Jahresabrechnung einer Untergemeinschaft

Leitsatz

1. Sind nach Gemeinschaftsordnung Wirtschaftplan und Jahresabrechnung sowohl durch die Gesamtgemeinschaft als auch durch Untergemeinschaften zu erstellen, bedarf es erst einer Abrechnung der Gesamtgemeinschaft, bevor gemeinschaftsbezogene Zu- und Abflüsse auf Miteigentümer der Untergemeinschaft verteilt werden
2. Anfechtungsklage gegen Beschlüsse einer Untergemeinschaft, die nach Vereinbarung eigene Versammlungen abhalten darf und mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet ist, hat sich nur gegen die übrigen Eigentümer der betreffenden Untergemeinschaft zu richten
3. Streitwert zu Abrechnungsanfechtung

Normenkette

§§ 23, 25, 28, 46 WEG

Kommentar

1. Nach Teilungserklärung waren in dieser Gemeinschaft 7 Untergemeinschaften vereinbart, die eigene Versammlungen durchführen und dort auch Beschlüsse fassen können. Nur wirklich gemeinschaftliche Angelegenheiten sollten bei der Gesamtgemeinschaft verbleiben. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollten jeweils durch die Gesamtgemeinschaft als auch durch die Untergemeinschaften erstellt werden. Vorliegend ging es um die Anfechtung der Genehmigung einer Jahresabrechnung durch eine Untergemeinschaft; eine entsprechende Abrechnung der Gesamtgemeinschaft existierte nicht.
2. Grundsätzlich ist zwar eine Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 WEG gegen sämtliche übrige Miteigentümer einer Gemeinschaft zu richten. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der angegriffene Beschluss in der Versammlung nur einer Untergemeinschaft gefasst wurde und – wie hier – die Untergemeinschaft nach Teilungserklärung auch grundsätzlich mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet war. In diesem Fall richtet sich die Anfechtungsklage nur gegen die Eigentümer der Untergemeinschaft, die also grundsätzlich gemäß §§ 23 Abs. 1 und 25 Abs. 1 WEG in Verbindung mit der Vereinbarung hätten abstimmen dürfen (so auch im Ergebnis LG Düsseldorf, NZM 2010 S. 288). Auf dem Prüfstand der Anfechtungsklage stand nur der Beschluss der Untergemeinschaft. Es wäre auch widersinnig, hier alle Eigentümer zu verklagen, die in der betreffenden Versammlung der Untergemeinschaft gar kein Stimmrecht hätten. So könnten auch andere Miteigentümer für etwaige Prozesskosten in Anspruch genommen werden. Dies gilt auch in Anbetracht der Tatsache, dass eine solche Untergemeinschaft nur ein unselbstständiger Teil der Gesamtgemeinschaft ist, ohne dass Untergemeinschaften selbst teilrechtsfähig wären (a.A. jedoch insoweit AG Karlsruhe-Durlach, ZMR 2010 S. 565). Eine Untergemeinschaft kann nur nicht ausschließlich verklagt werden.

3. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der betreffenden Untergemeinschaft ist allerdings mangels Beschlusskompetenz nichtig. Grundsätzlich sind zur Jahresgesamtabrechnung und zu Einzelabrechnungen alle Mitei­gentümer einer Gemeinschaft zwecks Beschlussgenehmigung berufen (h.M.). Dies gilt bei Mehrhausanlagen jedenfalls dann, wenn der Beschlussgegenstand zumindest auch Belange der Gesamtgemeinschaft betrifft (h.M.).

   Auch im vorliegenden Fall wurde dieser Grundsatz in der Teilungserklärung nicht abbedungen. Zwar war nach Vereinbarung weitgehende Selbstständigkeit der einzelnen Untergemeinschaften gewollt. Dies geht aber nicht so weit, dass Untergemeinschaften auch über Dinge beschließen dürfen, die sämtliche Eigentümer betreffen. Gemeinschaftliche Angelegenheiten sollten vorliegend auch bei der Gesamteigentümerversammlung, d.h. in der Entscheidungskompetenz aller Eigentümer verbleiben. Vereinbart war nämlich, dass sowohl Wirtschaftspläne als auch Jahresabrechnungen der Gesamtgemeinschaft und auch solche der Untergemeinschaften aufzustellen seien. Abrechnungen der Untergemeinschaft dürfen also die Gesamtabrechnung der Gemeinschaft nicht ersetzen. Nur soweit ausschließlich die Interessen einzelner Untergemeinschaften betroffen sind, genügen auch Abrechnungen dieser Untergemeinschaften.

   Für die Beschlusskompetenz der Untergemeinschaften hat dies zur Konsequenz, dass eine solche nur besteht, wenn und soweit der Untergemeinschaft gemeinschaftsbezogene Ausgaben und Einnahmen von der Abrechnung der Gesamtgemeinschaft zugewiesen wurden. Diese und nur diese kann und muss die Untergemeinschaft dann in ihrer Abrechnung auf ihre Mitglieder/Miteigentümer verteilen.

   Zunächst ist also insoweit eine Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft zu erstellen, die alle gemeinschaftsbezogenen Ausgaben und Einnahmen ausweist. Erst dann kann es zu positionsbezogenen Abrechnungen der Untergemeinschaften kommen. Die Feststellung der gemeinschaftsbezogenen Zu- und Abflüsse im Außenverhältnis ist stets ein Belang der Gesamtgemeinschaft. Nach außen kann eben nur die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht auch eine nichtteilrechtsfähige Untergemeinschaft auftreten. Dies gilt etwa für versicherungsvertragliche Prämienzahlungen und deren Gegenfinanzierung. Erst nach diesem ersten Schritt kann dann eine Untergemeinschaft die ihr zugewiesenen Zu- und Abflüsse ihrerseits auf die eigenen Mitglieder umlegen. Vorliegend gab es keine Abrechnung der Gesamtgem...