Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 562a BGB – Erlöschen des Vermieterpfandrechts.

Gesetzestext

¹Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. ²Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.

A. Grundsatz: Erlöschen durch Entfernung vom Grundstück.

Rn 1

Das Vermieterpfandrecht erlischt nach § 562a 1 mit der Entfernung der Sachen vom Grundstück, zB wenn Sachen vom Mieter aus den von ihm angemieteten Räumlichkeiten in an Dritte vermietete Räumlichkeiten auf demselben Grundstück des Vermieters verbracht werden (Bremen ZMR 14, 30). Die gesetzliche Vorschrift ist unabdingbar.

Rn 2

Das Pfandrecht erlischt nach neuerer Ansicht nicht bei einer nur vorübergehenden Entfernung (Frankf ZMR 06, 609 und NJW-RR 07, 230), während es nach aA erlischt und dann bei der Zurückschaffung erneut entsteht (vgl BGH ZMR 18, 496; Spieker ZMR 02, 329; Bergmann ZMR 18, 553, str).

B. Ausnahmen.

Rn 3

Das Vermieterpfandrecht erlischt nicht, wenn die Sache ohne Wissen des Vermieters entfernt wurde. Wissen bedeutet die positive Kenntnis des Vermieters von der Entfernung. Grob fahrlässige Unkenntnis steht dem Wissen nicht gleich, da es im Gegensatz zum positiven Wissen nicht darauf schließen lässt, dass der Vermieter bewusst auf sein Pfandrecht verzichtet hat.

Rn 4

Das Pfandrecht erlischt ebenfalls nicht, wenn der Vermieter der Wegschaffung widerspricht (sog Sperrrecht). Der Widerspruch darf nicht nach § 562a 2 ausgeschlossen sein. Er muss unmittelbar vor oder während der Entfernung erklärt werden. Ein erst nach Beendigung der Entfernung erklärter Widerspruch ist wirkungslos; das Vermieterpfandrecht erlischt, soweit kein Fall der Unkenntnis gem § 562a 1 Hs 2 Alt 1 vorliegt.

Rn 5

Unabhängig vom Widerspruch des Vermieters erlischt das Pfandrecht mit der Entfernung der Sache, wenn der Vermieter dieser Entfernung wegen einer Duldungspflicht nach § 562a 2 nicht widersprechen kann. Dies gilt auch unabhängig vom Wissen des Vermieters (mangelnde Kenntnis von der Entfernung), weil der Vermieter auch im Falle seiner Kenntnis nicht wirksam hätte widersprechen können.

C. Sonstige Erlöschensgründe.

Rn 6

Das Vermieterpfandrecht erlischt insb auch in folgenden Fällen: Aufhebung des Pfandrechts (§§ 1257, 1255, 305) durch Vertrag oder einseitigen Verzicht des Vermieters (BGH ZMR 14, 709; AG Hamb-St. Georg ZMR 14, 546 bejaht Holschuld), gutgläubiger lastenfreier Erwerb eines Dritten unter den Voraussetzungen des § 936. Zu Lasten des Erwerbers wird allerdings regelmäßig von dessen grober Fahrlässigkeit ausgegangen, wenn er sich die Sachen auf dem Mietgrundstück übergeben lässt und Kenntnis vom Bestehen eines Mietvertrages hat, ohne sich bei dem Vermieter nach dessen Pfandrecht zu erkundigen (BGH WPM 65, 701, 704, § 562 Rn 26), lastenfreier Erwerb nach §§ 1257, 1242 durch rechtmäßige Veräußerung in Durchführung der Pfandverwertung, Wegfall der gesicherten Forderung (§§ 1257, 1252) durch Tilgung oä. Im Mietverhältnis muss hierfür feststehen, dass überhaupt keine Forderungen des Vermieters mehr entstehen können, da ansonsten das Vermieterpfandrecht auch bestimmte künftige Forderungen sichert (vgl Staud/Emmerich § 562a Rz 2 mwN); Zusammentreffen von Pfandrecht und Eigentum (§§ 1257, 1256), zB bei Abtretung der gesicherten Forderung an den Sicherungseigentümer (BGHZ 27, 227, 233); Übertragung der Forderung unter Ausschluss des Pfandrechtsübergangs (§§ 1257, 1250 II), Verwertung durch einen dritten Gläubiger (§ 817 ZPO, § 1242 II 1). Sonderfall: Sicherheitsleistung des Mieters gem § 562c 1.

D. Ausschluss des Widerspruchsrechts.

I. Entfernung der Sachen nach den gewöhnlichen Lebensverhältnissen.

Rn 7

Das Widerspruchsrecht des Vermieters ist nach § 562a 2 in folgenden Fällen ausgeschlossen, dh es erlischt das Vermieterpfandrecht mit Entfernung unabhängig von einem Widerspruch und auch bei vermieterseitiger Unkenntnis (letzteres ist str, wie hier Lammel § 562a Rz 22): Die Sachen werden den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspr aus den Mieträumen entfernt. Als Beispiele hierfür gelten die Mitnahme auf eine Reise, die Weggabe einer Sache zur Reparatur (vgl Lammel § 562a Rz 24) oder die Fahrt mit dem Auto. Aber auch eine endgültige Entfernung kann den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entsprechen, zB die Mitgabe von Sachen an ausziehende Kinder oder die Wegschaffung von Gegenständen anlässlich einer Trennung oder Scheidung (str; aA Schmid Mietkaution und Vermieterpfandrecht, Rz 3057).

Rn 8

Nicht den üblichen Lebensverhältnissen entspricht die Wegschaffung aller wertvollen Gegenstände aus einer Wohnung oder die Versteigerung des gesamten Hausrats. In § 562a fehlt der bisherige sich auf Gewerbemiete beziehende Satzteil ›im regelmäßigen Geschäftsbetrieb des Mieters‹. Über § 578 wird dieser Bezug aber wieder hergestellt. Dem Ausschluss des Widerspruchsrechts liegt hier die Überlegung zugrunde, dass im laufenden Geschäftsbetrieb die Sachen vom Mieter alsbald durch neue Ware oder einen entspr anderen Gegenwert ersetzt werden, so dass der wirtschaftliche Wert der Sicherung des Vermieters gleich bleibt. Dementspr gilt dies zB für ei...