Wo Kaufen statt Mieten das Einkommen schont

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind 2025 erstmals wieder leicht um 0,6 Prozent gestiegen. Gleichzeitig ist das durchschnittliche Haushaltseinkommen über alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte seit 2024 nominal um 9,4 Prozent gewachsen.

Wer im vergangenen Jahr gekauft hat, musste für eine 70 Quadratmeter große Bestandswohnung 17,2 Prozent des durchschnittlichen Einkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden, im Vorjahr waren es noch 18,4 Prozent. Das zeigen aktuelle Daten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2026.

Einkommensbelastung: Kauf vs. Miete

Im Schnitt über alle deutschen Regionen hinweg mussten laut HWWI im vergangenen Jahr 13,5 Prozent des Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung aufgebracht werden – 2024 waren es noch 14,1 Prozent.

Derzeit leben 30 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr günstigen Kaufregion. In mittlerweile 160 Landkreisen und kreisfreien Städten reichen weniger als 15 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens aus, um laufende Kreditzahlungen für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand zu bedienen. Im Jahr 2024 waren es nur 130 Regionen.

Diese Rechnung gilt für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargebühren mit anfänglichem Tilgungssatz von 2,42 Prozent und einem Kreditzins von 3,75 Prozent pro Jahr.

Grundsätzlich gilt die Faustregel, dass private Haushalte nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgeben sollten. Da das die Wohnnebenkosten einschließt, sollten sich Käufer und Mieter bei Nettokaltmieten und Annuitätenzahlungen aber eher an der 25-Prozent-Marke orientieren, raten die Experten.

Die günstigsten Regionen für den Immobilienkauf

Etwas mehr als die Hälfte der Haushalte lebt in einer von 242 Regionen, in der die durchschnittliche Einkommensbelastung beim Kauf weniger als vier Prozentpunkte über der von Mietern liegt; in 76 Regionen beträgt die zusätzliche Belastung weniger als zwei Prozent des Haushaltseinkommens. In 59 Regionen wird für die Finanzierung sogar ein geringerer Anteil des Einkommens benötigt als für die Nettokaltmiete.

Das Pendel schlägt vor allem in Ostdeutschland häufig zugunsten des Kaufes aus. Den größten Vorteil haben Käufer im Saale-Orla-Kreis (Thüringen): Hier reichen 7,2 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung, das sind 3,3 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Vogtlandkreis (Sachsen), dem Landkreis Greiz (Thüringen), dem Unstrut-Hainich-Kreis (Thüringen), dem Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt) und dem Erzgebirgskreis (Sachsen) sparen Käufer mindestens 2,5 Prozent des Haushaltseinkommens. 

Einen Aufschlag von weniger als einem Prozentpunkt des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens auf die Mietbelastung zahlen Käufer zudem in Duisburg und Kaiserslautern (jeweils 0,9 Prozentpunkte) und Mönchengladbach (0,6). In Bremerhaven und Herne halten sich Kauf- und Mietbelastung in etwa die Waage (minus 0,1). Leichte Vorteile für Käufer bieten sich in Gelsenkirchen (minus 0,2 Prozentpunkte), Salzgitter (minus 0,4) und Chemnitz (minus 0,6)

Eigentumswohnung: Lage für Käufer in teuren Regionen

20 Prozent der Haushalte leben in einer von 38 Regionen, in denen die Kaufpreise im Vergleich sehr hoch sind. Dort müssen mindestens 25 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden. Im Vergleich zu 2024 hat sich die Lage aber entschärft: 2024 waren es noch 25 Prozent der Haushalte in 56 Regionen, heißt es im Postbank Wohnatlas 2026.

Vor allem in den sieben größten deutschen Metropolen und in den Urlaubsregionen beansprucht der Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung aus dem Bestand weiterhin einen hohen Anteil des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung. In München etwa werden 41 Prozent fällig, gefolgt von Berlin (39,5 Prozent), Hamburg (37,8 Prozent) und Frankfurt am Main (36,2 Prozent). 

Auch Käufer in Potsdam (36,9 Prozent) benötigen einen großen Anteil des Einkommens für die Finanzierung: In der Nachbarstadt von Berlin ist der Einkommensanteil für den Kauf im Vergleich zum Vorjahr als einzige Region in den "Top 10" gestiegen, 2024 betrug er 34,7 Prozent. Bundesweit am höchsten ist der Anteil mit 45,7 Prozent im Landkreis Nordfriesland, zu dem die Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt gehören. Unter den "Top 10" befinden sich auch die Ferienregionen in den Kreisen Aurich (37,8 Prozent), Miesbach (34,4 Prozent) und Garmisch-Partenkirchen (34,4 Prozent). 

Mieten in Großstädten belasten Einkommen stark

Wenn es um die Einkommensbelastung durch Miete geht, leben 23 Prozent der deutschen Haushalte in einer der 124 günstigen Regionen. Dort werden weniger als zwölf Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung benötigt, heißt es im Wohnatlas. Demgegenüber leben 27 Prozent der Haushalte in einer der 60 hochpreisigen Mietregionen, in denen im Durchschnitt 16 Prozent oder mehr des Einkommens aufgewendet werden müssen.

Angeführt wird die Rangliste von Berlin und München, mit jeweils im Schnitt 24,5 Prozent des Haushaltseinkommens. Allerdings lagen im vergangenen Jahr auch alle hochpreisigen Großstädte unter der 25-Prozent-Marke, wenn auch in diesen beiden Fällen nur knapp.

Allerdings belastet der Kauf einer Eigentumswohnung das Haushaltseinkommen in den Großstädten stärker als die Miete. Besonders groß fiel die Mehrbelastung 2025 mit 16,9 Prozentpunkten des verfügbaren Einkommens in Hamburg aus. In Potsdam betrug die Differenz 16,8 Prozentpunkte, in München 16,5 und in Berlin 15. Große Unterschiede gibt es auch in Frankfurt am Main (13,4 Prozentpunkte), Regensburg (zwölf), Rostock (11,8), Heidelberg (10,8) und Lübeck (10,6).

Postbank Wohnatlas 2026: Hintergrund und Methodik

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den vierten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Dr. Dirck Süß, Geschäftsführer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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