Erst Jahresabrechnung, dann Betriebskostenabrechnung

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Die Wohnung befindet sich in einer Wohnungseigentumsanlage.

Der Vermieter hat die Betriebskostenabrechnung auf Grundlage der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2013 erstellt. Die Jahresabrechnung wurde bislang noch nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt.

Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung zu leisten. Er meint, die Betriebskostenabrechnung sei erst dann wirksam, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung der WEG von den Wohnungseigentümern genehmigt worden sei.

Entscheidung

Das AG Offenbach gibt dem Mieter Recht.

Die Frage, ob eine noch nicht beschlossene Jahresabrechnung als Grundlage für eine Betriebskostenabrechnung dienen kann, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird die Auffassung vertreten, der vermietende Wohnungseigentümer müsse die Erstellung der Jahresabrechnung durch den WEG-Verwalter und Beschlüsse der Eigentümer nicht abwarten. Der einzelne Eigentümer könne durch Belegeinsicht beim Verwalter die erforderlichen Daten zusammenstellen, die er für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung benötige.

Nach anderer Auffassung, der sich das AG Offenbach anschließt, kann die Jahresabrechnung nur dann als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen, wenn die Eigentümer sie durch Beschluss genehmigt haben. Solange die Genehmigung fehlt, steht nicht fest, inwieweit dem vermietenden Wohnungseigentümer tatsächlich Kosten entstehen. Die Beitragspflicht des Wohnungseigentümers wird erst durch den genehmigenden Beschluss begründet. Die zwecks Beschlussfassung vom WEG-Verwalter erstellte Abrechnung hat nur vorläufigen Charakter. Zumindest solange die Abrechnung nicht durch Beschluss genehmigt ist, ist mit Änderungen zu rechnen. Soweit dem Vermieter keine Kosten entstehen, können diese auch nicht auf den Mieter umgelegt werden.

(AG Offenbach am Main Urteil vom 07.07.2015 - 37 C 29/15)

Nachtrag: Das LG Darmstadt hat das Urteil auf die Berufung des Vermieters aufgehoben und den Mieter zur Nachzahlung der Betriebskosten verurteilt. Lesen Sie hierzu: Betriebskostenabrechnung auch ohne genehmigte Jahresabrechnung zulässig

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