Kinne/Schach/Bieber, BGB § 580a Kündigungsfristen

1 Anwendungsbereich

Rz. 1

Hinweis

Mietvertrag auf unbestimmte Zeit

§ 580a, der gesetzliche Kündigungsfristen für den Fall vorsieht, dass vertraglich keine Kündigungsfristen vereinbart worden sind, gilt grds. für Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit eingegangen sind.

Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit enden grds. mit dem Ablauf der Zeit, für die sie eingegangen sind (§ 542 Abs. 2).

Die Kündigungsfristen des § 580a Abs. 1 Nr. 3 gelten auch dann, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann (§ 580 Abs. 4 BGB).

Für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt § 573c, bei außerordentlicher Kündigung mit der gesetzlichen Frist § 573d Abs. 3.

Hinweis

Asymmetrische Kündigungsfristen

Die Kündigungsfristen des § 580a gelten für Mieter und Vermieter gleicherweise, es sei denn, es sind zulässigerweise kürzere Kündigungsfristen vereinbart worden Die Kündigungsfristen für Wohnraummietverhältnisse sind für Mieter und Vermieter unterschiedlich (asymmetrische Kündigungsfristen).

Die Kündigungsfristen gelten nur für ordentliche Kündigungen des Vermieters und Mieters.

Hinweis

Außerordentliche fristlose Kündigung

§§ 573c und 580a sind dagegen nicht bei außerordentlichen fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund (§§ 543, 569) anwendbar und nur teilweise bei Sonderkündigungen, die nur unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig erklärt werden können (§ 580a Abs. 4).

Die Regelung gilt für die Grundstücksmiete (§ 580a Abs. 1), für die Miete von Räumen, die keine Geschäftsräume sind (§ 580a Abs. 1), für die Geschäftsraummiete (§ 580a Abs. 2) und für die Miete beweglicher Sachen (§ 580a Abs. 3).

Rz. 2

Hinweis

Zeitmietverträge

Für Zeitmietverträge ist § 580a nur dann von Bedeutung, wenn die Parteien ein ordentliches Kündigungsrecht vereinbart haben oder wenn eine vertragliche Verlängerungsklausel nach Ablauf der festen Mietzeit eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit vorsieht.

2 Grundstücke und Räume, die keine Geschäftsräume sind

Rz. 3

§ 580a Abs. 1 gilt zunächst für die Miete vollständig unbebauter Grundstücke (etwa Gartenflächen, Waldstücke, Fischteiche, Abstell- und Lagerplätze) oder für die Miete von Gebäudeteilen (etwa Wandflächen zu Reklamezwecken). Auf Verträge über die Überlassung von innenliegenden Gebäudeteilen zur Aufstellung von Automaten ist § 580a Abs. 1 entsprechend anzuwenden, wenn sie keine (wirksame) Laufzeitregelung enthalten (BGH Urteil v. 7.10.2020, XII ZR 145/19, MDR 2021, 92).

Achtung

Keine Räume

Keine Räume sind Plätze oder Stände in Räumen oder bewegliche Sachen und deren Innenräume, z. B. Schiffsräume, Wohncontainer, Wohn- und Gerätewagen, demontierbare Bürohäuser, auch wenn sie an einem festen Platz aufgestellt sind.

Wird ein Grundstück oder Grundstücksteil für Erwerbszwecke des Mieters genutzt (etwa Lagerplätze, Abstellplätze für Kfz, Wandflächen für Reklamezwecke), ist gem. § 580a Abs. 1 Nr. 3 bei einer Monatsmiete eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres zulässig.

Rz. 4

Sind auf einem Grundstück Gebäude vorhanden, liegt meist eine Raummiete vor. Werden solche Räume zur gewerblichen oder zur Wohnnutzung vermietet, gilt § 580a Abs. 2 bzw. § 573c.

Rz. 5

Entscheidend ist allerdings nicht das bloße Vorhandensein von Gebäuden oder Räumen, sondern deren Vermietung. Steht auf einem Grundstück ein (nutzbares) Gebäude, ist aber vereinbarter Nutzungszweck nur das (gewerbliche) Abstellen von Kraftfahrzeugen auf den Freiflächen, liegt kein (Gewerbe-)Raummietvertrag vor, sondern ein Vertrag über ein (gewerblich genutztes) unbebautes Grundstück (Schmidt-Futterer/Streyl, § 580a Rn. 7).

Hinweis

Existenz anderer Bauwerke

Die Existenz anderer Bauwerke als Gebäude (etwa Mauern, Brunnen, Behelfsbauten) schließt die die Anwendung des § 580a Abs. 1 Nr. 3 ebenso wenig aus wie das Vorhandensein eines Gebäudes von nur untergeordneter Bedeutung.

3 Kündigungsfristen

Rz. 6

Die Kündigungsfrist beginnt auch dann mit dem Abschluss des Mietvertrages, wenn das Mietverhältnis noch nicht in Vollzug gesetzt worden ist; damit kann der Kündigungstag auch bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses liegen (BGH, Urteil v. 21.2.1979, VIII ZR 88/78, BGHZ 73, 350, 352; Urteil v. 29.10.1986, VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54, 60). Dies gilt auch dann, wenn eine entsprechende Parteivereinbarung fehlt. In diesem Fall beginnt die Frist mit dem Zugang der Kündigungserklärung (BGH, Urteil v. 21.2.1979, VIII ZR 88/78, a. a. O.; Urteil v. 29.10.1986, VIII ZR 253/85, a. a. O.).

Im Einzelnen gilt folgendes:

Rz. 7

1. Tagesmiete (Abs. 1 Nr. 1)

Ist die Miete nach Tagen bemessen, kann an jedem Tag für den Ablauf des folgenden Tages gekündigt werden. Die Kündigung kann auch an einem Samstag, einem Sonntag oder einem Feiertag erfolgen. Sie wirkt immer für den Ablauf des folgenden Tages, ebenfalls unabhängig davon, ob es sich hierbei um einen Samstag, Sonntag oder Feiertag handelt. Da das Gesetz ausdrücklich auf den ersten Werktag abstellt, reicht eine Kündigung am Dienstag aus, wenn der Montag ein am Erklärungsort staatlich anerkan...