Die Kosten für eine Terrorversicherung sind nur dann als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.
Hintergrund
Die Vermieterin von Büro- und Archivflächen verlangt von der Mieterin die Nachzahlung von Betriebskosten. Unter anderem streiten die Parteien darüber, ob die Kosten für eine Terrorversicherung umlagefähig und von der Mieterin zu tragen sind.
Entscheidung
Die Mieterin muss die Kosten für die Terrorversicherung nicht tragen.
Zwar wird die Terrorversicherung von dem im Mietvertrag enthaltenen Kostenkatalog sowie § 2 Nr. 13 BetrKV erfasst, weil die dortigen Aufzählungen nur beispielhaft („hierzu gehören“, „namentlich“) und damit nicht abschließend sind. Hierunter fallen vielmehr grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen. Das trifft auch für eine Terrorversicherung zu.
Die Umlagefähigkeit einer Betriebskostenart entbindet den Vermieter von Geschäftsräumen aber nicht von seiner Pflicht, das Wirtschaftlichkeitsgebot einzuhalten. Dieses ist nur dann gewahrt, wenn im Einzelfall für das jeweils versicherte Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte erforderlich und die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist, also ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat, eine solche Versicherung abgeschlossen hätte. Das ist nur dann anzunehmen, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen. Ist ein solcher Schaden dagegen unwahrscheinlich oder kann er lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern. Zu gefährdeten Gebäuden in diesem Sinne gehören lediglich solche mit Symbolcharakter (zum Beispiel der Eiffelturm), Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), Gebäude, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.
Nichts davon traf hier auf die vermieteten Immobilien zu. Weder eine „Prominenz der Gebäude“ noch eine nicht näher ausgeführte „große Anzahl“ von Arbeitnehmern oder sonstiger „Personen, die sich täglich darin aufhalten“, sind für sich allein Indikatoren für eine Terrorgefährdung.
Soweit die finanzierenden Banken eine Terrorversicherung fordern, hat dies für die Umlagefähigkeit keine Bedeutung. Dies fällt allein in den Verantwortungsbereich des Eigentümers/Vermieters und vermag den Vermieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter nicht zu befreien.
(OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.5.2015, 10 U 29/15)
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