Senkung der Kappungsgrenze in Berlin ist wirksam

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung in Berlin-Wedding streitet mit einem Mieter um eine Mieterhöhung.

Mit Schreiben vom 1.9.2013 forderte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 20 Prozent. Der Mieter erkennt nur eine Mieterhöhung in Höhe von 15 Prozent an und beruft sich auf die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung. Diese ist seit 19.5.2013 in Kraft und sieht vor, dass die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in ganz Berlin von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt ist.

Der Vermieter hält die Kappungsgrenzen-Verordnung für unwirksam. Insbesondere sei unzulässig, die Kappungsgrenze für das gesamte Gemeindegebiet Berlins herabzusetzen, denn nicht in allen Stadtteilen sei eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Nach seiner Ansicht ist die Kappungsgrenzenverordnung von Berlin verfassungsgemäß. Damit kann der Vermieter im vorliegenden Fall nur eine Mieterhöhung um maximal 15 % verlangen.

Der BGH führt dazu aus, dass es nicht zu beanstanden sei, dass der Berliner Senat das gesamte Stadtgebiet von Berlin als Gebiet ausgewiesen habe, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.  Der Gesetzgeber habe dem Verordnungsgeber einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum eingeräumt. Diese Spielräume hätte der Berliner Senat hier nicht überschritten, da sich seine Erwägungen innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen würden.

(BGH, Urteil v. 4.11.2015, VIII ZR 217/14)

Hinweis

Von der Senkung der Kappungsgrenze zu unterscheiden ist die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 eingeführte Mietpreisbremse, die im vorliegenden Fall keine Rolle spielt. Diese Maßnahme greift nicht bei laufenden Mietverhältnissen ein, sondern begrenzt die beim Abschluss eines Mietvertrages zulässige Miete auf einen Betrag von höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern die Mietwohnung in einem durch Rechtsverordnung der Landesregierung ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.

Mieterbund begrüßt BGH-Entscheidung

"Wir begrüßen die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Sie bestätigt und stärkt den Bundes- und Landesgesetzgeber und schafft Rechtssicherheit im Mieterhöhungsrecht", sagte Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB).

Damit sei klargestellt, dass die Berliner Kappungsgrenzenverordnung auf einer verfassungsgemäßen Rechtsgrundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch beruhe.

BFW: BGH-Urteil zementiert Investitionshemmnisse

Andreas Ibel, der Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, kritisierte das Urteil. Damit dürfte eine noch größere Zurückhaltung bei den Mietwohnungsinvestitionen absehbar sein. Durch die Kappungsgrenzen-Verordnung werde keine einzige neue Wohnung entstehen.

Haus & Grund fordert vom Bundestag engere Vorgaben

"Wenn eine so schlecht begründete Verordnung wie in Berlin vor Gericht Bestand hat, muss der Bundestag nacharbeiten und die Voraussetzungen für eine solche Landesverordnung enger fassen", forderte Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland.

Es sei aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ausdrücklicher Wille der damaligen Koalitionsfraktionen im Bundestag gewesen, dass ein derartiger Eingriff in die Mietpreisbildung gut begründet sein muss und auf Gebiete mit tatsächlicher Wohnungsknappheit beschränkt bleiben muss. In Berlin liegt diese Voraussetzung nach Auffassung von Haus & Grund nicht für das gesamte Stadtgebiet vor.

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