Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 559 BGB – Mieterhöhung n ... / C. Mieterhöhung (§ 559 I).

I. Voraussetzungen.

Rn 4

Eine Mieterhöhung nach § 559 I setzt eine Modernisierungsmaßnahme iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 voraus (dazu jew dort), die der Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) durchgeführt (Rn 5 ff) hat.

II. Durchführung.

1. Vermieter als Bauherr.

Rn 5

Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme ›durchführen‹, was meint, dass der Vermieter selbst der Bauherr sein muss (KG NJW-RR 98, 296 [KG Berlin 15.09.1997 - 8 RE-Miet 6517/96]; Hamm ZMR 83, 416; BayObLG NJW 81, 2259 [BayObLG 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81]). Bauherr idS ist, wer eine Baumaßnahme im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchführt oder durchführen lässt (Hamm ZMR 83, 416). Gibt die GdW eine Maßnahme in Bezug auf das Sondereigentum in Auftrag, sind nach Sinn und Zweck allerdings die WEigtümer als Bauherren anzusehen.

2. Modernisierungsmaßnahmen von Dritten.

Rn 6

Bauliche Veränderungen (§ 555b Rn 2) der Mietsache, die der Mieter oder ein Dritter, zB eine öffentlich-rechtliche Körperschaft, durchführt, sind keine Modernisierungsmaßnahme iSd I und begründen keinen Mieterhöhungsanspruch. Eine Mieterhöhung nach § 559 scheidet auch dann aus, wenn der Vermieter die Kosten der durch Dritte (etwa eine Gemeinde oder ein Versorgungsunternehmen) durchgeführten Maßnahmen erstatten muss (Hamm NJW 83, 2331 [OLG Hamm 30.05.1983 - 4 REMiet 2/83]). Es handelt sich dann dem Sinne nach um eine Erhaltungsmaßnahme (§ 555b Rn 19).

3. Erwerber.

Rn 7

Der nach § 566 I eintretende Erwerber kann die Miete nach einer Modernisierungsmaßnahme erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese vor oder nach seinem Eintritt in das Mietverhältnis abgeschlossen sind (KG ZMR 00, 757, 759). Eine Erhöhung ist auch möglich, wenn der Erwerber vor Eintragung die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt hat (LG Düsseldorf WuM 98, 231; aA AG Hamburg WuM 87, 30 [AG Hamburg 18.09.1986 - 37b C 110/86]).

III. Wirkungen.

1. Mieterhöhung für aufgewendete Kosten.

a) Allgemeines.

Rn 8

Liegt eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 559 I 1 vor, darf der Vermieter die jährliche Miete im Verfahren nach § 559b iHv 8 % (s.a. Rn 2) der für die Wohnung aufgewendeten tatsächlichen und notwendigen Kosten erhöhen (va Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare, Eigenleistungen und § 555a III 1 – BGH NJW 11, 1499 [BGH 30.03.2011 - VIII ZR 173/10] Rz 15). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können nicht angesetzt werden (BGH NJW 09, 839 [BGH 17.12.2008 - VIII ZR 41/08; VIII ZR 84/08] Rz 19). Sind keine wohnungsbezogenen Kosten angefallen, hat der Vermieter die Kosten auf die Wohnungen entsprechend § 315 I aufzuteilen (s Rn 10). Es bietet sich va eine Verteilung entsprechend der Wohn-/Nutzfläche an. Der Vermieter kann aber auch zB auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung (KG ZMR 06, 612, 614) oder die Lage einer Wohnung abstellen. Miteigentumsanteile (§ 16 I 2 WEG) bieten sich idR nur an, wenn sie der Wohn-/Nutzfläche entsprechen. Der gewählte Verteilerschlüssel ist zu erläutern. Auf die Höhe der Ausgangsmiete kommt es für die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung nicht an. Kosten entstehen mit der Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten (BGH NZM 12, 832 Rz 2). Der Erhöhungsbetrag ist kein Sockelbetrag. Durch die idR steigende ortübliche Vergleichsmiete reduziert sich aus wirtschaftlicher Sicht sukzessive der Erhöhungsbetrag. Finanzierungskosten dürfen nicht umgelegt werden (Hambg NJW 81, 2820). Entsprechendes gilt nach § 559 II für Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme (Rn 11) oder für einen Mietausfall.

b) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Rn 9

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§§ 556 II 1 Hs 1, 560 V, § 24 II 1 II. BV, § 20 I 2 NMV 1970) ist nach bisheriger Rspr iÜ grds unbeachtlich (BGH NJW 04, 1738, 1739 [BGH 03.03.2004 - VIII ZR 149/03]; aA LG Berlin MDR 19, 1375) und spielt nur für die Frage einer Härte iSv § 559 IV eine Rolle (Rn 23). Dies ist zu überdenken, da den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht trifft, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Miete haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (BGH NJW 10, 3647 [BGH 13.10.2010 - XII ZR 129/09] Rz 16; 08, 440 Rz 14). Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (BGH NJW 08, 440 Rz 14). Eine Kappungsgrenze folgt jedenfalls aus § 559 IIIa (Rn 15).

2. Mehrere Wohnungen (§ 559 III).

Rn 10

Betrifft eine Modernisierungsmaßnahme – wie idR – mehrere Wohnungen, sind die aufgewendeten Kosten angemessen iSv §§ 315, 316 auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (LG Berlin GE 19, 1579) – es sei denn, einzelne Kosten sind konkret einer Wohnung zuzuordnen (LG Münster WuM 10, 93 [AG Grevenbroich 11.01.2010 - 19 C 106/09]). Für den Verteilungsmaßstab s Rn 8.

3. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 II).

a) Erforderlich.

Rn 11

Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Rn 3) erforderlich gewesen sind oder wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 (s.a. BGH NJW-RR 23, 371 Rz 13; NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 18). Erforderlich idS sind zum einen die Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 535 I 2 verlangen konnte (§...