Studie: Extremwetter-Strategien für resilientere Immobilien

Sturm, Hagel, Hochwasser, Waldbrände, Erdrutsche: Extremwetter hat massive Auswirkungen auf Immobilien und ihre Wertentwicklung. Die Branche hat das Risiko noch nicht genug auf dem Schirm , heißt es in einer Studie – die zeigt, wie die Resilienz von Gebäuden gesteigert werden kann.

Schäden an Immobilien durch Extremwetter haben in Deutschland in den vergangenen drei Jahrzehnten deutlich zugenommen. Und nicht alles ist von Versicherungen abgedeckt, indirekte Schäden – wie etwa Mietausfälle – schon gar nicht. Eine Studie der Irebs International Real Estate Business School (Universität Regensburg) im Auftrag der BF.direkt AG kommt zu dem Schluss:

"Die Immobilienwirtschaft muss zusätzlich zu den Maßnahmen zur Emissionsreduktion künftig auch stärker in die Widerstandsfähigkeit beziehungsweise Resilienz der Gebäude gegen Naturgefahren investieren." Auszug aus der Irebs-Studie

Auch wenn der Klimawandel hierzulande sichtbarer werde, würde bei vielen Investitionen und Immobilienfinanzierungen der Risikofaktor gar nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt, kommentierte Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG das Engagement seines Hauses: "Meiner Meinung nach ist dies ein großer Fehler." Er freue sich daher, dass die Studie unter anderem konkrete Handlungsoptionen aufzeige.

Bautechnische Lösungen verlangen nach einer fundierter Kosten-Nutzen-Abwägung

Wie sich Unwetter und Naturkatastrophen auf Immobilien auswirken, ist regional sehr unterschiedlich: Im Süden kommt es der Studie zufolge häufiger zu Starkregen, Hagelschlag und starken Schneefällen, Waldbrände und Wasserknappheit infolge von Trockenheit treten eher in den neuen Bundesländern, in Schleswig-Holstein und Niedersachsen auf und Hochwasser oder Sturmfluten richten vor allem entlang der großen Flüsse und an der Küste Schäden an.

Die Studie rät speziell institutionellen Immobilieninvestoren eine regionale Einschätzung und das aus dem Klimawandel resultierende lagespezifische Risiko für die Immobilie zu erfassen und Anlageschwerpunkte an die Gefahrenlage anzupassen.

Auch bautechnisch können Immobilien gegen Naturgefahren geschützt werden. Hier ist laut Studie allerdings eine fundierte Kosten-Nutzen-Abwägung schwierig, da Prognosen mit Unsicherheiten behaftet sind – das wiederum bedeutet, dass sich der Nutzen teurer bautechnischer Vorkehrungen teilweise erst in ferner Zukunft zeigt.

Bounce Back oder nicht? Aussagekraft von Preisentwicklungen fraglich

Preisentwicklungen sind demnach hinsichtlich der Risikobewertung ebenfalls nur begrenzt aussagekräftig. "Der Markt tendiert dazu, Schäden, die in kürzeren Abständen auftreten, überzubewerten", sagt Prof. Dr. Sven Bienert, Leiter des Kompetenzzentrums für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft an der Irebs und Autor der Studie. Seltener eintretende Schadensfälle hingegen – auch wenn sie einen größeren Umfang haben – würden eher unterbewertet, vergessen oder ignoriert.

So kam es zwar vor, dass die Immobilienpreise in Hochwassergebieten nach dem Unwetter deutlich eingebrochen sich, aber dann schnell wieder das Ausgangsniveau erreichten. "Je kürzer jedoch die Abstände zwischen den Extremwetterereignissen werden – und das ist eine absehbare Entwicklung –, desto unwahrscheinlicher wird ein solcher Bounce Back", so Bienert. 

Hochwasser Rhein
Kurzfristige Schwankungen von Immobilienpreisen in Hochwassergebieten pendeln sich (manchmal) wieder ein

Immobilienfinanzierungen: Naturgefahren stärker einpreisen

Für institutionelle Immobilieninvestoren ist es der Studie zufolge mittlerweile mehr Pflicht als Kür, sich im Rahmen des Risikomanagements professionell mit Naturgefahren auseinander zu setzen. "Kreditgeber und institutionelle Investoren sollten sich zunehmend mit der die Frage beschäftigen, welche Extremwetterereignisse für ihre Objekte ein Risiko darstellen und wie sie die Resilienz – also die Widerstandsfähigkeit – der Gebäude stärken können", so Fedele. Vor allem bei der Immobilienfinanzierung sei das Thema Klimawandel derzeit nicht ausreichend berücksichtigt, ergänzt Prof. Dr. Steffen Sebastian von der Irebs.

"Laut einer Sonderumfrage von Bafin und Bundesbank haben knapp zwei Drittel der befragten Institute Klimarisiken bislang nicht in die Risikobewertung integriert." Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Irebs-Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung

Eine Berücksichtigung der Klimarisiken muss nach Auffassung von Sebastian aber in allen Phasen des Kreditgeschäftes stattfinden – denn Werthaltigkeit und Stabilität der Sicherheit "Immobilie" spielten eine zentrale Rolle bei der Finanzierung. Bei der Zinsgestaltung könnten laut dem Experten zufolge Kreditinstitute zum Beispiel das klimabezogene Risikomanagement des Kunden in Form von Zu- und Abschlägen miteinfließen lassen. "Die Finanzierungskonditionen werden sich in Zukunft stärker daran orientieren, ob und wie die Kreditnehmer die Risiken durch Extremwetterereignisse in ihren Immobilienprojekten berücksichtigen", ist Sebastian überzeugt.

BBSR-Webtool beurteilt Risiken für Immobilien

Damit Immobilieneigentümer Risiken und mögliche Schäden für ihre Gebäude besser abschätzen können, hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) die geodatenbasierte BBSR-Web-Anwendung "GIS-ImmoRisk Naturgefahren" online gestellt.

Dem BBSR zufolge sind neben Eigentümern der öffentlichen Hand und der gewerblichen Immobilien- und Wohnungswirtschaft vor allem Privateigentümer bei der Entwicklung des Tools berücksichtigt worden. In Zusammenarbeit mit Partnern aus Wissenschaft und Praxis, darunter der Deutsche Wetterdienst und das Karlsruher Institut für Technologie, soll die Anwendung regelmäßig an neue wissenschaftliche Erkenntnisse und Anforderungen angepasst werden. 

Hintergrund für die Entwicklung des Tools ist laut BBSR die wachsende Anzahl wetterbedingter Schadensereignisse als Folge des fortschreitenden Klimawandels. Demnach führen Sturm, Hagel oder Starkniederschlag in Deutschland bereits jetzt jedes Jahr zu Sachschäden an Gebäuden in Höhe mehrerer Milliarden Euro. Vor allem in den Großstädten nehme außerdem die Belastung durch Extremhitze im Sommer zu.

Studie "Naturgefahren und Immobilienwerte in Deutschland"


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Schlagworte zum Thema:  Immobilien, Versicherung, Klimawandel