbeziehung der Miteigentümer, die bereits durch eigene Initiative solche Rauchmelder in ihren Räumen installiert hatten. Vorliegend entsprach der gefasste Beschluss allerdings nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und war auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.
2. Der Eigentümerversammlung fehlte allerdings nicht die Beschlusskompetenz für Einbau und Betrieb solcher Rauchwarnmelder auch in den Wohnungen und war auch nicht als Eingriff in Sondereigentumsrechte anzusehen, was die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge gehabt hätte. Bei solchen Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um wesentliche Bestandteile des Gebäudes, die damit auch nicht sondereigentumsfähig wären; vielmehr handelt es sich um Zubehör im Sinne des § 97 BGB, da sie zerstörungsfrei auch ohne Weiteres demontiert werden können. Somit lässt sich die Frage der Beschlusskompetenz im Bereich des Sondereigentums nicht über eine sachenrechtliche Zuordnung lösen. Allerdings kann auch offenbleiben, ob es sich bei den Rauchmeldern gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt (wie dies von der wohl h.M. angenommen wird). Gemeinschaftseigentum würde nämlich voraussetzen, dass es sich um wesentliche Bestandteile handelt, da § 5 Abs. 2 WEG insofern eine Ausnahmeregelung zu § 5 Abs. 1 WEG darstellt, die nur eingreift, wenn es sich überhaupt um sondereigentumsfähige Gebäudeteile handelt. Nicht wesentliche Bestandteile sind gemäß § 94 Abs. 2 und 95 BGB lediglich sonderrechtsfähig (vgl. BGH, NJW 1975 S. 688), können also im Eigentum des Sondereigentümers oder eines Dritten stehen; die Vorschriften des WEG finden darauf keine Anwendung (vgl. auch OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995 S. 206).
3. Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung besteht allerdings nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, da es sich beim Einbau um die Erfüllung gemeinschaftsbezogener Pflichten oder sonstiger Pflichten handelt, die auch gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Insoweit geht es auch um Verkehrssicherungspflichten auf dem gemeinschaftlichen Grundstück (vgl. OLG München, NZM 2006 S. 110) sowie die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten zur Installation und Wartung von Rauchmeldern und damit um gemeinschaftsbezogene Pflichten. Eigentümer des Gebäudes sind zwar Wohnungseigentümer und nicht die Gemeinschaft (§ 10 Abs. 1 WEG), sodass sich öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht an den Verband, sondern an die Wohnungseigentümer richten. Allerdings haben hier die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit für die Ausstattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern zu sorgen, da es um gemeinschaftsbezogene Pflichten geht. Somit kann sich auch eine Behörde mit einer Ordnungsverfügung auf Durchsetzung des Einbaus von Rauchwarnmeldern an den Verband und nicht an jeden einzelnen Sondereigentümer wenden (ebenso Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, S. 341, 342). Zumindest handelt es sich beim Einbau um eine "sonstige Pflicht" im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3, 2. Variante WEG (so im Ergebnis wohl auch Schneider, ZWE 2011, S. 21, 24). Da Rauchwarnmelder sonderrechtsfähig sind, d.h. nicht im Eigentum des Sondereigentümers stehen müssen, sondern sich auch im Eigentum des Verbands befinden können, darf die öffentlich-rechtliche Pflicht der Eigentümer, Wohnungen mit Warnmeldern auszustatten, jedenfalls auch durch die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit erfüllt werden. Gleiches gilt etwa auch für Kaltwasserzähler, Thermostatventile einer Heizung usw. Hinzu kommt, dass die Feuerversicherung für ein Gebäude einheitlich für das Gesamtgebäude abgeschlossen wird, ohne dass hier eine Differenzierung nach Gemeinschafts- und Sondereigentum erfolgt (Klein in Bärmann § 5 Rn. 274). Es gehört auch zu den Obliegenheiten eines Versicherungsnehmers, öffentlich-rechtliche Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, sodass es Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn die Gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Warnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich zieht.
4. Vorliegend war der Beschluss allerdings inhaltlich zu unbestimmt hinsichtlich Auftragserteilung über Einbau und Wartung, Kostenhöhe und Finanzierung. Zu klären wäre auch noch die Frage, ob ein Beschluss nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn er auch auf Interessen derjenigen Sondereigentümer Rücksicht nimmt, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Link zur Entscheidung

LG Hamburg, Urteil v. 2.3.2011, 318 S 193/10, ZMR 2011 S. 387