Vergesellschaften, bis der Investor geht

Bei der Vergesellschaftungsdebatte geht es nicht mehr nur um eine wohnungspolitische Grundsatzfrage, sondern um einen konkreten Vorschlag mit weitreichenden wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen für Wohnungsunternehmen, Banken und Investoren.

Dr. Christian Schede kennt beide Seiten: Als Partner der globalen Wirtschaftskanzlei Greenberg Traurig berät er Investoren und Finanzierer – als Sachverständiger bei parlamentarischen Anhörungen hat er politische Debatten hautnah erlebt. Für ihn ist der Entwurf der Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" verfassungswidrig. Und er warnt: Der wirtschaftliche Schaden wartet nicht auf einen Beschluss, er hat längst begonnen.

Ist die Vergesellschaftung verfassungswidrig?

Berlin hat gewählt, die Linke jubelt, der Gesetzentwurf liegt sowieso auf dem Tisch – ist die Vergesellschaftung jetzt näher als je zuvor, Herr Dr. Schede?

Dr. Christian Schede: Seit dem Volksentscheid von 2021 hat sich die Diskussion deutlich weiterentwickelt. Damals wurde vor allem über die grundsätzliche Möglichkeit einer Vergesellschaftung diskutiert.

Seit der Veröffentlichung des Gesetzentwurfs im September 2025 geht es nicht mehr um abstrakte Fragen, sondern um einen konkreten Vorschlag zur Umsetzung der Vergesellschaftung, mit weitreichenden wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen.

Die Ergebnisse der Berliner Abgeordnetenhauswahl haben die Risikolage für betroffene Wohnungsunternehmen, Investoren und Banken noch einmal verschärft. Ob und in welcher Form daraus ein konkretes Gesetzgebungsverfahren oder ein erneuter Volksentscheid zur Verabschiedung des Gesetzes entstehen, hängt allerdings von den politischen Mehrheiten und der Koalitionsbildung ab.

Die Expertenkommission sagt zulässig, Sie sagen verfassungswidrig. Wer hat recht?

Die Expertenkommission hat sich nur mit der grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Zulässigkeit einer Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz befasst. Sie hat aber nicht die Frage beantwortet, ob der konkrete Gesetzentwurf der Initiative verfassungsgemäß ist.

Zudem war die Beurteilung der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit einer Vergesellschaftung innerhalb der Expertenkommission in zentralen Punkten umstritten.

Hat die Initiative das Grundgesetz überhaupt gelesen?

Der Entwurf ist aus vier Gründen verfassungswidrig. 

• Erstens verletzt er schon die Verfassung von Berlin, die nach Wortlaut und Entstehungsgeschichte gerade keine eigene Vergesellschaftungsermächtigung enthält. Die im Grundgesetz in Art. 15 grundsätzlich vorgesehene Möglichkeit einer Vergesellschaftung stellt den Berliner Landesgesetzgeber nicht davon frei, seine eigene Landesverfassung einhalten zu müssen.
• Zweitens ist der Gesetzentwurf willkürlich.
• Drittens ist die vorgesehenen Entschädigung völlig unzureichend, weil sie nur zirka 40 bis 60 Prozent des Verkehrswertes betragen würde und zudem in Schuldverschreibungen mit 100 Jahren Laufzeit gezahlt werden soll.
• Und viertens ist die Vergesellschaftung selbst unverhältnismäßig, weil sie keine neuen Wohnungen schafft und nicht bedarfsspezifisch einkommensschwache Mieter schützen würde.

Bei all diesen Punkten handelt es sich um Fragen, die letztlich nur durch die Verfassungsgerichte verbindlich beantwortet werden können.

Willkür bei der 3.000-Wohnungen-Grenze

Das Bundeskartellamt hat Vonovia mit 100.000 Wohnungen keine Marktmacht attestiert. Warum glaubt Berlin eigentlich, es besser zu wissen?

Wer einzelne Unternehmen unterschiedlich behandelt, benötigt dafür eine sachliche Rechtfertigung. Genau daran habe ich Zweifel.

Der Entwurf sieht vor, dass Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen betroffen sein sollen und Bestände oberhalb dieser Schwelle auf eine Anstalt öffentlichen Rechts übertragen werden. Die Begründung lautet, dass diese Unternehmen über besondere Marktmacht verfügten.

Nach meiner Einschätzung überzeugt dieses Argument nicht. Laut dem aktuellen Entwurf wären nur rund 225.000 Wohnungen von einer zweistelligen Anzahl von Eigentümern betroffen, denen rund 1,7 Millionen Mietwohnungen in Berlin insgesamt gegenüberstehen.

Außerdem hat das Bundeskartellamt 2021 die Übernahme der Deutsche Wohnen mit mehr als 100.000 Wohnungen durch Vonovia genehmigt, ohne eine marktbeherrschende Konzentration in Berlin festzustellen. Tatsächlich haben die besonders großen Vermieter im Durchschnitt Mieten auf Mietspiegelniveau. Auch das belegt, dass von einem "Missbrauch" von Marktmacht keine Rede sein kann.

Entschädigung liegt weit unter dem Verkehrswert

40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts, zahlbar in 100 Jahren. Ist das noch eine Entschädigung oder schon Enteignung auf Raten?

Darüber wird juristisch gestritten. Die Expertenkommission hat eine Vergesellschaftung grundsätzlich auch bei einer Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts für möglich gehalten. Andere Stimmen vertreten entsprechende Auffassungen.

Nach überzeugender Auffassung muss eine angemessene Entschädigung grundsätzlich vom Verkehrswert ausgehen. Dem widerspricht die Ausgestaltung im Entwurf der Initiative grundlegend. Vorgesehen ist eine Entschädigung von regelmäßig 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts. Sie soll nicht sofort ausgezahlt, sondern über eine hundertjährige Schuldverschreibung mit 3,5 Prozent jährlicher Verzinsung geleistet werden.

Nach meiner Einschätzung ist diese Kombination weder hinsichtlich ihrer Höhe noch hinsichtlich der Anforderungen an die Liquidität einer Entschädigung mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen vereinbar.

Gesetzentwurf entzieht Finanzierern zentrale Kreditsicherheiten

Vergesellschaftung schafft keine einzige neue Wohnung. Warum tut Berlin trotzdem so, als löse sie den Wohnungsmangel?

Die Übertragung bestehender Wohnungen schafft keinen neuen Wohnraum. Deshalb bestehen außerdem verfassungsrechtliche Zweifel an der Geeignetheit der Maßnahme. Das gilt im Übrigen auch, wenn man nur das Ziel verfolgen wollte, durch die Vergesellschaftung die Durchschnittsmieten in Berlin maßgeblich zu senken.

Wenn das politische Ziel lautet, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sollten wir uns auf Maßnahmen konzentrieren, die tatsächlich zusätzlichen Wohnraum entstehen lassen. Dazu gehören insbesondere Neubau, schnellere Bebauungsplan- und Genehmigungsverfahren, gezielte Förderung und gegebenenfalls der Ankauf von Wohnungen durch öffentliche Wohnungsunternehmen.

Die verfügbaren Milliarden könnten nach meiner Einschätzung wirksamer in zusätzlichen Wohnraum investiert werden als in die Übertragung bestehender Bestände.

Grundpfandrechte weg, Entschädigung mager, Laufzeit 100 Jahre – wer soll unter diesen Bedingungen noch in Wohnimmobilien finanzieren?

Der aktuelle Entwurf sieht vor, dass Grundpfandrechte an den betroffenen Beständen kraft Gesetzes erlöschen. Damit würden den finanzierenden Banken zentrale Sicherheiten entzogen. Stattdessen sollen sie lediglich an der – ohnehin unzureichenden niedrigen – Entschädigung für die betroffenen Unternehmen beteiligt werden.

Das hätte erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen. Es stellen sich Fragen nach der Kündigung von bestehenden Finanzierungen, nach der Aufteilung der Entschädigung zwischen Darlehensnehmern und Kreditgebern sowie nach den Auswirkungen auf künftige Finanzierungen.

Schon in den vergangenen Monaten haben allein diese Vorschläge zur Entschädigung und zum Wegfall der Grundpfandrechte erhebliche Unsicherheiten für die Finanzierungspraxis hervorgerufen. Nicht nur für Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen ist es deutlich schwerer geworden, an Finanzierungen zu gelangen. Das zeigt, dass der Flurschaden lange vor einer möglichen Vergesellschaftung beginnt.

Vergesellschaftungsdebatte bedroht Investoren bundesweit

Investoren suchen jetzt schon das Weite. Ist Berlin gerade dabei, sich selbst den Wohnungsmarkt zu ruinieren?

Die entscheidende Gefahr liegt aus meiner Sicht nicht nur in einer möglichen Übertragung der Wohnungsbestände. Schon die Unsicherheit kann Investitions- und Finanzierungsentscheidungen beeinflussen.

Das gilt nicht nur für den Wohnungsmarkt. Die wirtschaftlichen Folgen würden nicht an der Berliner Landesgrenze haltmachen. Gerade deshalb wird die Debatte inzwischen zunehmend auch als Standortfrage für ganz Deutschland diskutiert.

Gehen wir vom Worst Case für Investoren und Immobilienfinanzierer aus: Berlin vergesellschaftet die Wohnungen – was kommt dann als Nächstes und wo?

Die Berliner Initiative hat nach meiner Einschätzung Pilotcharakter. Wenn eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin beschlossen und letztlich von den Gerichten bestätigt würde, hätte das Signalwirkung weit über die Hauptstadt hinaus.

Deshalb betrifft die Diskussion nicht nur die Berliner Wohnungspolitik, sondern grundsätzliche Fragen zu Eigentumsschutz, Investitionssicherheit und zur Finanzierung von Infrastruktur und Daseinsvorsorge in Deutschland.

Genau deshalb ist die Einigung der Bundesregierung im Koalitionsbeschluss vom 2.7.2026 so wichtig, durch ein Investitionsschutzgesetz des Bundes die Vergesellschaftung von Mietwohnungsbeständen durch die Länder zu unterbinden. Der Bund hat für so ein Gesetz die Gesetzgebungskompetenz. Er kann durch eine eigenständige bundesrechtliche Regelung, zum Beispiel zum Bestandsschutz privater Mietwohnungsbestände, eine Sperrwirkung für die Länder erzeugen.

Im Interesse der Investitionssicherheit für die Bundesrepublik Deutschland ist dieses Vorhaben nur zu begrüßen und sollte schnellstmöglich im Bundestag beschlossen werden.

Informationen zum Interviewpartner

Dr. Christian Schede ist Partner und Founding Chairman Germany bei der globalen Wirtschaftskanzlei Greenberg Traurig. Er berät nationale und internationale Investoren, Finanzierer, Projektentwickler, Fonds und Unternehmen der Immobilien- und Infrastrukturbranche. Zu seinen Schwerpunkten zählt neben M&A-Transaktionen, und Finanzierungen auch die Mietenregulierung. Schede hat zahlreiche Fachbeiträge und Gutachten zu immobilien- und verfassungsrechtlichen Themen veröffentlicht und war Sachverständiger bei parlamentarischen Anhörungen.

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