Klimarisiken zwingen Immobilieninvestoren zur Kooperation

Ob Hitze, Starkregen oder Sturm: Nicht fehlendes Problembewusstsein blockiert die Klimaanpassung, sondern eine strukturelle Kooperationslücke zwischen Kommunen und Immobilienwirtschaft. Das ist ein zentrales Ergebnis einer Studie von JLL, die zum Extremwetterkongress in Hamburg vorgestellt wurde.

Befragt wurden 87 institutionelle Investoren und 20 kommunale Klimamanager und Klimaverantwortliche aus 17 deutschen Großstädten, darunter Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart.

Investoren unterschätzen Klimarisiken systematisch

"Es fehlt nicht an technischen Lösungen für Klimaanpassungsmaßnahmen in Städten und Kommunen, sondern an einer ausreichenden Kooperation zwischen Kommunen und Immobilieninvestoren. Das ist kein Wissensdefizit, sondern ein Governance-Defizit", sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Schon bei der grundsätzlichen Risikoeinschätzung zeige sich eine deutliche Wahrnehmungslücke.

Investoren bewerten die Exponierung der Portfolios gegenüber Extremwetterereignissen im Schnitt mit nur 3,03 auf einer fünfstufigen Skala. 46 Prozent vergaben die mittlere Stufe drei, weitere 26 Prozent Stufe vier – die Höchststufe fünf wählten nur zwei Prozent. Kommunale Klimamanager wiederum schätzen das Risiko für ihre Stadt mit durchschnittlich 4,2 weit höher ein: 85 Prozent stufen es als groß oder sehr groß ein.

"Investoren unterschätzen die tatsächliche Risikoexposition ihrer eigenen Standorte systematisch", so Scheunemann.

Hitze als blinder Fleck im Immobilienportfolio

Wie unterschiedlich die Lage eingeschätzt wird, zeigt sich exemplarisch beim Thema Hitze: Nur 43 Prozent der Investoren nennen Hitze oder Dürre als relevantes Extremwetterrisiko für Immobilien – und davon setzt nur ein Viertel Hitze auf Rang eins der Risikoliste.

Bei den befragten Investoren sieht nur jeder Zehnte Hitze als wichtigstes Einzelrisiko. Bei den Klimamanagern sind es 100 Prozent, die Hitze neben Starkregen als zentrale Bedrohung einstufen. Die Blindstelle zieht sich Scheunemann zufolge durch alle Nutzungsarten: Gesundheits- und Logistikimmobilien wiesen jedoch die höchste Sensibilisierung auf. 

Diskrepanz bei der Bewertung von Kooperation

Klimamanager bewerten in der Studie die Qualität bei der Zusammenarbeit mit Klimamanagern im Schnitt mit 2,65 von fünf Punkten, Investoren nur mit 3,55 – das ist eine Differenz von 0,90 Skalenpunkten und die größte Diskrepanz der Befragung. Dazu kommt, dass Investoren vor allem über lange Genehmigungszeiten (78 Prozent) und mangelnde Behördenflexibilität (67 Prozent) klagen, Klimamanager dagegen mehr über fehlende Finanzierung (85 Prozent) und Personalmangel (75 Prozent).

"Beide Seiten blockieren sich gegenseitig", sagt Scheunemann. "Eine Wahrnehmungslücke ist kein Beziehungsproblem, sondern ein Strukturproblem. Und diese lassen sich lösen, wenn man sie klar benennt, statt sie zu verschweigen."

"Klima Improvement District" als Lösung für das Problem

Die Studie kommt auch zu dem Schluss, dass es weder Immobilieninvestoren noch den befragten Klimaverantwortlichen an Problembewusstsein oder gutem Willen fehlt. Aus 14 der 17 befragten Städte kommt die Rückmeldung, dass eine engere Kooperation mit der Immobilienwirtschaft für die Umsetzung von Klimaanpassungsmaßnahmen wichtig ist. Rund die Hälfte der Investoren setzt entsprechende Maßnahmen bereits in wesentlichen Teilen oder sogar portfolioweit um.

Auch das ökonomische Bewusstsein wächst. Mehr als 40 Prozent der Investoren sind besorgt oder sehr besorgt über einen möglichen klimabedingten Wertverlust der Immobilien, rund 85 Prozent beobachten bereits heute Auswirkungen von Klimarisiken auf Transaktionspreise und Bewertungen im deutschen Markt.

Als praktischen Lösungsansatz schlägt JLL sogenannte "Klima Improvement Districts" (KID) vor, eine Weiterentwicklung bestehender Business Improvement Districts, die in elf Bundesländern bereits rechtlich möglich sind. Dabei finanzieren Eigentümer, Investoren und Länder gemeinsam quartiersbezogene Klimaanpassungsmaßnahmen, etwa Fassadenbegrünung, Retentionsflächen oder Regenwassermanagement.

JLL-Studie "Was braucht erfolgreiche Klimaanpassung? Kooperation zwischen Städten und Immobilienwirtschaft auf dem Prüfstand" (Download)

Studie Wüest Partner: Hitzestress-Risiko für Immobilienwerte

Je nach Emissionsszenario könnten bis zu 68 Prozent aller Bestandsgebäude in Deutschland bis 2050 je nach Emissionsszenario einem hohen bis sehr hohen Hitzestress ausgesetzt sein; mit Konsequenzen für Investition, Bewertung und für Standortentscheidungen. Das zeigt eine Studie von Wüest Partner und Climada Technologies über die zukünftige Entwicklung physischer Klimarisiken.

Die Studie analysiert die Entwicklung von Hitze, Starkregen, Fluss- und Küstenhochwasser, Stürme sowie Erdrutschen. Die Ergebnisse zeigen, dass Klimarisiken künftig stärker in Investitions-, Bewertungs-, Finanzierungs- und ESG-Entscheidungen berücksichtigt werden müssen, so die Schlussfolgerung der Studienautoren.

Studie "Der Klimawandel und die künftigen Risiken für den Gebäudebestand in Deutschland" (Download)

BBSR-Webtool beurteilt Risiken für Immobilien

Beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) können über die geodatenbasierte BBSR-Web-Anwendung "GIS-ImmoRisk Naturgefahren" online Risiken und mögliche Schäden für Gebäude besser abgeschätzt werden.

Neben Eigentümern der öffentlichen Hand und der Immobilien- und Wohnungswirtschaft sind auch Private bei der Entwicklung des Tools berücksichtigt worden. In Zusammenarbeit mit Partnern aus Wissenschaft und Praxis – darunter der Deutsche Wetterdienst und das Karlsruher Institut für Technologie – wird die Anwendung regelmäßig an neue wissenschaftliche Erkenntnisse und Anforderungen angepasst.

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