OLG Hamm Beschluss vom 30.05.1983 - 4 REMiet 2/83

Verfahrensgang

LG Münster (Vorlegungsbeschluss vom 05.01.1983)

Tenor

Wird der Grundstückseigentümer als Vermieter nach Erstellung eines ihm gehörenden Wohnhauses und nach mietvertraglicher Aufnahme von Mietern aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Entrichtung von Beiträgen zum gemeindlichen Erschließungsaufwand für den nachträglich erfolgten Straßenausbau herangezogen, dann kann er diese Kosten nicht als Kosten „anderer baulicher Änderungen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat” i.S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 letzte Alternative M. auf die Mieter umlegen.

Über die Frage, ob sich auf die Erstellung der in der Straße verlegten Kanalisation erstreckende Erschließungskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden kennen, ergeht kein Rechtsentscheid.

Tatbestand

I.

Dem Rechtsentscheid liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten wohnen seit 1976 als Mieter im Hause des Klägers …. Das Haus ist frei finanziert. Im Jahre 1980/81 wurde der Kläger von der Gemeinde auf Zahlung von Erschließungsbeiträgen in Anspruch genommen, nachdem die Gemeinde die am Grundstück des Klägers vorbeiführenden Straßen ausgebaut und die Kanalisation für die öffentliche Abwasserversorgung verlegt hatte. Mit Schreiben vom 12. November 1981 hat der Kläger die Gesamtkosten für die Schmutzwasserkanalisation mit 3.536,24 DM errechnet und davon 11 % auf seine Miete umgelegt, so daß sich für die Beklagten eine Erhöhung ihrer monatlichen Miete von 21,17 DM ergab. Diese Mieterhöhung haben die Beklagten akzeptiert.

Unter dem 23.12.1981 hat der Kläger auch die Straßenausbaukosten näher berechnet (nämlich mit 6.714,90 DM) und auch diese zu 11 % auf die Miete umgelegt. Die Beklagten halten diese Umlage nicht für berechtigt.

Mit der Klage macht der Kläger für die Zeit vom 1. Februar bis zum 31. Mai 1982 gegen die Beklagten einen Mietzinsrückstand wegen der umgelegten Straßenausbaukosten in Höhe von 165,80 DM geltend. Er will ferner festgestellt wissen, daß die Beklagten verpflichtet sind, auch ab dem 1.6.1982 die aus dem Ausbau und der Abrechnung der Erschließungsanlagen resultierende Mieterhöhung von monatlich 41,45 DM zu zahlen.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, er sei gem. § 3 MHG berechtigt, die Erschließungsbeiträge auf seine Mieter umzulegen, da es sich insoweit i.S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG um andere bauliche Änderungen, die er nicht zu vertreten habe, handele.

Die Beklagten sind gegenteiliger Auffassung.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Es hat sich auf den Standpunkt gestellt, daß Baumaßnahmen, die nicht vom Vermieter in eigener Regie durchgeführt worden sind, nicht unter § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG fallen.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit der Berufung, mit der er seinen Rechtsstandpunkt durchsetzen will.

Das Landgericht mißt der anstehenden Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung bei und hat die Sache gem. Art. 3 Abs. 1 Satz 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes dem Senat mit folgender Frage zur Entscheidung vorgelegt:

Sind die Beiträge des Grundstückseigentümers zum Erschließungsaufwand der Gemeinde (Anliegerbeiträge zur Erstellung der Kanalisation und zum Straßenbau) über § 3 MHG umlagefähig?

Wenn ja, gilt dann für das Inkrafttreten der Mieterhöhung die zeitliche Regelung des § 3 Abs. 4 Satz 2 MHG, da der Vermieter in der Regel den Hinweis nach § 3 Abs. 2 MHG nicht geben konnte?

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage ist nur zum Teil zulässig.

Soweit die streitenden Parteien sich wegen des Erschließungsbeitrages zur Erstellung der Kanalisation geeinigt haben, ist der sich darauf beziehende Teil der Vorlagefrage nicht mehr entscheidungserheblich; in diesem Umfang fehlt es mithin an der Zulässigkeit der Vorlage, so daß die Frage bezüglich der Kanalisationskosten nicht zu bescheiden war. Im übrigen sind Bedenken gegen die Zulässigkeit des Rechtsentscheides nicht begründet, weil mit der Teileinigung der Parteien die weitere grundsätzliche Rechtsfrage der Umlagefähigkeit von sonstigen, nicht die Kanalisation betreffenden Erschließungsbeiträgen durch den Vermieter auf seine Mieter nicht gegenstandslos geworden ist.

III.

Die so eingegrenzte Vorlage war, wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich, zu entscheiden.

Die Frage der Umlagefähigkeit von Erschließungsbeiträgen (hier nur: Kosten für den Straßenausbau), zu denen der Vermieter als Grundstückseigentümer herangezogen worden ist, läßt sich nur nach § 3 Abs. 1 MHG als der einzigen hier in Betracht kommenden Rechtsnorm beantworten.

Danach kann der Vermieter im Grundsatz die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewandten Kosten verlangen, wenn und soweit er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken (Modernisierung), oder wenn er andere bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt hat.

Daß die hier in Rede stehenden Erschließungskosten für den Str...