Grundsatzentscheidung zur Einsicht in Verwaltungsunterlagen - Die Einsichtnahme ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben

Leitsatz

Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan steht allen Eigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.

Fakten:

Vorliegend hatte sich ein Wohnungseigentümer mit zahlreichen Fragen zur Verwaltung mit insgesamt 98 Schreiben in einem Zeitraum von drei Jahren an die Verwalterin gewandt. Diese Schreiben wurden stets beantwortet. Die Verwalterin hatte auch teils gegen Kostenerstattung Verwaltungsunterlagen übersandt. An Eigentümerversammlungen hatte der Wohnungseigentümer nie teilgenommen. Nunmehr hatte er die Übersendung von Kopien näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen sowie Auskunft zu zwei Jahresabrechnungen und weiteren Verwaltungsangelegenheiten verlangt. Die Verwalterin weigerte sich nunmehr. Die entsprechende Klage des Eigentümers hatte keinen Erfolg.

Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf Fertigung und Zusenden von Kopien der Verwaltungsunterlagen - auch nicht gegen Kostenerstattung. Das Informationsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers wird ausreichend dadurch gewahrt, dass er die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen und dort - auf eigene Kosten - Kopien fertigen (lassen) kann. Zwar hat jeder Eigentümer gegen den jeweiligen Verwalter Anspruch auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Es wird nur durch das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Schikaneverbot begrenzt. Grundsätzlich aber ist die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen am Sitz der Verwaltung zu nehmen. Hier nämlich liegt auch der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit. Fehlt es an einer Verpflichtung des Verwalters, einem Eigentümer außerhalb seiner Geschäftsräume die Einsichtnahme in Unterlagen zu gewähren, ist er auch nicht verpflichtet, ihm Kopien dieser Unterlagen zu übersenden - auch nicht auf Kosten des Eigentümers.

Hinsichtlich des begehrten Auskunftsanspruchs bezüglich der Jahresabrechnungen und des Wirtschaftsplans hat der BGH klargestellt, dass es sich nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen Eigentümers handelt, sondern um einen allen Eigentümern als unteilbare Leistung zustehenden Anspruch. Der einzelne Eigentümer kann daher die Auskunft grundsätzlich nur in der Eigentümerversammlung verlangen. Machen die Eigentümer dort von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch, steht der Auskunftsanspruch allerdings wiederum jedem einzelnen Eigentümer zu. Nach diesen Grundsätzen stand dem Eigentümer der nunmehr geltend gemachte Auskunftsanspruch selbstverständlich nicht zu. Er hatte nämlich an keiner Eigentümerversammlung teilgenommen. Ein Individualanspruch des einzelnen Eigentümers besteht andererseits und grundsätzlich dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen. In diesem Fall ist eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung oder eine Ermächtigung zum Auskunftsverlangen durch die Eigentümergemeinschaft nicht notwendig.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.02.2011, V ZR 66/10BGH, Urteil vom 11.2.2011 – V ZR 66/10

Fazit:

Diese Entscheidung bringt für die Verwalterpraxis zumindest insoweit Rechtssicherheit, als der Verwalter im "Normalfall" nicht verpflichtet ist, Eigentümern Kopien aus Verwalterunterlagen anzufertigen und zu übersenden - auch nicht gegen entsprechende Kostenerstattung des jeweiligen Eigentümers.