Wiederbestellung des Verwalters

Leitsatz

1. Zulässiger Wiederbestellungsbeschluss eines Verwalters ggf. zeitlich auch früher als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit möglich
2. Nichtige Verwalterbestellungsvereinbarung in der Teilungserklärung

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, 26 Abs. 1, 2, 46 WEG; § 134 BGB; § 256 ZPO

Kommentar

1. Nach § 26 Abs. 2 WEG kann eine grds. zulässige Wiederbestellung eines Verwalters frühestens im Jahr vor Ablauf der bisherigen Bestellungszeit gefasst werden. Im vorliegenden Fall hatten jedoch Eigentümer einen Verwalter zunächst für 2 Jahre bestellt und dann in neuerlichem Beschluss vor Ablauf dieser Amtszeit die Bestellung auf weitere 2 Jahre verlängert. Das Gericht hat hier den vor Ablauf des letzten Jahres gefassten Wiederbestellungsbeschluss trotz Beschlussanfechtung als rechtswirksam erachtet, da insoweit die Gemeinschaft nicht länger als 5 Jahre an diesen Verwalter gebunden wurde. Auch von Anfang an hätten die Eigentümer den Verwalter maximal für 5 Jahre bestellen können, sodass in diesem Fall nach Sinn und Zweck des § 26 Abs. 2 WEG das Gesetz diesem Beschluss nicht entgegenstand. Im richtigen Verständnis dieser Gesetzesbestimmung ist eine vorzeitige Verlängerung der Bestellungszeit nur dann ausgeschlossen, wenn dadurch der Normzweck des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG (keine Bindung der Eigentümer über 5 Jahre hinaus an einen Verwalter!) unterlaufen werden sollte. Vorliegend konnte keine Eigentümerbindung über 5 Jahre hinaus eintreten.
2. Ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass "eine Verwalterbestellung jeweils für einen Zeitraum von 3 Jahren erfolgen solle und sich die Amtszeit jeweils um ein weiteres Jahr verlängere, wenn die Eigentümer nicht 6 Monate vor Ablauf der Zeit durch Mehrheit die Bestellung eines anderen Verwalters beschließen", ist eine solche Vereinbarungsregelung nach zwingenden Gesetzesbestimmungen in § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG und § 134 BGB nichtig (h.M.). In einem solchen Vereinbarungsfall wird die maximal zulässige Bestellungszeit von 5 Jahren herabgesetzt (verbotene Einschränkung gemäß § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG). Es kann nicht vereinbart werden, dass ein Verwalter stets nur für eine Zeit von weniger als 5 Jahren bestellt werden kann!
3. Vorliegend gab es auch keine überzeugenden Gründe, welche die Wiederwahl dieses Verwalters als Verstoß gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung hätten rechtfertigen können. Auch unter Berücksichtigung aller Umstände – verschuldet oder unverschuldet – ließen diese eine Zusammenarbeit mit dem gewählten und wiederbestellten Verwalter nach Treu und Glauben nicht unzumutbar erscheinen; auch war das erforderliche Vertrauensverhältnis in Zukunftsbetrachtung nicht von vornherein als gestört anzusehen.
4. Verwaltervertrag und Bestellungsrechtsverhältnis bestehen grds. zwischen Verwalter auf der einen und der Gemeinschaft auf der anderen Seite. Die einzelnen Eigentümer sind an diesem Rechtsverhältnis nicht direkt beteiligt; dementsprechend bestehen gesetzliche und vertragliche Pflichten des Verwalters grds. nur gegenüber der Gemeinschaft. Allerdings entfaltet der Verwaltervertrag auch gegenüber einzelnen Eigentümern Schutzpflichten, sodass diese z.B. auch Schadensersatzansprüche direkt gegenüber einem Verwalter geltend machen können; die Durchsetzung der übrigen Pflichten aus dem Verwaltervertrag obliegt jedoch der Gemeinschaft (h.M.). Zunächst muss also eine Gemeinschaft darüber entscheiden, ob oder wie sie mögliche Ansprüche oder Pflichten gegenüber einem Verwalter durchsetzt. Will ein einzelner Eigentümer Klärung in diesem Sinne herbeiführen, muss er dies zunächst zum Gegenstand einer Eigentümerversammlung machen (Vorbefassung).
5. Auch wenn von einem Eigentümer bestimmte Tagesordnungspunkt-Wünsche"gegen den Verwalter" geltend gemacht werden, unterliegt dies seiner Prüfung, ob die Behandlung der Themen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Insoweit besteht gerichtliche Einzelfallprüfung, sodass eine allgemeine Pflichtfeststellung grds. auch nicht in entsprechendem Feststellungsbegehren geltend gemacht und Rechtsfrieden schaffen kann.

Anmerkung

Die Entscheidung überzeugt in allen Leitsätzen, und zwar hinsichtlich der Auslegung des § 26 Abs. 2 WEG und auch der Nichtigkeitsfeststellung vorliegend getroffener Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Zur Vereinbarungsnichtigkeit kann man m.E. ergänzend u.U. sogar auf die zwingende Gesetzesbestimmung des § 20 Abs. 2 WEG abstellen.

Link zur Entscheidung

LG Itzehoe, Urteil v. 25.10.2011, 11 S 9/11