Mietpreisbremse und höhere Vormiete

Hintergrund: Wohnraum - Gewerbe - Wohnraum

Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin unter Berufung auf die Mietpreisbremse, die in Berlin seit Juni 2015 gilt, die Rückzahlung von Miete.

Das Mietverhältnis begann zum 1.5.2016. Im Mietvertrag ist eine Nettokaltmiete von 950 Euro monatlich vereinbart. Zuvor waren die Räume mit Mietvertrag vom 1.8.2011 für 950 Euro monatlich als Wohnung und sodann mit Mietvertrag vom 13.12.2012 für 900 Euro monatlich zur gewerblichen Nutzung vermietet.

Im April 2017 rügte die Mieterin, die Miethöhe verstoße gegen die Mietpreisbremse. Nach ihrer Auffassung ist die zulässige Miethöhe um 222 Euro monatlich überschritten. Die Mieterin verlangt die Rückzahlung überzahlter Miete für mehrere Monate sowie Feststellung, dass angesichts der Mietpreisbremse nur eine geringere Miete zulässig ist.

Die Vermieterin beruft sich darauf, dass im vorigen Wohnraummietverhältnis über die Räume ebenfalls eine Monatsmiete von 950 Euro vereinbart war und sie diesen Betrag auch im neuen Mietverhältnis verlangen dürfe.

Entscheidung: Nur letztes Mietverhältnis zählt

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Die Vermieterin kann sich nicht auf die im zuletzt geschlossenen Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miethöhe berufen, weil zwischenzeitlich ein gewerbliches Mietverhältnis bestand.

Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter eine im vorherigen Mietverhältnis vereinbarte Miete, die die nach der Mietpreisbremse an sich zulässige Miete von maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt, auch im neuen Mietverhältnis verlangen. Dabei kommt als „Vormiete“ nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerberaummietverhältnis) erzielte Miete. Dies ergibt sich aus der Gesetzesbegründung.

Zudem ist vorheriges Mietverhältnis in diesem Sinne nur das unmittelbar vorangegangene Mietverhältnis. Da die Wohnung zuletzt zur gewerblichen Nutzung vermietet war, kann sich die Vermieterin nicht auf die im letzten Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miethöhe von 950 Euro berufen.

(BGH, Urteil v. 19.8.2020, VIII ZR 374/18)

§ 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. ...

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