Erstmals nach Vertragsende auftretende Mängel an der Mietsache, die bei fortlaufendem Mietverhältnis eine Minderung begründet hätten, mindern die vom Mieter zu zahlende Nutzungsentschädigung grundsätzlich nicht.
Hintergrund: Mieter mindert Nutzungsentschädigung
Vermieter und Mieter von Geschäftsräumen streiten um eine Nutzungsentschädigung nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
Der Vermieter hatte das seit 2004 bestehende Mietverhältnis zum 31.5.2010 ordentlich gekündigt. Der Mieter räumte das Objekt zunächst nicht. Bis Dezember 2011 zahlte er einen monatlichen Betrag in Höhe der vereinbarten Miete. Ende April 2012 zog der Mieter schließlich aus den Räumen aus.
Der Vermieter verlangt für den Zeitraum Januar bis März 2012 Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete. Der Mieter wendet ein, zwischen September 2011 und April 2012 sei es in den Räumen wegen Mängeln der Dachentwässerung mehrfach zu Wasserschäden gekommen. Hierdurch sei die Gebrauchstauglichkeit der Räume erheblich gemindert worden. Außerdem seien durch die Wasserschäden Waren vernichtet worden. Mit entsprechenden Schadensersatzansprüchen erklärt er hilfsweise die Aufrechnung.
Entscheidung: Nutzungsentschädigung in voller Höhe
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Mieter muss die Nutzungsentschädigung in voller Höhe zahlen.
Der Vermieter, dem das Mietobjekt im Zeitraum nach der Beendigung des Mietverhältnisses (Juni 2010) bis zur Räumung (April 2012) vorenthalten worden ist, kann für den hier streitigen Zeitraum Januar bis März 2012 dem Grunde nach eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt vereinbarten Miete verlangen
Der Mieter kann sich nicht auf die behaupteten Mängel stützen und die Nutzungsentschädigung nicht wegen der Mängel mindern. Die Mängel lagen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht vor. Eine erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, dass der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung herabgesetzt wird. Dies hat der BGH bereits 1960 entschieden. Trotz Kritik aus dem Schrifttum aus jüngerer Zeit hält der BGH an dieser Rechtsprechung fest.
Lediglich in besonderen Einzelfällen können sich nach Ende des Mietverhältnisses aufgetretene Mängel auf die Höhe der Nutzungsentschädigung auswirken. Ein solcher Sonderfall lag hier aber nicht vor.
(BGH, Urteil v. 27.5.2015, XII ZR 66/13)
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