Verwitterte Fenster sind kein Mangel

Hintergrund

Die Mieterin einer Wohnung verlangt von der Vermieterin, den Außenanstrich der Fenster zu erneuern.

Mit Schreiben vom 11.4.2014 zeigte die Mieterin der Vermieterin an, dass der Außenanstrich sämtlicher Holzfenster abgenutzt und erneuerungsbedürftig sei und setzte eine Frist zur Abhilfe bis zum 30.4.2014. Außerdem erklärte sie, die Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen.

Die Vermieterin kam der Aufforderung, die Fenster neu zu streichen, nicht nach. Die Mieterin verlangt nun, die Vermieterin zur Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster zu verurteilen. Außerdem begehrt sie die Feststellung, dass die Miete bis zum Neuanstrich um 5 Prozent gemindert ist und sie berechtigt ist, bis dahin 15 Prozent der Miete zurückzubehalten.

Die Mieterin meint, ihr stehe ein Instandhaltungsanspruch sowie ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zustehe, weil aufgrund des verwitterten Außenanstrichs der Fenster Wasser eindringen könne. Zudem ergäben sich Gebrauchseinschränkungen, beispielsweise beim Reinigen, weil man an den Farbablösungen mit Putzmitteln oder der Kleidung hängen bleiben könne.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg

Der verwitterte Zustand des Außenanstrichs der Fenster hindert den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht. Die Befürchtung, das Reinigen der Fenster sei erschwert, weil man an der abgeblätterten Farbe hängen bleiben könnte, schränkt den Mietgebrauch nicht ein. Dem Mieter ist es zumutbar, beim Reinigen der Fenster auf die abgeblätterte Farbe zu achten und es so zu vermeiden, hieran mit der Kleidung oder dem Putztuch hängenzubleiben.

Die Mietsache ist auch sonst nicht mangelhaft. Zwar wird das Abblättern der Farbe zu einem Verwitterungsprozess der Fenster und später zu deren Undichtigkeit führen. Aktuell liegen solche Umstände, die dann möglicherweise einen Mangel begründen, aber noch nicht vor.

Auch unter dem Gesichtspunkt eines optischen Mangels kann die Mieterin eine Instandsetzung des Fensteranstrichs nicht verlangen. Auch insoweit müsste sich eine Gebrauchseinschränkung ergeben. Dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn die Mieterin in besonderer Weise auf den optischen Eindruck des Zugangs zu ihrer Wohnung beispielsweise aus beruflichen Gründen angewiesen ist. Dies ist hier aber nicht der Fall.

Auch eine Mietminderung kommt nicht in Betracht. Eine optische Beeinträchtigung kann nur in ganz besonders gelagerten Fällen die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreiten. Derartige Umstände liegen nicht vor. Da auch durch den Zustand der Fenster sonst keine Gebrauchsbeeinträchtigung gegeben ist, scheidet eine Minderung aus. Folglich besteht auch kein Zurückbehaltungsrecht.

(AG Wedding, Urteil v. 4.11.2014, 7 C 159/14)