Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 581 BGB – Vertragstypisc ... / C. Umfang des anwendbaren Mietrechts, § 581 II.

Rn 10

Es gelten – soweit nicht die §§ 582–584b Sonderregelungen enthalten – die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535–548) sowie die Vorschriften für Mietverhältnisse über andere Sachen (als Wohnraum), nämlich die §§ 578–580a; Normen des Wohnraummietrechts kommen teilweise über die Verweisungsnorm des § 578 zum Tragen. Zum vom Pächter herbeigeführten Mangel der Pachtsache vgl Bambg OLGR Bamberg 07, 721. Die im Pachtvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel, wonach Pachtminderung und Aufrechnung gegenüber dem Pachtanspruch des Verpächters ausgeschlossen sind, soweit die Forderungen nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind, ist wirksam (Celle MietRB 12, 194).

I. Form.

Rn 11

So gilt für die Form des Pachtvertrages nicht § 585a, sondern § 550 über §§ 581 II, 578, wenn Pachtobjekt ein Grundstück oder Räume sind, während die Pachtkaution sich zwar nach mietrechtlichen Grundsätzen beurteilt, die speziell Wohnraummiete betreffende Fälligkeitsregel des § 551 jedoch nicht eingreift. Den Betriebspachtvertrag (Adenauer NZG 19, 361) definiert § 292 I Nr 3 AktG, die Schriftform schreibt § 293 III AktG vor. Nach § 125 1 führt der Formverstoß, anders als bei § 550, zur Vertragsnichtigkeit. Gem den §§ 293 I, 295 I 1 AktG bedarf die Verpachtung einer Dreiviertel-Mehrheit der AG als Verpächter beim Beschl der Hauptversammlung. Erst mit Eintragung in das Handelsregister nach § 294 II AktG wird der Vertrag wirksam.

II. Unterpacht, Vorpacht.

Rn 12

§ 540 wird durch § 584a hinsichtlich des Pächterkündigungsrechts bei Verweigerung der Unterverpachterlaubnis ausgeschlossen (vgl § 589 für die Landpacht). Ein Unterpachtvertrag kann unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen werden, dass die Erlaubnis zur Unterverpachtung erteilt wird (München ZMR 19, 269). Die Vereinbarung eines formularvertraglichen Vorpachtrechts im (Land-)Pachtvertrag ohne weitere Bestimmung seines Inhalts ist nichtig wegen fehlender Transparenz (Brandenbg ZMR 17, 879)

III. Verpächterpfandrecht gem §§ 581 II, 562 ff, 578.

Rn 13

Es gilt für alle Pachtverträge, deren Gegenstand (auch) Grundstücke oder Räume sind. Analog § 562a 2 erlischt das Pfandrecht, wenn die Entfernung der Sache vom/aus dem Pachtgegenstand ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung entspricht.

IV. Kündigung des Pachtvertrages.

1. Außerordentliche fristlose Kündigung.

Rn 14

Die Voraussetzungen folgen aus den §§ 581 II, 543 (Kobl MDR 20, 1240 [BGH 27.05.2020 - XII ZR 107/17]) und ggf § 569. Im Einzelfall kann bei langfristigem Pachtvertrag eine Abmahnung über § 242 erforderlich sein (Hamm ZMR 98, 493 = WuM 98, 485). Zur Kündigung des Hauptpachtvertrags durch den Zwischenpächter vgl BGH ZMR 18, 992. Bei corona-bedingter Gaststättenschließung soll der Pächter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung haben (LG Kaiserslautern MietRB 21, 173). § 568 gilt nicht für die Kündigung (gewerblicher) Pachtverträge; § 594f betrifft nur Landpachtverhältnisse (Schleswig MietRB 22, 144).

2. Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Rn 15

Diese ist gem §§ 581 II, 544, 580 möglich.

3. Ordentliche Kündigung, Kündigungsausschluss.

Rn 16

Für die Rechts- und Grundstückspacht gilt § 584; iÜ gelten für bewegliche Sachen die §§ 580a III, 581 II. Für die Kündigung landwirtschaftlicher Flächen durch eine Erbengemeinschaft vgl BGH LwZR 10/05 m Anm MittBayNot 07, 133. Ein Pachtvertrag, dessen Kündigung die Vertragspartner für länger als ein Jahr ausgeschlossen haben, ist auf unbestimmte Dauer geschlossen und innerhalb gesetzlicher Frist kündbar, wenn er nicht der gesetzlichen Schriftform genügt (Ddorf GE 09, 841; zur Hotelpacht Dresden ZMR 17, 469).

V. Beendigung und Verlängerung des Pachtvertrages.

1. Pachtaufhebungsvertrag.

Rn 17

Er ist formlos möglich. Im Einzelfall kann er auch durch Akzeptieren einer Verpächterkündigung zustande kommen, wenn die Kündigungsgründe nicht zurückgewiesen werden (Köln MDR 02, 390).

2. Zeitablauf.

Rn 18

Nach §§ 581 II, 542 II endet ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Pachtverhältnis durch Zeitablauf.

3. Verlängerung.

Rn 19

Gem §§ 545, 581 II verlängert sich auch ein Pachtvertrag durch widerspruchslose Gebrauchsfortsetzung seitens des Pächters.

VI. Rückgabe des Pachtobjektes.

Rn 20

Nur hinsichtlich des Inventars enthält § 582a III eine Sonderregelung; iÜ gelten die §§ 584 II, 546 (Köln MDR 10, 1054 [OLG Köln 27.04.2010 - 3 U 3/09]). Für den Fall der verspäteten Rückgabe verdrängt § 584b den § 546a. Der Rückgabeanspruch richtet sich nicht nur auf das Pachtobjekt, sondern erfasst bei der Betriebspacht auch für den Betrieb bedeutsame Forderungen (vgl Nürnbg NJW-RR 97, 737 [OLG Hamm 18.11.1996 - 31 U 42/96] für Telefonnummer). Zurückbehaltungsrechte gg den Rückgabeanspruch stehen weder dem Pächter noch den weiteren nach § 546 Abs 2 zur Rückgabe verpflichteten Dritten zu; § 570. Dieser Ausschluss betrifft auch Zurückbehaltungsrechte aus § 1000 (Kobl MDR 20, 848 [BGH 29.04.2020 - VIII ZR 31/18]).