Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nach Auffassung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg unwirksam. Bei der Erstellung seien wissenschaftliche Grundsätze missachtet worden. Über die Bedeutung des Urteils gehen die Meinungen auseinander.
Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hält den Mietspiegel der Hauptstadt nicht für einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des Gesetzes. Das Zahlenwerk für das Jahr 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, urteilte das Gericht. Deshalb komme dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht die gesetzliche Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB zu, nach der die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Nach dem Urteil entspricht auch die Einteilung der Wohnlagen in die Kategorien „einfach“, „mittel“ und „gut“ anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht.
Vermieterin setzt Mieterhöhung in erster Instanz durch
Das Gericht gab einer Vermieterin Recht, die ihre Mieter verklagt hatte, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Vermieterin wollte die Miete einer Altbauwohnung auf 7,19 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Die Mieter wehrten sich hiergegen und bezogen sich auf den Mietspiegel.
Bei dessen Erstellung seien aber Mieten von 7 bis 11 Euro zu Unrecht als Wucher eingestuft und nicht berücksichtigt worden, was die ortsübliche Vergleichsmiete in dem qualifizierten Mietspiegel senkte. Wegen der fehlerhaften Extremwertbereinigung könne der Mietspiegel auch nicht als einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c Abs. 1 BGB herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, so das Gericht. Das Gericht ließ die Vergleichsmiete daher durch ein Sachverständigengutachten ermitteln. Der Gutachter sah eine Miete von 7,23 Euro pro Quadratmeter als gerechtfertigt an.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Mieter können beim Landgericht Berlin Berufung einlegen. (Nachtrag: Das LG Berlin hat die von den Mietern eingelegte Berufung am 2.12.2015 zurückgewiesen, sich allerdings nicht mit der Qualifizierung des Mietspiegels befasst.)
Reaktionen
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sprach von einer Einzelfallentscheidung, die sich nicht verallgemeinern lasse. „Wir gehen weiterhin davon aus, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt“, sagte Sprecher Martin Pallgen der „Berliner Zeitung“.
Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD, misst dem Urteil hingegen Signalwirkung bei, da die Begründung des Gerichts auf viele Mietspiegel in anderen Städten übertragbar sei. Zudem würden Mietspiegel durch die Mietpreisbremse (Lesen Sie hierzu: Top-Thema Mietpreisbremse) eine viel größere Bedeutung erlangen als bisher, sodass mit einer Prozessflut zu rechnen sei.
Das Hamburger Institut F+B, das den Mietspiegel erstellt hat, äußerte sich nicht zu dem Urteil. Dazu sei man durch den Vertrag mit dem Land Berlin verpflichtet, sagte Geschäftsführer Bernd Leutner. (Update 18.5.2015: Inzwischen hat F+B eine Erklärung abgegeben)
(AG Charlottenburg, Urteil v. 11.5.2015, 235 C 133/13)