Mietrecht

Die Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung, die eine Eigenbedarfskündigung nach der Umwandlung und Veräußerung einer Wohnung für zehn Jahre ausschließt, greift auch, wenn der Vermieter den Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der Verordnung im Oktober 2013 erworben hat.

Strafe muss sein!? Legt eine Mieterin gegenüber der Ehefrau des Vermieters Details eines intimen Verhältnisses mit dem Vermieter offen, um diesem Schwierigkeiten zu machen und seine Ehefrau zu verletzen, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen, selbst wenn die Beziehung wirklich bestanden hat.

Legt eine Mieterin gegenüber der Ehefrau des Vermieters Details eines intimen Verhältnisses mit dem Vermieter offen, um diesem Schwierigkeiten zu machen und seine Ehefrau zu verletzen, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Zahlt ein Mieter, dem wegen Mietrückständen gekündigt wurde, die Miete, mit der er in Verzug ist,  innerhalb der sog. Schonfrist, ist er noch nicht auf der sicheren Seite. Zwar wendet er damit eine fristlose Kündigung ab, eine ordentliche Kündigung ist aber weiter möglich. Selbst wenn sich der Mieter im Übrigen vertragstreu verhalten hat und kein weiterer Verzug zu erwarten ist, ist sie grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich.

Zahlt der wegen Verzugs gekündigte Mieter die Mietrückstände innerhalb der sog. Schonfrist, entfällt zwar eine fristlose, nicht aber eine ordentliche Kündigung. Auch wenn sich der Mieter im Übrigen vertragstreu verhalten hat und kein weiterer Verzug zu erwarten ist, ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich.

Bleibt in einer vom Vermieter gestellten AGB-Klausel in einem Gewerbemietvertrag, die dem Mieter nur Erhöhungen der Grundsteuer aufbürdet, der Ausgangswert unklar, muss der Vermieter die Erhöhungen selbst tragen.

Die Erhöhung der Miete kann unter anderem mit einem Gutachten begründet werden. Dafür reicht es aus, wenn das Sachverständigengutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und für die Einordnung der Wohnung enthält.

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Sachverständigengutachten reicht es, wenn dieses Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Einordnung der Wohnung enthält.

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen des Betriebskostenkataloges ist nicht erforderlich.

Der Verwalter-Brief März 2016 unter anderem mit dem Thema "Sondervergütung für Verwalter"

Der Mieter kann bei Mängeln neben der Minderung grundsätzlich auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Insgesamt darf er aber nur einen Betrag einbehalten, der in einem angemessenen Verhältnis zu dem Mangel steht.

Eine vor September 2001 vom Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellte Formularklausel, dass spätestens am 30.6. jeden Jahres über die vorige Heizperiode abzurechnen ist, hat nicht zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf keine Nachforderungen verlangen kann.

Auch wenn der Vermieter den Wärmeverbrauch mangels Vorerfassung unterschiedlicher Nutzergruppen fehlerhaft ermittelt hat, ist der Heizkostenabrechnung in der Regel der ermittelte Verbrauch zu Grunde zu legen und diese nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen gelockert. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie letztlich umlegen.

Es ist kein Fall der gewerblichen Weitervermietung, wenn der Hauptmieter eine Selbsthilfegenossenschaft der Endmieter ist. Nach Ende des Hauptmietvertrages tritt der Vermieter daher nicht in die Mietverträge mit den Endmietern ein.

Die Kosten für eine Terrorversicherung sind nur dann als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.

Lässt der Vermieter Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung über mehrere Jahre unbeantwortet, kann dies die Verwirkung des Nachzahlungsanspruchs zur Folge haben.

Es stellt nicht ohne Weiteres einen Mangel der Wohnung dar, wenn unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen vorhanden sind und die Gefahr, dass Asbest frei wird, nur im Falle der Beschädigung der Fliesen besteht.

Es ist einem Mieter zuzumuten, drei- bis viermal täglich zu lüften, um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden. Ist der Mieter tagsüber abwesend, muss währenddessen nicht gelüftet werden.

Für Mieterhöhungen kommt es stets auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Auffassung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Fläche höchstens 10 Prozent beträgt, hat der BGH aufgegeben.

Gibt der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages eine falsche Selbstauskunft, um eine bessere Bonität vorzutäuschen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

Wer gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus einem längerfristigen Mietvertrag entlassen werden will, muss sich selbst um einen geeigneten Nachmieter bemühen und dem Vermieter sämtliche benötigte Informationen verschaffen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

In Berlin ist die allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent für Mieterhöhungen in bestehenden Wohnraummietverhältnissen für die Dauer von 5 Jahren wirksam auf 15 Prozent herabgesetzt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Ein Mieter kann vom Vermieter nicht verlangen, eine – unberechtigte – Abmahnung zurückzunehmen. Die diesbezügliche Rechtsprechung zum Arbeitsrecht ist nicht auf das Mietrecht übertragbar.

Hat der Vermieter für die Aufzugswartung einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen, muss er aus den Kosten vor der Umlage auf die Mieter einen Anteil für Instandsetzung herausrechnen. Unterlässt er dies, kann das Gericht diesen Anteil schätzen.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, muss er die Person, für die er die Wohnung benötigt, bezeichnen. Nennt der Vermieter eine Person, obwohl bei der Kündigung noch nicht feststeht, wer genau einziehen soll, ist die Kündigung unwirksam.

Kleinreparaturklauseln dürfen sich nur auf die Teile der Mietsache beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Verglasungen und Beleuchtungseinrichtungen zählen nicht hierzu.

Behauptet eine Mieterin gegenüber anderen Mietern wahrheitswidrig, der Vermieter habe sie sexuell belästigt und sei geldgierig, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Entnimmt der Mieter einer Wohnung oder ein Dritter, dem er die Wohnung überlassen hat, unbefugt Strom aus einer Quelle des Vermieters, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Bestreitet der Mieter, dass Hausmeisterkosten aus der Betriebskostenabrechnung tatsächlich angefallen sind, muss der Vermieter beweisen, welche Arbeiten der Hausmeister verrichtet hat. Die Vorlage des Hausmeistervertrages reicht als Nachweis nicht aus.

Kosten für Kabelfernsehen von knapp 21 Euro monatlich/251 Euro jährlich verstoßen nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und sind daher in dieser Höhe als Betriebskosten umlegbar.

Eine Betriebskostenabrechnung auf Basis einer WEG-Jahresabrechnung ist erst dann wirksam, wenn die Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern per Beschluss genehmigt worden ist.

Eine Mietkaution muss auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden, damit der Schutz des Mieters vor deren Verlust gewährleistet ist. Die Anlage auf einem versteckten Treuhandkonto reicht nicht aus.

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, muss sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen.

Erstmals nach Vertragsende auftretende Mängel an der Mietsache, die bei fortlaufendem Mietverhältnis eine Minderung begründet hätten, mindern die vom Mieter zu zahlende Nutzungsentschädigung grundsätzlich nicht.

Mieter insolvent: Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch wegen Mietrückständen, die vor der Insolvenz entstanden sind, fristlos kündigen, sofern der Insolvenzverwalter/Treuhänder die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat.

Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

Typische Geräusche aus der Umwelt und haustechnischen Anlagen stellen keinen Mangel einer Mietwohnung dar und berechtigen nicht zu einer Mietminderung.

Bezichtigt der Mieter den Vermieter bei einer Auseinandersetzung über die Wohnbedingungen der brutalen Sterbehilfe und vergleicht dessen Verhalten mit der Judenverfolgung, ist dies eine so schwerwiegende Beleidigung, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.

Beleidigt ein Mieter den Vermieter, rechtfertigt dies zwar grundsätzlich eine Kündigung. Bei „leichteren“ Beleidigungen kann aber – je nach Einzelfall – vor einer Kündigung zunächst eine Abmahnung angezeigt sein.

Die Möglichkeit, an den Wänden in der Küche Hängeschränke anzubringen, gehört in der Regel zur vertragsgemäßen Beschaffenheit einer Wohnung.

Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nach Auffassung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg unwirksam. Bei der Erstellung seien wissenschaftliche Grundsätze missachtet worden. Über die Bedeutung des Urteils gehen die Meinungen auseinander.

Beleidigt der Mieter den Vermieter grob, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. Ein Münchner Mieter muss sich eine neue Wohnung suchen, weil er den Vermieter als "promovierten Arsch" tituliert hat.

Lärmbelästigungen durch einen neu angelegten Bolzplatz begründen nicht ohne weiteres einen Mangel der Mietsache. Insbesondere Lärm, der von Kindern ausgeht, müssen Nachbarn hinnehmen.

Kann der Mieter im Schlafzimmer deutlich vernehmen, wenn im angrenzenden Bad Wasser läuft, ist dies kein Mangel der Wohnung, der zu einer Minderung der Miete berechtigt.

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen wird grundsätzlich nur durch vollständige Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam. Bleibt ein geringer Teilbetrag offen, kann dies ausnahmsweise unbeachtlich sein.

Droht ein Mieter einem anderen Hausbewohner an, ihm Körperteile abzuschneiden, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Weigert sich ein Mieter, erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen in seiner Wohnung zu dulden, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Vermieter muss die Duldungspflicht nicht zuvor in einem Rechtsstreit klären.

Ein Mietspiegel muss einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Das setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel kostenlos erhältlich ist. Eine geringe Gebühr ändert an der allgemeinen Zugänglichkeit nichts.

Macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, müssen die Gerichte bei der Prüfung der Kündigung seine Vorstellungen respektieren. Sie dürfen die Kündigung nur auf Rechtsmissbrauch, aber nicht auf Angemessenheit prüfen. Pauschale Richtwerte, ab wann weit überhöhter Wohnbedarf vorliegt, gibt es nicht.