Energieausweise ab 2027: Was sich alles ändert

Die §§ 79 bis 88c Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) fassen die bisherigen Regelungen zu Energieausweisen neu und erweitern den Pflichtinhalt erheblich – mit neuen Angaben, inhaltlichen Anpassungen und einzelnen Vereinfachungen.

Künftig müssen alle Energieausweise die Energieeffizienzklasse ausweisen – das gilt auch für den Primärenergiekennwert und den Endenergiekennwert: sie werden ab dem 1.1.2027 zu allgemeinen Standardangaben.

GModG: Anforderungen an Energieausweise

Am 29.7.2026 ist das GModG in Kraft getreten, ändert das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – ersetzt und angepasst werden auch bestimmte Paragrafen zum Energieausweis – und setzt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um.

Das neue Energieausweisrecht greift sechs Monate später, also ab Januar 2027. Die wichtigsten Änderungen beim Energieausweis im Überblick.

Mehr Pflichtangaben für Wohngebäude

Künftig reicht die Angabe des Energiebedarfs pro Quadratmeter nicht mehr aus. Zusätzlich sind auszuweisen:

• der absolute Primärenergieverbrauch
• der Endenergieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr

Außerdem müssen eingesetzte erneuerbare Energien klar benannt und fachlich nachvollziehbar dokumentiert werden.

Verbrauchsausweis: Strengere Datengrundlage

Wer künftig einen Verbrauchsausweis für Wohngebäude ausstellen will, muss den Endenergieverbrauch nach Energieträgern differenziert jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren erfassen. Die bisherige Praxis mit drei einfachen Jahresabrechnungen entfällt.

Für Nichtwohngebäude gilt bei Verkauf oder Vermietung künftig ausschließlich der Bedarfsausweis (energetische Bilanzierung nach § 81 GModG). Der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude wird nicht grundsätzlich abgeschafft – er bleibt nach § 79 Abs. 1 GModG weiterhin zulässig, sofern kein transaktionsbezogener Anlass vorliegt.

Bisher mussten Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1.1.1977 zwingend einen Bedarfsausweis vorlegen. Diese Pflicht entfällt. Damit wird der Verbrauchsausweis für alle Wohngebäude wählbar, wenn die neuen strengen Datenanforderungen erfüllt werden.

Vorlage von Energieausweisen und Bußgelder

Wer die Vorlage- oder Übergabepflichten verletzt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Verstöße gegen bauliche Anforderungen – etwa die Pflicht zur Dämmung von Geschossdecken nach § 35 GModG – können gesondert geahndet werden.

Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises greift künftig in mehr Situationen:

• Verkauf: bisher schon Pflicht
• Neuvermietung: bisher schon Pflicht
• Verlängerung von Mietverträgen: neu
• Größere Renovierungen (§ 36 GModG): neu (Ausstellungspflicht)

Denkmalgeschützte Gebäude

Auf ein Baudenkmal ist § 80 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen) Abs. 3 bis 7 GModG nicht anzuwenden, heißt es in § 79 Abs. 4 GModG.

Aber beachte § 80 Abs. 2 GModG:

"Werden bei einem bestehenden Gebäude Änderungen im Sinne des § 36 ausgeführt, ist ein Energiebedarfsausweis unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des geänderten Gebäudes auszustellen, wenn unter Anwendung des § 38 Absatz 1 und 2 für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 38 Absatz 3 durchgeführt werden. Absatz 1 Satz 2 bis 4 ist entsprechend anzuwenden."

EU-Vorgaben zum Energieausweis

Energieausweise wurden im Rahmen der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie im Mai 2026 EU-weit vereinheitlicht. Vom Staubsauger bis zum Wohnhaus gibt es nun in neuen Energieausweisen die gleichen Bewertungsklassen (A bis G statt bisher A+ bis H).

Für Wohngebäude bleibt die gewohnte Effizienzklassenskala von A+ bis H erhalten – allerdings wechselt die Berechnungsnorm auf die DIN/TS 18599: 2025-10. Für Bestandsgebäude sind weiterhin vereinfachte Erhebungsverfahren zulässig.

Bei Nichtwohngebäuden hält die neue einheitliche Skala von A bis G Einzug.

Aktualisierte Skala in neu ausgestellten Ausweisen

• Klasse A steht ausschließlich für Nullemissionsgebäude.
• Klasse G soll die energetisch schlechtesten fünfzehn Prozent des Gebäudebestands eines Landes abbilden.
• Übrige Gebäude werden den Klassen B bis F zugeordnet – in gleich großen Anteilen.

Die Schwellenwerte legen die Mitgliedstaaten auf Basis der EU-Vorgaben fest. Gleich bleibt die Einfärbung der Skala: Grün steht weiterhin für einen energetisch sehr guten Zustand, rot für ein energetisch ungünstiges Gebäude.

Da auch bereits ausgestellte Energieausweise zehn Jahre gültig sind, bleibt die alte Skala von A+ bis H nach dem Stichtag 26.5.2026 noch einige Jahre im Umlauf.

Wer muss zusätzlich einen Energieausweis vorlegen?

Bisher ist ein Energieausweis für alle verpflichtend, die ein Gebäude neu vermieten, verkaufen oder verpachten. In diesen Fällen muss weiterhin ein gültiger Energieausweis bei der ersten Besichtigung vorliegen, schreibt Zukunft Altbau. Auch bei Immobilienanzeigen in Zeitungen oder auf kostenpflichtigen Internetseiten muss der Nachweis in Auszügen bereits vorher gezeigt werden.

Seit Ende Mai 2026 ist ein Energieausweis aber auch erforderlich:

• wenn Mietverträge verlängert werden
• wenn größere Renovierungen anstehen: mehr als ein Viertel der Fläche der Gebäudehülle werden saniert oder die Maßnahmen betreffen ein Viertel des Gebäudewerts.

Die Neuerungen gelten für jeden neu erstellten Energieausweis. Wer sein Gebäude selbst bewohnt, braucht keinen Ausweis.

Energieausweis: Das gilt für Makler und Immobilienanzeigen

Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung einer Immobilie als Original, Kopie oder Aushang vorgelegt werden. Ohne Besichtigung gilt: Der Ausweis muss dem Interessenten unverzüglich zugänglich gemacht und nach Vertragsschluss übergeben werden.

In kommerziellen Immobilienanzeigen muss künftig das Ausstellungsdatum des Energieausweises stehen. Alle bisherigen Pflichtangaben bleiben im Kern bestehen.

Der digitale, maschinenlesbare Energieausweis wird zum 1.1.2027 Standard. Ein Exemplar in Papierform kann auf ausdrückliches Verlangen des Eigentümers ausgestellt werden.

§ 112 GModG – Übergangsregelungen für Energieausweise

Für Ausweise, die vor dem Stichtag 1.1.2027 ausgestellt wurden, sieht § 112 GModG gestaffelte Übergangsvorschriften vor.

Kennzeichnungspflicht für ältere Ausweise

Energieausweise, die nach dem 1.11.2020 ausgestellt wurden, müssen in der Kopfzeile der ersten Seite die angewandte Rechtsvorschrift ausweisen. So bleibt für Eigentümer, Käufer und Mieter nachvollziehbar, nach welchem Rechtsstand der Ausweis erstellt wurde.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Wer vor dem 1.1.2027 eine Immobilie verkauft, vermietet, verpachtet oder least und dabei eine kommerzielle Anzeige schaltet, muss – sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt – folgende Angaben veröffentlichen:

• Art des Ausweises: Energiebedarfsausweis (§ 81 GModG) oder Energieverbrauchsausweis (§ 82 GModG) nach alter Fassung
• Endenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes
• Wesentliche Energieträger für die Heizung
• Baujahr (nur Wohngebäude)
• Energieeffizienzklasse (nur Wohngebäude)

Sonderregel für Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden mit einem vor dem 1.1.2027 ausgestellten Ausweis ist der Endenergiebedarf oder -verbrauch für Wärme und Strom getrennt auszuweisen.

Alle GModG-Paragrafen zum Energieausweis und Infoportal

GModG Teil 5 Energieausweise §§ 79 bis 88

§ 112 GModG Übergangsvorschriften für Energieausweise

§ 113 GModG Übergangsvorschriften für Aussteller von Energieausweisen

Energieausweise: Infoportal zur GEG-Reform

BBSR-Infoportal: Regelungen zum Energieausweis (GEG und GModG)

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