Lässt der Vermieter Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung über mehrere Jahre unbeantwortet, kann dies die Verwirkung des Nachzahlungsanspruchs zur Folge haben.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.
Im November 2009 erteilte die Vermieterin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008. Diese wies eine Nachforderung von 1.200 Euro aus. Die Mieter zahlten unter Vorbehalt einen Teilbetrag von 200 Euro.
Im Januar und Februar 2010 beanstandete der Mieterverein im Namen der Mieter die Abrechnung und bat um Klärung. Auf diese Schreiben meldete sich die Vermieterin nicht.
Im Dezember 2012 beantragte die Vermieterin wegen der restlichen Nachzahlung einen Mahnbescheid. Hiergegen haben die Mieter Widerspruch eingelegt. Sie halten – neben anderen Einwendungen – den Anspruch auf die Nachzahlung jedenfalls für verwirkt, weil sich die Vermieterin auf das Schreiben des Mietervereins fast drei Jahre lang nicht gemeldet habe.
Entscheidung
Das AG Köln gibt den Mietern Recht. Ein eventueller Nachzahlungsanspruch ist verwirkt.
Um Verwirkung annehmen zu können, müssen ein Zeit- und ein Umstandsmoment erfüllt sein. Beides ist der Fall.
Das Zeitmoment ist gegeben, weil zwischen der Abrechnung der Betriebskosten im November 2009 und dem Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides im Dezember 2012 über drei Jahre vergangen sind. Ein Zeitraum von über drei Jahren reicht für die Annahme des erforderlichen Zeitmoments aus. Für den Bezugspunkt des Zeitmoments kann dabei dahinstehen, ob bzw. wann die Forderung wegen formeller Mängel der Betriebskostenabrechnung überhaupt wirksam entstanden und fällig geworden ist. Es kommt allein auf den Zeitpunkt an, ab dem der Vermieter über die Betriebskosten hätte abrechnen können, denn jedenfalls ab diesem Zeitpunkt hatte er die Möglichkeit, sein Recht geltend zu machen.
Auch das Umstandsmoment ist erfüllt, denn die Mieter durften aufgrund des Verhaltens der Vermieterin darauf vertrauen, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Die Vermieterin hat auf das Schreiben des Mietervereins nicht mehr reagiert. Ihr hätte klar sein müssen, dass die Mieter den Ausgleich der Forderung von weiteren Ausführungen abhängig machen wollten. Durch ein solches passives Verhalten eines Vermieters darf beim Mieter der Eindruck entstehen, dass der Vermieter die Forderung aus der monierten Abrechnung nicht weiterverfolgen wird
(AG Köln, Urteil v. 16.7.2015, 226 C 49/12)
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