Wohnungskauf oder Miete: was lohnt sich?

In den 51 vorteilhaften von 400 betrachteten deutschen Regionen besteht beim Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand die Aussicht auf deutliche Wertsteigerungen bis 2035 mit erwarteten realen (inflationsbereinigten) Anstiegen der Immobilienpreise um 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr. Außerdem ist in diesen Landkreisen und Städten das Preisniveau für Wohneigentum im Vergleich zu den Mieten moderat.

Das sind zentrale Ergebnisse einer Untersuchung des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für Teil drei von fünf der Studie "Postbank Wohnatlas 2026". 

Preise, Mieten und Renditen für Eigentumswohnungen

Der Immobilienkauf hat sich laut HWWI im vergangenen Jahr gegenüber der Mietzahlung in 284 von 400 Kreisen und Städten vergünstigt. 

Die Nettokaltmieten sind im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte gegenüber dem Vorjahr inflationsbereinigt um 2,2 Prozent gstiegen – der Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand kostete real nur rund 0,6 Prozent mehr als 2024. Diese Entwicklung spiegelt sich im sogenannten Vervielfältiger wider: Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand zu zahlen wären. Dieser Wert lag 2025 im bundesweiten Schnitt bei 24,4. Ein Jahr zuvor kam der Vervielfältiger noch auf einen bundesweiten Durchschnitt von 24,8.

"Eine Wohnung zu kaufen ist gemessen an den Nettokaltmieten in mehr als der Hälfte der deutschen Regionen günstiger geworden", fasst Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank in Deutschland, zusammen. "Dort ist die Miete stärker gestiegen als die Kaufpreise. Wer eine Eigentumswohnung selbst nutzt, statt zur Miete zu wohnen, erzielt früher eine Rendite."

Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete in den Städten

Besonders deutlich verringerte sich der Studie zufolge das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dort sank der Vervielfältiger 2025 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 0,6 Jahresnettokaltmieten.

In den übrigen Großstädten fiel das Minus mit 0,4 etwas moderater aus. Besonders gering war der Rückgang mit 0,2 Jahresnettokaltmieten in den Mittelstädten. In den Landkreisen mussten Kaufende durchschnittlich 0,5 Jahresnettokaltmieten weniger als im Vorjahr für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung aufwenden.

Wie groß der Unterschied zwischen der jeweiligen Nettokaltmiete und dem Kaufpreis für eine Eigentumswohnung ist, kann regional sehr unterschiedlich sein.

Wo die Differenz zwischen Kauf und Miete besonders hoch ist

Im Durchschnitt der sieben Landkreise des Feriengebietes Nordseeküste liegt der Kaufpreis bei 42,1 Jahresnettokaltmieten. Dort stellte das HWWI aber auch den größten Rückgang fest: 2024 mussten Wohnungskäufer noch zwei Jahresnettokaltmieten mehr für eine Eigentumswohnung ausgeben.

Am teuersten ist der Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand im Kreis Nordfriesland mit den Inseln Amrum, Föhr und Sylt. Wer hier kaufen will, muss im Schnitt 62 Jahresnettokaltmieten aufbringen, wenn auch acht Nettokaltmieten günstiger als 2024. Die niedersächsischen Landkreise Aurich mit den Inseln Juist, Norderney und Baltrum (54,5) sowie Leer mit Baltrum (44,2) weisen ebenfalls sehr hohe Vervielfältiger auf.

In der Liste mit den höchsten Vervielfältigern Deutschlands sind auch Landkreise an der Ostseeküste: In Vorpommern-Rügen müssen Käufer das 43,4-fache einer Jahresnettokaltmiete ausgeben, der vierthöchste Wert bundesweit. Im Schnitt über alle acht Ostsee-Ferienregionen liegt der Wert aktuell bei 34,8 und sank damit um eine Jahresnettokaltmiete im Vergleich zu 2024.

Eine weitere teure Region sind die elf Landkreise des Alpenraums mit einem durchschnittlichen Vervielfältiger von 31,9. Am größten ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Miete im bayerischen Landkreis Miesbach. Hier kostet eine Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich 40,8 Jahresnettokaltmieten.

Der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger birgt laut Beermann das Risiko, dass erwartete Preissteigerungen bereits in die Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen.

Besonders attraktive Investitionsbedingungen mit moderaten Vervielfältigern unter 25 und gleichzeitig sehr positiven Aussichten auf reale Preissteigerungen von 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr bis 2035 bieten laut Postbank Wohnatlas 2026 derzeit 51 Regionen.

Regionen mit sehr guten Investitionschancen im Überblick

Mit Ausnahme von drei Regionen in Brandenburg und drei Regionen in Thüringen liegen alle Regionen in den westlichen Bundesländern: Sieben in Schleswig-Holstein, vier in Niedersachsen, sechs in Nordrhein-Westfalen, neun in Hessen, drei in Rheinland-Pfalz, zehn in Baden-Württemberg und fünf in Bayern. Außerdem zählt Bremen in diesem Jahr zu den Regionen mit hohen Investitionschancen.

23 der 51 Regionen schließen direkt an eine der sieben Metropolen an. Im Hamburger Umland bieten alle sechs Landkreise sehr gute Chancen, im Stuttgarter Speckgürtel sind es fünf. Je vier Regionen befinden sich im Umland von Köln und Frankfurt am Main. Drei Landkreise grenzen an Berlin, zwei an Düsseldorf. Nur im Münchner Umland befinden sich keine Regionen, für die das HWWI sehr hohe Investitionschancen prognostiziert.

Wer Wert auf einen möglichst geringen Kaufpreis im Verhältnis zur ortsüblichen Nettokaltmiete legt, findet unter den 51 Top-Regionen zwölf Gebiete mit einem besonders niedrigen Vervielfältiger bis 23. An der Spitze liegt der Wartburgkreis (Thüringen): Hier ist der Wert mit 17,5 besonders niedrig, gleichzeitig erwarten die HWWI-Experten einen realen Anstieg der Kaufpreise bis 2035 um 0,9 Prozent pro Jahr.

Hoch attraktiv für Käufer sind auch die Städte Neumünster (Schleswig-Holstein) und Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) mit Vervielfältigern von 19 beziehungsweise 20,7 und einem prognostizierten Preiswachstum von mehr als 0,6 Prozent pro Jahr.

Den stärksten Anstieg der Kaufpreise unter den zwölf Regionen mit den niedrigsten Vervielfältigern der Top-51-Regionen erwartet das HWWI bis 2035 mit 1,4 Prozent pro Jahr im Landkreis Dahme-Spreewald (Brandenburg). Auch in der Stadt Ludwigshafen (Rheinland-Pfalz), dem Landkreis Groß-Gerau und Offenbach (Hessen) oder dem Rhein-Erft-Kreis (Nordrhein-Westfalen) liegt der erwartete Wertzuwachs bei rund einem Prozent jährlich. 

Postbank Wohnatlas 2026

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den dritten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Dr. Dirck Süß, Geschäftsführer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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