Zugang des Einladungsschreibens liegt in der Risikosphäre der einzelnen Eigentümer

Leitsatz

Zugang des Einladungsschreibens liegt in der Risikosphäre der einzelnen Eigentümer und nicht mehr im Aufgabenbereich des zur Einladung verpflichteten Verwalters

Normenkette

§ 24 Abs. 1 und Abs. 4 WEG

Kommentar

1. Der Verwalter von Wohnungseigentum erfüllt seine Pflicht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung bereits mit der Versendung der Einladung. Auf einen Zugang der Einladung bei den einzelnen Wohnungseigentümern kommt es dann nicht mehr an; vielmehr liegt dieser Zugang in der Risikosphäre der einzelnen Wohnungseigentümer und nicht mehr im Aufgabenbereich des zur Einladung verpflichteten Verwalters.
2. Vorliegend wurden die Einladungen per Einlieferungs-Einschreiben an die vier Eigentümer verschickt. Der Kläger hat zwar bestritten, dass in diesen Sendungen tatsächlich die Einladungen zur Eigentümerversammlung enthalten waren. Ein Bestreiten in dieser Form ist allerdings unzulässig. Zwar besteht keine Vermutung oder gar ein Anscheinsbeweis, dass eine per Übergabe-Einschreiben versandte Sendung tatsächlich ankommt (vgl. BGHZ 24, 308 sowie kürzlich AG Köln, WM 2008, 483). Jedoch ist es dem Gericht nicht vorstellbar, dass von allen vier übermittelten Sendungen keine einzige angekommen sein soll. Zwar können immer einmal auf dem Postweg einzelne Sendungen verloren gehen. Dass aber alle vier Schreiben an Kläger abhanden gekommen sein sollen, ist nicht mehr vorstellbar. Aus diesem Grund geht das Gericht davon aus, dass zumindest einzelne der Kläger dieses Einwurf-Einschreiben erhalten haben. Dann aber können Kläger nicht mehr mit Nichtwissen bestreiten, dass in diesem Einwurf-Einschreiben tatsächlich die Einladung zur Versammlung enthalten war. Vielmehr müssen die Kläger substanziiert vortragen, dass in diesen Einschreibesendungen bestimmte andere Schreiben versandt wurden und deshalb diese Einlieferungsbelege nicht die Einladung zur Versammlung betreffen. Solches wurde allerdings von den Klägern nicht vorgetragen, sodass aus Sicht des Gerichts feststeht, dass mit dem Einwurf-Einschreiben tatsächlich auch die streitgegenständliche Einladung verschickt wurde.
3. Damit kommt es bei der materiell-rechtlichen Prüfung der Erfüllung des Einberufungsanspruchs auch nicht mehr darauf an, dass durch den Nachweis der Aufgabe eines Einwurf-Einschreibens nicht der Nachweis des Zugangs einer Sendung erbracht ist. Materiell zu prüfen war nicht die Frage des Zugangs, sondern nur die Frage, ob der Beklagte seine Einberufungspflicht erfüllt hat. Dies ist bereits mit Versendung der Einladungen geschehen. Auf einen Zugang der Einladung bei den einzelnen Eigentümern kommt es dann nicht mehr an; vielmehr liegt dieser Zugang – wie erwähnt – in der Risikosphäre der einzelnen Eigentümer und nicht mehr im Aufgabenbereich des zur Einladung verpflichteten Verwalters.

Anmerkung

Aus Verwaltersicht eine sehr "zu begrüßende" Entscheidung, die so manches formelhafte "Zugangsbestreiten" entkräften könnte.

Link zur Entscheidung

AG Aachen, Urteil v. 25.2.2009, 119 C 80/08