Wohnmarktreport Berlin: Das Gros wird vermietet

Zwei Drittel der Wohnungen in Berlin, die derzeit gebaut werden, sollen später vermietet werden. Auch Eigentumswohnungen werden immer öfter als Anlageobjekte gekauft, heißt es im Wohnmarktreport von Berlin Hyp und CBRE Deutschland. Wie lukrativ das ist, hängt auch vom Ausgang der Coronakrise ab.

Gebaut werden die neuen Wohnungen nicht mehr überwiegend in den zentralen Bereichen Berlins, sondern im gesamten Stadtgebiet, schreiben die Analysten der Immobilienbank Berlin Hyp und des Maklerhauses CBRE Deutschland im aktuellen Marktreport. Für den Bericht wurden insgesamt mehr als 50.000 Mietwohnungsangebote, 32.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser sowie 282 Neubauvorhaben im Stadtgebiet ausgewertet.

Von den 282 Neubauprojekten mit rund 45.000 Wohnungen, die sich derzeit in Bau oder in der konkreten Planung befinden, liegen 60 Prozent im ehemaligen Ostteil der Stadt. Knapp zwei Drittel der entstehenden Einheiten seien nach derzeitigem Stand zur Vermietung vorgesehen, schreiben die Analysten. Dieser Anteil könnte noch anwachsen, wenn einige der neuen Eigentumswohnungen als Anlageobjekt erworben und vermietet werden.

Marktkorrektur durch die Coronakrise?  Nur bei der Preisdynamik

Die Zeit stark steigender Preise dürfte laut Gero Bergmann, Vorstand bei der Berlin Hyp, beendet sein die Coronakrise bringe eine Marktkorrektur, die die Preissteigerungen in der Hauptstadt "auf ein Normalmaß" zurückführe. Die Dynamik bei den Mieten und Kaufpreisen werde sich jedenfalls abschwächen, wenn Rezession und Arbeitslosigkeit die Nachfrage senken. Die Angebotsmieten in der Stadt sind bereits im Jahr 2019 kaum noch gestiegen. Bei Neuverträgen verlangten Vermieter demnach 10,44 Euro kalt je Quadratmeter nur noch ein Prozent mehr als im 2018 und der Anstieg sei fast ausschließlich auf Neubauwohnungen zurückzuführen. Wohnungen im preisgünstigen Segment konnte man sogar etwas billiger anmieten als im Vorjahr.

Die Kaufpreise sind derweil aber noch kräftig weiter gestiegen, jedenfalls im Vergleich der Jahre 2019 und 2018. Für Eigentumswohnungen verlangten die Verkäufer dem Report zufolge rund zehn Prozent mehr – im Durchschnitt 4.630 Euro pro Quadratmeter. Durchschnittspreise von weniger als 2.000 Euro gibt es demnach noch in Marzahn-Hellersdorf und Spandau; mehr als 5.000 Euro wurden in Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg verlangt.

Preise für Eigentumswohnungen haben zuletzt kräftig zugelegt

Unabhängig von den Marktsegmenten beobachtet Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland, dass die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin im Jahr 2019 gegenüber dem Vorjahr noch einmal um 10,2 Prozent auf 4.630 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind. "Diese Dynamik zeigt, dass die Nachfrage im Kaufsegment nach wie vor das Angebot übersteigt", so Schlatterer. Das größte Angebot an Eigentumswohnungen gab es in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow und Mitte.

Noch mehr unter Druck stand jedoch das untere Preissegment: Die günstigsten zehn Prozent der Angebote für Eigentumswohnungen auf dem Berliner Markt – 2019 lag der Preis im Schnitt bei 2.564 Euro – verzeichnen binnen eines Jahres eine Preissteigerung von 16,5 Prozent. Unter der Marke von 2.000 Euro pro Quadratmeter lagen die Angebotskaufpreise nur noch in den Stadtrandbezirken Marzahn-Hellersdorf und Spandau.

Auch die Preise für Mehrfamilienhäuser haben angezogen

Wie bei den Miet- und Eigentumswohnungen stiegen 2019 auch die Kaufpreise für Berliner Mehrfamilienhäuser; der Anstieg fiel gegenüber dem Vorjahr jedoch gemäßigter aus, heißt es im Marktreport. Im Durchschnitt wurden 3.122 Euro pro Quadratmeter bezahlt – damit wurde erstmals die Marke von 3.000 Euro geknackt. Die Preisforderungen für Mehrfamilienhäuser und der Preisanstieg stehen dem Report zufolge in deutlichem Zusammenhang nicht nur mit der Zentralität der Objekte, sondern auch mit der Möglichkeit zur Aufteilung in Eigentumswohnungen.

Nach Recherchen von CBRE erreichte das Volumen an Portfoliotransaktionen und Forward Deals (jeweils ab 50 Wohneinheiten) in Berlin im Jahr 2019 rund 3,9 Milliarden Euro, etwas weniger als im Vorjahr mit 4,1 Milliarden Euro. Käufer waren vor allem landeseigene Wohnungsbaugesellschaften.

Mieten im Neubau knapp 40 Prozent teurer als Mieten im Bestand

Die Angebotsmieten haben sich je nach Mietniveau sehr unterschiedlich entwickelt, wie die Zahlen im Marktreport zeigen. Das geforderte Mietniveau bei den teuersten zehn Prozent der Angebote legte 2019 noch einmal um satte 7,3 Prozent zu: 18,45 Euro pro Quadratmeter müssen im Schnitt bezahlt werden, während es im günstigsten Marktsegment einen Rückgang um 0,9 Prozent auf 6,39 Euro gab. Auch je nach Bezirk entwickeln sich die Mieten sehr heterogen. So verzeichnete Lichtenberg über alle Preissegmente hinweg einen Mietpreisrückgang um drei Prozent, im Bezirk Mitte stiegen die Angebotsmieten hingegen um mehr als sechs Prozent.

Extrem groß ist die Differenz zwischen Bestand und Neubau: Für neue Wohnungen wurden laut Berlin Hyp knapp 40 Prozent höhere Mieten verlangt als für Wohnungen im Bestand, die für 10,09 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Auch der Mietanstieg fällt im Neubau deutlicher stärker aus als im Bestand: Über alle Bezirke hinweg stiegen die inserierten Neubaumieten 2019 um knapp vier Prozent gegenüber dem Vorjahr zu Bestand, das rund 90 Prozent der inserierten Wohnungen, blieben die Mieten mit einem leichten Plus von 0,2 Prozent stabil.

Die Trends und Investmentchancen in den Berliner Immobilienteilmärkten und im Umland der Hauptstadt finden sie im Marktreport Berlin 2020 von Berlin Hyp und CBRE (pdf).


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