Gewerbe, Arbeit, Wohnen – Mixed-use-Stadtquartiere sind angesagt. Auch bei Immobilieninvestoren, wie eine Umfrage zeigt. Die Assetklasse hat Potenzial. Die Voraussetzungen.
Quartieren wird nicht nur großes Potenzial bei der Stadtentwicklung zugeschrieben – ein gutes Konzept und ein integriertes Quartiersmanagement zieht auch Investoren an. Vier Eigenschaften stehen laut einer Umfrage von Apleona Real Estate Management und Rueckerconsult im Vordergrund: Der Nutzungsmix (90 Prozent), Begegnungsräume und Aufenthaltsbereiche (69 Prozent), ein urbaner Charakter (62 Prozent) und die Konnektivität der Objekte sowie der Community-Gedanke (58 Prozent). Ein Branding oder eine großflächige Dimensionierung sind weniger relevant.
An der Befragung Ende 2023 nahmen 94 Vertreter von Unternehmen aus der Immobilienbranche teil. Dazu kommen Experteninterviews mit Dr. Thomas Beyerle (Catella Property Valuation), Dr. Reiner Götzen (Interboden Gruppe), Jens Hausmann (Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft) Franka Jung-Larsen (Apleona Real Estate Management) und Prof. Dr. Marion Peyinghaus (CCPMRE).
Investment: Megatrend Quartier und Quartiersentwicklung
Eine große Mehrheit der Befragten teilt die Auffassung, dass es sich bei Quartieren und Quartiersentwicklungen nicht um ein Trendthema, sondern um einen Megatrend handelt: 80 Prozent gehen davon aus, dass die Bedeutung der Assetklasse Quartier in den kommenden Jahren steigen wird – nur fünf Prozent erwarten, dass die Relevanz abnehmen wird.
"Projekt- und Stadtentwickler setzen immer häufiger auf Quartiere als Lösungsansatz und Schnittstelle für elementare Megatrends", sagt Julia Steinmetz, CEO von Apleona Real Estate Management. Die Mehrheit der Umfrageteilnehmer schätzt das Potenzial von Quartieren zur Lösung aktueller Herausforderungen in der Stadtentwicklung, zum Beispiel Wohnraummangel, Mobilitätswende, Nachhaltigkeit oder 15-Minuten-Stadt, als hoch ein. Auf einer Skala von eins (sehr geringes Potenzial) bis zehn (sehr hohes Potenzial steht) bewerten knapp zwei Drittel (61 Prozent) das Potenzial mit einer acht oder höher. Die durchschnittliche Bewertung liegt bei 7,8.
Erfolgsstrategie: Nutzer in den Fokus nehmen
Der Erfolg eines Quartiers hängt aus Sicht der Experten stark von der Fokussierung auf die Bedürfnisse der Nutzer ab. Die am häufigsten genannten Eigenschaften: Eine hohe Aufenthaltsqualität (69 Prozent), zufriedene Nutzer (66 Prozent), die Akzeptanz des Quartiers in der Nachbarschaft und die Einbettung in den Umgebungskontext (57 Prozent) sowie die Konnektivität und der Austausch zwischen den Nutzergruppen (53 Prozent).
Die wichtigsten Erfolgsfaktoren werden von den Befragten zeitlich vor allem in der Planungsphase verortet. Auf einer Skala zur Bewertung der Erfolgsfaktoren von minus 3 ("völlig unwichtig") bis plus 3 ("sehr wichtig") wurde einer hohen Aufenthaltsqualität (2,52), der Projektvision beziehungsweise dem Konzept (2,24), Nachhaltigkeitsaspekten (2,14), einer eigenen Identität (2,02) und der richtigen Mieterauswahl (2,00) die höchste Relevanz zugeschrieben.
Auch die Bedeutung eines übergeordneten Quartiersmanagements in der Betriebsphase wird mit einem Durchschnittswert von 1,75 als wichtig erachtet.
Property Management im Quartier
Dass Quartiere besondere Anforderungen an das Property Management stellen, bejahen 92 Prozent der Befragten. Dabei steht das Interessenmanagement, also der Ausgleich der Interessen zwischen den verschiedenen Nutzergruppen, im Vordergrund (60 Prozent). Weitere besondere Anforderungen sind die Vernetzung zwischen den Nutzern und das Herstellen von Interaktion und Identität (30 Prozent) sowie die Präsenz eines Quartiersmanagers vor Ort als lokaler Ansprechpartner (23 Prozent).
"Häufig kommen beim Management von Quartieren die Markenführung und damit verbunden die emotionalen Aspekte zu kurz. Das klassische Property Management allein reicht dazu nicht aus", sagt Franka Jung-Larsen, Head of Retail, Center & Quartier Management bei Apleona Real Estate Management. Unterschiedliche Gebäude, Eigentümer und Nutzer eines Quartiers müssten zu einem Ganzen zusammengeführt werden und der stadträumliche Kontext nicht außer Acht gelassen werden. "Zur Markenführung gehören unter anderem eine transparente Einbeziehung und Information der Nutzer, eine aktive Pflege des Social-Media-Auftritts, die Planung und Realisierung von Events."
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