Kleinreparaturklausel darf Verglasung und Beleuchtung nicht umfassen

Hintergrund

Die Vermieter einer Wohnung verlangen von den Mietern die Erstattung von Kosten für die Reparatur der Flurbeleuchtung in Höhe von 44 Euro. Hierbei berufen sie sich auf eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Diese sieht vor:

„Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von Euro 100,- im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete.“

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg. Die Vermieter können die Reparaturkosten nicht von den Mietern ersetzt verlangen.

Grundsätzlich obliegt die Erhaltung der Mietsache und die diesbezügliche Kostentragung dem Vermieter. In einem gewissen Rahmen können die Kosten für Kleinreparaturen allerdings im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Dieser Rahmen ist hier überschritten.

Reparaturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind. Sie müssen der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag pro Einzelreparatur sowie auf einen Gesamtbetrag pro Jahr begrenzt sein.

Hier fehlt jedenfalls die gegenständliche Begrenzung. Kleinreparaturklauseln dürfen sich nur auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hierzu gehören Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Nicht unter die Klausel fallen dürfen Gegenstände, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt. Die hier verwendete Klausel betrifft jedoch auch Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. und damit Gegenstände, die nicht dem ständigen Zugriff des Mieters und der Abnutzung durch ihn unterliegen. Die Klausel ist daher unwirksam. Die Mieter müssen die Kosten für die Reparatur der Flurbeleuchtung nicht tragen.

(AG Zossen, Urteil v. 11.6.2015, 4 C 50/15)