Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 580a BGB – Kündigungsfristen.

Gesetzestext

(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig,

1.	wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2.	wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
3.	wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.

(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

(3) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen oder digitale Produkte ist die ordentliche Kündigung zulässig,

1.	wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2.	wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll. Die Vorschriften über die Beendigung von Verbraucherverträgen über digitale Produkte bleiben unberührt.

(4) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

A. Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 580a entspricht inhaltlich – und klarstellend BGH ZMR 02, 655 ff – dem § 565 I, Ia, IV und V aF. § 580a legt für die Kündigung beider Vertragsparteien die gesetzlichen Kündigungsfristen von Mietverhältnissen jeder Art fest, die auf unbestimmte oder (§ 580a IV) bestimmte Dauer eingegangen sind, soweit Vertragsgegenstand kein Wohnraum (vgl § 573c; Brandenbg MietRB 16, 126; KG ZMR 10, 956) ist. § 580a gilt für alle nach dem 31.8.01 zugehenden Kündigungen, Art 229 § 3 I Nr 1 EGBGB. III 1 einl Satzteil geändert, S 2 angefügt mWv 1.1.22 durch G v. 25.6.21 (BGBl I S 2123). Für im Schiffsregister eingetragene Schiffe gilt § 556 HGB.

B. Fristberechnung.

Rn 2

Kündigungsfrist ist der Mindestzeitraum zwischen Kündigungstag (Zugang der Kündigung) und Kündigungstermin. Fehlt in der eindeutig auf baldige Vertragsbeendigung gerichteten Kündigungserklärung ein bestimmter Kündigungstermin gilt sie zum nächstzulässigen Termin. Dies gilt auch bei Angabe eines unrichtigen Kündigungstermins, zumindest bei einer verhältnismäßig geringfügigen Verschiebung (Frankf NJW-RR 90, 337 [OLG Frankfurt am Main 23.01.1990 - 5 U 61/89]).

Rn 3

Es gelten die §§ 187 ff. Zur Anwendbarkeit des § 193 ist seit BGH ZMR 05, 695 geklärt, dass bei der Berechnung der in § 580a I Nr 3 und II genannten Karenzzeit (Zeit bis zum dritten Werktag des Monats, in der der Kündigungszugang noch erfolgen kann) ein in der Karenzzeit liegender Samstag mitzuzählen ist. Anderes gilt nur, wenn der letzte Tag der Karenzfrist auf einen Samstag fällt.

C. Abweichende Vereinbarungen.

Rn 4

§ 580a ist abdingbar (BGH ZMR 00, 593); es können längere und kürzere Fristen sowie andere Kündigungstage und -termine bestimmt werden. Für eine auf einen Schriftformmangel nach § 550 gestützte Kündigung gelten Vereinbarungen über eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist nicht, weil die Parteien sonst den durch § 550 bezweckten Schutz durch eine mündliche Vereinbarung umgehen könnten (BGH ZMR 00, 593).

Rn 5

Ein formularvertraglicher Ausschluss sowie die Verkürzung der Frist zu Lasten des Mieters sind allerdings unzulässig (BGH ZMR 01, 784 = NJW 01, 3480; Bub NZM 98, 789). Ein Verstoß gegen wesentliche Grundgedanken des Mietrechts liegt nicht zwingend bereits in der Vereinbarung asymmetrischer Fristen, aber ein Verstoß gegen § 307 ist anzunehmen, wenn sich der eine Vertragsteil bei einer für den anderen Teil festen Vertragslaufzeit von 30 oder mindestens 10 Jahren ein Kündigungsrecht von sechs Monaten vorbehalten hat (Hambg NJW-RR 92, 74 = ZMR 91, 476; Hamm ZMR 88, 386) oder aufgrund sonstiger grober Diskrepanzen der Vertragspartner einseitig unangemessen benachteiligt ist (BGH ZMR 01, 784).

D. Einzelne Kündigungsfristen.

I. Grundstücks- und Raummiete.

Rn 6

§ 580a I differenziert nach dem Vertragsgegenstand und der Bemessung der Miete.

1. Vertragsgegenstand.

Rn 7

§ 580a I erfasst nicht bebaute Grundstücke, Grundstücks- und Gebäudeteile sowie Gebäude und Räume, letztere jedoch nur, wenn sie weder als Geschäftsräume (dann gilt § 580a II) noch zu Wohnzwecken (dann gilt § 573c) vermietet sind.

Rn 8

Grundstücke sind abgegrenzte, im Grundbuch unter einer bestimmten Nummer eingetragene Teile der Erdoberfläche; hierunter fallen auch Grundstücks- oder Gebäudeteile (zB Schaufenster und Dachflächen), soweit diese nicht zur Raummiete zählen.

Rn 9

Bebaute Grundstücke fallen, soweit das Bauwerk mitvermietet ist, gem § 580a I idR unter den Begriff ›Räume‹, wenn das Gebäude weder geschäftlich noch zu Wohnzwecken genutzt wird. Erfasst werden bei der Grundstücksmiete primär die nicht mit einem Geschäftshaus bebauten Grundstücke (Garten- und Waldstücke, Teiche sowie Lagerplätze).

Rn 10

Unter ›Raum, der kein Geschäftsraum ist‹ (§ 580a I) wird...