Berlin wächst (fast) nicht mehr – doch Wohnraum bleibt knapp

Berlins Einwohnerzahl stagniert. Trotzdem ist der zuständige Senat der Ansicht: Es muss weiter gebaut werden – an allen Ecken der Stadt. Auch Opposition und Wohnungswirtschaft geht es mit dem Neubau nicht schnell genug voran. Doch die wenigsten Mietwohnungen sind günstig.

In seinen Boom-Jahren lag der Zuwachs bei 60.000 Neu-Berlinern pro Jahr. Im vergangenen Jahr stagnierte die Zahl der Berliner: Ende 2020 meldeten nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg rund 3,7 Millionen Einwohner ihren Hauptwohnsitz in der Stadt an, kaum 500 mehr als im Jahr zuvor. Im ersten Halbjahr 2020 ging die Einwohnerzahl sogar erstmals seit 2003 zurück, im zweiten Halbjahr glich sich das dann wieder aus.

Bevölkerungsprognose bis 2030 im Blick: Berliner Senat will für die Zukunft bauen

Die Berliner Stadtentwicklungsverwaltung ist jedoch zuversichtlich, dass das nur eine Delle war. Die ist nach Überzeugung des zuständigen Senators Sebastian Scheel (Linke) vor allem auf die Corona-Pandemie zurückzuführen – eine Trendwende sei das nicht. Viele ihrer Einwohner hat die Hauptstadt dadurch an den sogenannten "Speckgürtel" verloren. Scheel rechnet aber damit, dass die Zahl der Berliner schon 2021 wieder steigen wird: Die Bevölkerungsprognose von mehr als 3,9 Millionen Berlinern bis 2030 hält er, Krise hin oder her, weiter für realistisch. Entsprechend hoch bleibt der Bedarf an Wohnraum in der Hauptstadt in den kommenden Jahren. "Daher bleibt der Wohnungsbau wichtig", so Scheel.

In Berlin wurde in den vergangenen vier Jahren so viel gebaut wie lange nicht. Nach Angaben des Stadtentwicklungssenats wurden seit 2016 Bauflächen für 50.000 neue Wohnungen ausgewiesen. In 16 neuen Stadtquartieren in der Stadt sollen weitere 50.700 Wohnungen entstehen. Davon sind 12.000 bereits fertig oder im Bau, für rund 3.200 ist der Baubeginn für 2021 noch geplant, und 19.000 sollen laut Scheel zwischen 2022 und 2026 gebaut werden.

Mietendeckel: Bremst er den Neubau und treibt die Mieten?

Auch den Anteil der landeseigenen Wohnungen will der rot-rot-grüne Senat weiter ausbauen. Die kommunalen Berliner Wohnungsgesellschaften hätten den Bau neuer Wohnungen kontinuierlich von ungefähr 1.300 im Jahr 2016 auf 5.792 im vergangenen Jahr gesteigert, sagte Scheel. Rechne man den Ankauf dazu, sei der Bestand um mehr als 38.500 Wohnungen gewachsen. Insgesamt verfügen die kommunalen Gesellschaften derzeit über 336.238 Wohnungen.

Bei den Sozialwohnungen sei das Ziel, sie berlinweit bei 100.000 zu stabilisieren – also deutlich unter dem Niveau von vor zehn Jahren, als es noch fast 150.000 gab. 2020 waren es rund 95.600, für 2021 lautet die Zielmarke 97.050. Daran äußerte der Mieterverein Kritik. Für Berliner Haushalte mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen habe sich bei der Wohnungssuche kaum etwas geändert, sagte Geschäftsführer Reiner Wild. Die neu gebauten Wohnungen der landeseigenen Gesellschaften würden daran wenig ändern – ebenso wenig wie der Mietendeckel. Den geplanten Baubeginn von weiteren 22.000 Wohnungen in den 16 neuen Berliner Stadtquartieren innerhalb der kommenden sechs Jahre sieht Wild als "einen Tropfen auf den heißen Stein".

Opposition und Wohnungswirtschaft haben dem Berliner Senat immer wieder vorgeworfen, es gehe beim Neubau nicht schnell genug voran. Das vor einem Jahr in Kraft getretene Mietendeckel-Gesetz bremse die Branche zusätzlich aus. Einigkeit besteht darüber, dass in Berlin nach wie vor Tausende von Wohnungen fehlen und die Wohnungsknappheit ein wesentlicher Grund für die in den vergangenen Jahren erheblich gestiegenen Mieten ist.

Studie: Mietendeckel für Berlin spaltet den Wohnungsmarkt

Die Auswirkungen des Mietendeckels seien deutlich zu spüren, heißt es in einer aktuellen Analyse von ifo Institut und Immowelt. Seit das Gesetz vor exakt einem Jahr – am 23.2.2020 – in Kraft getreten ist, sind die Mieten bis Mitte Februar dieses Jahres für die gedeckelten Wohnungen durchschnittlich um vier Prozent gesunken; die nicht regulierten Mieten (Baujahr ab 2014) wiederum sind im gleichen Zeitraum durch die Decke gegangen mit einem Plus von 17 Prozent, so die Studienautoren. Die stark unterschiedlichen Entwicklungen zwischen regulierten und nicht regulierten Wohnungen führten also zunehmend zu einer Zweiteilung des Berliner Immobilienmarktes. Dazu komme ein Nebeneffekt: Durch die Regulierung geht der Anreiz für Eigentümer verloren, in die Aufwertung von Bestandsimmobilien zu investieren.

Eine weitere Folge des Mietendeckels ist der Studie zufolge die sinkende Zahl von Mietanzeigen regulierter Bestandswohnungen. "Anstatt für neuen Wohnraum zu sorgen, werden Wohnungen dem Mietmarkt entzogen. Für viele Eigentümer ist die Vermietung nicht mehr rentabel, da sie auf einkalkulierte Mieteinnahmen verzichten müssen", meint Clemens Fuest, Präsident des ifo Instituts.

Halten sich die Vermieter an den Mietendeckel?

Zahlreiche Annoncen auf dem Maklerportal Immowelt enthalten den Hinweis, dass die Miete nur solange abgesenkt wird, wie der Mietendeckel gilt. Im Falle einer Verfassungswidrigkeit müssten betroffene Mieter mit einer deutlichen Erhöhung der Mietkosten rechnen, folgern die Studienautoren. "Für Mieter wird es schwieriger auf dem freien Markt günstigen Wohnraum zu finden, da die Zahl der angebotenen Mietwohnungen schrumpft", sagt Cai-Nicolas Ziegler, CEO von Immowelt. "Die aus unserer Sicht einzige Lösung den Mietmarkt zu entspannen, ist die Schaffung von gefördertem Wohnraum."

Dem Immowelt-Chef zufolge liegen immer noch 80 Prozent der Angebotsmieten im regulierten Segment oberhalb der zulässigen Höchstmieten. Ein möglicher Grund dafür könnte sein, dass die in den Wohnungsannoncen genannten Mieten von den Mieten, die die Vermieter tatsächlich verlangen, abweichen.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen teilt mit, die meisten Vermieter in Berlin hielten sich an die Vorgaben aus dem Mietendeckel-Gesetz. Bisher seien 1.545 Verstöße gegen überhöhte Mieten angezeigt worden, die laut Gesetz hätten gesenkt werden müssen. Vier Ordnungswidrigkeitsverfahren wurden eingeleitet und 2.785 weitere Verstöße wegen anderer Paragrafen des Gesetzes registriert. Dabei geht es beispielsweise um Verstöße gegen das Verbot, Bestandsmieten zu erhöhen, oder um solche gegen die Auskunftspflicht der Vermieter.


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dpa
Schlagworte zum Thema:  Wohnungsmarkt, Miete, Immobilienpreis